2022年房地产行业背景及发展巨变

磊浪不羁

2021年房地产行业发生了重大变化，从7月份开始出现重大拐点，全国大部分城市房地产销售出现断崖式下滑，直到今天大部分城市还处于冰封状态，只有少部分城市有所转暖。中国人民银行、发改委、住建部等部门促进房地产转暖的政策在逐步出台，包括一些地方政府也出台了一些片段式或者是点上的政策，来促进预期稳定和向上。

需要注意的是，从政策出台到真正发挥作用，会有一到两个季度的时间差。去年7月份市场突然断崖式下滑，也是去年上半年密集出台的各种政策显效的结果，才会导致7月份突然爆冷。上涨也是如此，市场反应跟政策出台时间至少有一到两个季度的时间差，甚至有一些城市要三个季度甚至一年。预计2022年一二季度交叉时，会有三分之一的城市会见到明显的市场好转，还有三分之一的城市有可能要到二三季度交叉时才能看到市场的好转，另外三分之一的城市有可能要到三四季度才会有明显好转。

基于这个判断，就倒逼房地产企业要重新去思考和拿地、销售、供货三大节奏的排布和匹配，特别是节奏匹配，如果这三大节奏匹配出了问题，比如投资节奏跟不上销售节奏就浪费了机会；销售节奏跟不上投资节奏，就会导致存货积压、现金流吃紧；供货节奏脱节也会出问题。三大节奏怎么匹配就构成了房地产企业年度整体的经营策略。单年的经营策略、明年后年的策略要联动起来，以及推至未来5年间就构成了五年战略，再推至十五五、十六五期间，三个五年规划串起来就构成公司中长期发展的方向和目标。

一家房企未来到底能生存多长时间、怎么个活法、活成什么状态，这一系列问题都是需要老板、董事长去认真去思考的。董事长的责任就是要预判行业，思考企业发展的节奏跟行业发展的态势是否无缝匹配，匹配反了就会出问题，匹配对了就会共振和共鸣、事半功倍，这就是董事长的主要责任或者第一责任；第二责任是怎么带领团队去实现战略目标，最终实现美好的理想。

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行业背景研判

背景一：宏观经济背景

2021年12月召开的中央经济工作会议已经提出中央对宏观经济的基本判断，包括存在的问题和解决策略。会议明确指出了中国宏观经济面临的三重压力，第一重是需求收缩，不仅指房地产行业，而是整个宏观经济，各种包括生产需求、消费需求是在收缩的；第二重是供给冲击，包括供应链带来的大宗商品价格上涨等导致的供给冲击；第三重是预期转弱，如7月份以来老百姓购房意愿在减弱等。

基于这个判断，中央经济工作会议提出了应对策略。首先是要把工作重心转移到“以经济建设为中心”上来，要聚精会神地去贯彻执行。这个提法最早出现在几十年前刚刚改革开放的十一届三中全会上，这次中央经济工作会重新提出来，意义重大，意味着宏观经济下行趋势带来的压力很大，所以要清楚地强调工作重心，就是要以经济建设为中心，换句话说就是发展是硬道理，要有合理的增速、要高质量发展，并且强调各级党组织、政府要认真贯彻执行。



这次中央经济工作会议开宗明义说到“稳字当头、稳中求进”，首先要稳得住，在三种压力下要稳住，还要合理增速和高质量发展。2022年国家要以美好的经济环境、社会环境和政治环境来迎接二十大的召开，因此在财政、货币以及一些重要的产业政策上都会支撑这个意图，从这个角度说2022年也应该是一个美好的年份，是政策友好年，会带来投资、发展的机会。

从财政、货币政策来看，也可以清晰判断2022年甚至2023年会是政策友好年。从财政政策来看，会议公告材料里提到要加大财政支出的强度、加快支出的进度，这是很少见的一个说法，意味着政府认为过去财政支出的强度、进度是不够的，要求各级地方政府要多花钱、早花钱、快花钱，要造福于百姓，提高百姓的收入。

百姓消费包括房地产消费，因此提高消费意愿和能力对房地产消费意义重大。货币政策要求要适度合理充裕，逆周期调节，要提前形成实物量，意味着货币政策会更宽松，今年降准降息是大概率事件，并且有可能是多次。货币之水放出来之后，虽然会引导进入战略新兴产业，但总有一部分会进入房地产行业，适度充裕的货币，会增加就业和居民收入，本质上相当于间接进入房地产消费领域，对房地产企业来说是机会，如果企业的融资体系、融资能力足够强，总能分到蛋糕。

从房地产产业政策上来看，最近明显看得到各地政策在适度宽松，向有利于行业良性循环、高质量发展的方向发力，甚至有些政策是在为过去的政策做纠偏。所以从政策的角度已经看得到端倪和迹象，并且已经有一些在落地。



背景二：中央经济工作会议为房地产定调

这次中央经济工作会议为房地产行业做了基本定调，房住不炒、因城施策两个主基调依然是在强化，意味着政策的基本逻辑不会变。政策意图是不希望房地产行业暴涨暴跌，暴涨暴跌都会导致行业非良性循环，要确保地产行业健康发展，高质量发展需要良性循环，从正面理解就是定心丸。会议还从如下七个方面对房地产行业进行了规范和定调：

