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一文读懂房地产税

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发表于 2022-12-10 08:45:55 | 显示全部楼层 |阅读模式
喵地产  喵~
房地产税目的为了完善税制,稳定地方财政,对于房价影响微乎其微。
1.什么是房地产税?
2.为什么要收房地产税?
3.为什么推进房地产税这么长时间还未落地?
4.具体落地对于政府、房价有什么影响?

1.什么是房地产税?
房地产税:即一切与房地产经济运动过程有直接关系关系的税都属于房地产税。房地产税不等于房产税。二者虽然都是对个人住房保有环节征税,但房地产税需要整合现有房产税和城镇土地使用税两个税种,税制设计存在较大差异。
2.为什么要收房地产税?
开征的目的并非降房价,而是为了完善税制,为地方政府提供稳定财源,建立房地产调控长效机制。1994年实行中央地方分税制后,收入大量收至中央。地方财政紧缩。包括2016年“营改增”使得地方政府一部分税收直接消失。
中央收入增加,地方收入减少。但地方用钱很多,入不敷出则只能借债。但按照我国法律,地方政府不能从银行贷款。想要募资,只能自己发债,若还不够,则只能通过成立公司,如:xx市建设投机有限公司,以此来进行融资。
这类债务是地方的隐形债务,且政府投资大多是非盈利的公益项目。长此以往,地方政府也会产生金融性风险。而房地产税天然属于地方税种,是地方政府筹集财政收入的重要税种。同时作为直接税,其也更能发挥调节收入分配的作用。
3.为什么推进房地产税这么长时间还未落地?
历史进程
2003年,十六届三中全会提出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”。首次对个人住房保有环节征税的信号开始。
2006年,在北京、深圳、南京、重庆等六城市试点。
2007年,扩大到安徽、河南、福建、天津。相关试点均为“空转”,并未落地征收。
2008年,多个试点省市申请“空转实”,未获批。
2010年,房产税取代物业税。因普通百姓易与物业费混淆,同时也为更加规范。
2011年,房产税在上海和重庆试点房产税。但地域性很强,上海针对新购住房,重庆针对高端住房和非本地人员新购住房。并且都设立了较高的免征额。
2013年,十八届三中全会正式确定为房地产税。整合房产税、城镇土地使用税两大税种。
2015年、2018年,全国人大常委会都将房地产税法列为条件比较成熟的法案。
2020年,各个报告、会议频频提出房地产税。态度更加积极。
2021年,召开房地产税改革试点工作座谈会。
原因:

  • 我国坚持依法治国,落实税收法定原则,即先立法,再征税。房地产税立法要由预算工委起草,还要征求意见,人大审议,至少需要一至两年。但依目前经济社会发展情况,房地产税必须加快进度。所以先试点还是先立法意见不一。同时试点城市要有代表性,但同时不能具有敏感性。如果试点,深圳、海南有很大可能先行。
  • 我国土地是国有资产,对于国有土地收税是否合理也是议论焦点之一。
  • 住房市场的充分分层、住房信息登记及追踪制度的完备、房屋价格评估体系的建立,这三大条件是否健全也影响着房地产税具体的落地。因为第一点保障了征税主体的差异性和税率的阶梯性。第二点保证了税收的有效性。第三点为征税提供了准确合理的税基。
  • 房地产税地域性非常明显,各个地方政府如何实施还有待具体确定。
目前中央在积极推进试点,进行破冰,但距离全国性开征,还有很长时间。
4.具体落地对于政府、房价有什么影响?
对于政府而言,房地产税最根本的影响是改变政府的土地出让行为。土地“金融化”是大趋势,目前核心城市,土地供给不足,人口大量集中,致使地价、房价提高。而房产税的实施,致使地方政府为了得到增量税收,可通过出让土地实现。
对于房价而言,潘石屹曾在微博上公开表示,影响房价主要有两个因素,一是土地供应,二是货币政策。与二者相比,房产税征收影响很小。1993年,英国在征收住宅税的前提下,房价仍出现大幅度增长。美国各州普遍征收不动产税,但扣除通货膨胀因素,1997—2006房价仍上涨了57%。目前仅有日本、韩国等少数国家通过房地产税调节市场,但效果并不理想。日本经济的失落二十年也是由于地产泡沫破裂导致的。
同时从我国房产税试点的上海和重庆两地看,对于房价影响并不大。房地产税能够降低房地产投资、投机获利的空间,从而降低投资和投机需求,减少房屋空置率,具有一定的调节房价的功能,但绝不是调节房价的工具。