1. 加强预期引导，探索新的发展模式

从去年7月份以来，大部分城市出现销售断崖式下滑，本质是市场预期出了问题，中央不允许这种情况在2022年持续下去，所以要引导老百姓的购房预期，引导房地产企业拿地的预期，引导房地产行业高质量发展的预期，引导行业要回归到正轨和良性的状态。对企业、行业来讲是利好。

2. 租购并举、长租房、保障房

这是未来一个重要的领域，尤其是对一些国有企业和大型企业来说，这些领域是有机会的。对一些中小民营企业以及一些低能级的城市来说，租房跟保障房业务是有难度的，需要进一步去判断。

3. 支持商品房市场满足合理住房需求

满足合理住房需求用了“支持”两个字，是这么多年来各种会议上没有用过的词，所以从这个角度来看中央也是希望房地产行业良性发展。

4. 促进房地产良性循环、健康发展

良性发展指的是房地产行业要能够良性循环起来。各个地方政府要不断调节政策，促使企业愿意去拿地，老百姓愿意买房，促进良性循环和健康发展。从这个角度讲，中央经济工作是告诉企业不要躺平、要去发展，行业要努力营造良好的发展环境。

5. 提升新型城镇化建设质量

强调质量，强调要科学规划有序投资，避免盲目去发展。

6. 全面推进乡村振兴

乡村振兴的主战场是在县和地级市，对以县和地级市为主战场的开发商们来说乡村振兴是机会。乡村振兴有独特的模式，如果房企有能力把模式变成发展商机，将会拓展出很大的发展空间。

7. 压实企业自救主体责任

房企出问题不要指望别人来救，要有自救的能力和责任意识。房企不能再疯狂地去发展，不顾风险单纯靠外部资源高杠杆来驱动。这是引导房企在发展过程中要兼顾风险，意味着要高质量发展。

背景三：央行、住建部、发改委、地方政府等发声

央行、发改委还有一些地方政府都在建立信心。央行某副行长在2021年金融统计数据新闻发布会上说的一段话很有代表性“把货币政策工具箱开得再大一些，保持总量稳定，避免信贷塌方。要致广大而尽精微，金融部门不但要迎客上门，还要主动出击。现在虽然是年初，但一年的时间很短，一年之计在于春，所以我们要抓紧做事，前瞻操作，走在市场曲线的前面。”意思是要求各商业银行、金融机构要主动出击，去了解企业的诉求，能支持就支持，意味着金融环境会适度比过往两年宽松，在这个环境下企业能否做到融资创新去对接这种宽松的环境，就是事在人为了，所以企业要有能力去研究金融、货币市场的变化，要有融资创新的能力去对接。

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行业发展巨变

1、行业逻辑判断

从以上三个方面解读的房地产行业背景可以看出，2022年乃至于未来两三年对房地产行业应该是政策友好年、发展友好年、投资机会年，也是合作的友好年。具体到2022年来说，跟2021年相比可能是完全相反，预计是上半年冷下半年逐渐转热的态势，行业总量不会比去年低，甚至会超过去年10%到15%左右，有可能摸高到19万多亿，乐观估计可能会到20万亿。

行业将进入良币驱逐劣币的新阶段，逐步企稳向好发展，呈现出“三低一高”的特点，即低增长、低利润、低容错、高风险。每一个城市都是责任主体，不同城市的政策也不一样，市场冷热转换的节奏也不一样，要能够去判断城市市场的分化，包括季度与季度之间的快速波动、动能的快速转换。

以往的经营逻辑也将发生重大变化。房企要对城市深度研究，预判市场状况，倒逼投资、供货节奏以及定价策略，这就是年度的经营策略、运营模式的变化。企业必须有能力去应对时冷时热的行业状态，不能太僵化，经营体系、运营体系、管理体系、业务逻辑要有一定的弹性和快速转换的应变能力，才能适应未来的变化。



2、企业逻辑巨变

1. “以融定投”逐渐转向“以销定投”

行业单边上扬的时代渐行渐远，以融定投逐渐转向以销定投。除了行业形势以外，企业的销售能力、销售节奏决定了要以销定投，能不能拿地和什么时候拿地是由销售决定的。

2. “外部驱动”逐渐转向“内部驱动”

过去主要是靠外部驱动，比如高杠杆是典型的外部驱动，未来要靠内部驱动。成为良币需要企业内功来启动，靠体系机制能力、掌握的资源去驱动。

3. “增本提质”逐渐转向“降本提质”

过去为了提高质量和竞争力，多花钱把质量做好是增本提质，现在要降本提质，在这个基础上质量还要提升才会增效。降本提质是当下的经营法则，也是未来的经营法则。

4. “产品导向”逐渐转向“客户导向”

要真正重视客研工作。目前80%以上的房企都没有客研部门，或者仅在市场部里面安排一个岗位兼职在做这个事，对客研的价值认知不足，是会带来损失的。

5. 管理的“老三化”逐渐转向“新三化”

老三化“规范化、标准化、精细化”已经不再适应当下的管理需求，要转向“精益化、敏捷化、弹性化”的新三化。

6. 所谓的“大运营”套路逐渐变成了经营的阻力

行业发生了巨大变化，企业要主动去改造发展逻辑和机制，努力把自己变成一只良币，否则未来再好的行业环境企业也无力去把握