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发表于 2022-12-10 08:46:49 | 显示全部楼层
哇,受益匪浅[思考]
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发表于 2022-12-10 08:47:13 | 显示全部楼层
其实我心里有几个很大的疑问:   地产企业负债我不清楚他们是怎么玩的,但是我们对个人申办房贷的规则大致是30%,50%,全款(根据套数发生变化)。   08年的次贷危机,漂亮国是因为0首付购房而产生的连锁崩盘。为什么零首付会导致大问题?没成本啊!你承诺的还款也只是一张空头支票而已;赌输了你银行收回本来就不属于你的房子 ,赢了就赚大了;简直不要太开心。据我了解的世界买房首付比例:美: 10%左右,22—30岁买房平均首付比例在6%,31—40岁平均10%(百度数据)。日:20%最低,但是必须90平米以下。(百度数据)澳:10%起(百度数据)港:10-20%起,具体根据楼盘情况而定(百度数据)还有个数据我不用查,大家愿意就自己查,我相信我自己每个月交的5.88%(首套)的利率应该在这几个国家里是最高的,不要问为什么。首付3成加5.88%,第二套5成加6点多的利率,第三套全款。请问泡沫在哪里?风险又在哪里?漂亮国的房市没崩,大澳的没有,香港的没有,我们这里在担心怎么?我看不懂。
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发表于 2022-12-10 08:47:18 | 显示全部楼层
M国次贷危机。0首付意外着高杠杆,房价泡沫破裂,贷款人在房价高位向银行贷款,泡沫破裂,房价暴跌,贷款人还不上高额贷款的同时,银行收回的抵押房产也没有当时的高价,同时房产本身就难以变现。一来一回致使银行破产,银行是金融系统最关键的一环,银行破产,金融危机显现。
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发表于 2022-12-10 08:47:59 | 显示全部楼层
以目前我国政策强调控的措施来看,“稳”字会是房价的主旋律。房产既连接实体经济,同时具备金融属性,目前泡沫其实很小的。我国的房价比较稳定,核心城市还是会涨,与发达国家发展历程相比,还是很正常的。
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发表于 2022-12-10 08:48:50 | 显示全部楼层
房地产税立法稳步,试点先行:北上广深已经实施的二手房指导价作为基数,每年至少能够为财政提供1万亿元的净收入(如果采取累进税制,房子越多税率越高,财政收入越高,可达3万亿元),这笔钱可以用在很多地方,能够极大地缓解财政压力。
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发表于 2022-12-10 08:49:02 | 显示全部楼层
怕主要是为了堵住某些人的嘴而已。任何行业内卷无处不在:当你三块买进一支股票时,你期望是4块抛调;这时就很有意思了,有人就会3.95时撤退,而有人就会3.9时抛售…………如此反复后,就会出现票价一直在3块附近游走,甚至跌落。房是一样,那些叫嚣着腰斩后再去抄底的人其实也是这个房价的基础,正因为有人想着对折抄底,所以会呈现出价格处于高价不变,甚至更高的局面。所以做多看多房价的散户不仅仅是那些购置了业主,还有那些等着跌然后抄底的一群人。
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发表于 2022-12-10 08:49:13 | 显示全部楼层
嘴上说要跌的,最后都自己买了。[思考]
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发表于 2022-12-10 08:49:35 | 显示全部楼层
是的,主要是为了缓解地方财政
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