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定了!招商蛇口接手恒大南山项目,位置超好,对面二手房15万+

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发表于 2022-12-7 15:46:31 | 显示全部楼层 |阅读模式
昨天(10月27日),深圳发布了第四批次集中供地的地块情况,共有7宗宅地上新,分别位于宝安、龙华、龙岗、光明等区,将于11月25日进行统一拍卖

另一方面,因开发商问题被搁置已久的南山区原联合饼干厂城市更新单元(以下简称“饼干厂旧改”),也于近期重启,项目将由央企招商蛇口接手

壹地产从招商蛇口相关人员处了解到,该消息属实,但尚未有进一步的部署安排。



01.
招商蛇口接手恒大旧改
持续加码招商街道

近日,壹地产前往湾厦踩盘发现,在饼干厂旧改的外围栏上,早已张贴好【招商蛇口 城市更新】【新传承 新世代 新城市】的标语。



项目入口处张贴着项目获批后的补充公告,在原计划有效期基础上延期至2023年4月18日,由南山区城市更新和土地整备局发布。




同时,还有一则场地管理权收回通知,由项目申报主体“深圳市蛇口海湾实业股份有限公司”张贴,于今年4月12日发布。


从两份文件可以判断, 今年4月之前,饼干厂旧改还属于恒大,但9月之后,项目或已被招商蛇口接手。

壹地产实地探访了解到,虽然项目外围贴着“招商蛇口”的标识,但项目并未动工,周边也甚少有工作人员来往。



据悉,项目2019年7月被列入旧改计划,拟更新方向为二类居住、商业等;
2020年1月,南山区城市更新和土地整备局发布项目专规草案,其中开发建设用地仅1.5万㎡,规划容积面积却13.47万㎡,容积率8.9。



△项目规划(草案),图源:南山区城市更新和土地整备局

据总平面布局示意图,项目计划建设3栋54-59层、高度为183米-198米的超高层住宅,1栋13层办公写字楼,1所九年制学校,1所6班幼儿园。



△原恒大湾厦村城市更新项目规划图,图中右下角为饼干厂旧改项目效果图,图源:网络

由于项目规划容积率8.9,曾引发周边居民“抗议”,其中声音最烈的是与项目仅一路之隔的雍景湾业主



壹地产了解到,雍景湾业主反应强烈的原因在于,饼干厂旧改规划楼体高度过高,最高接近200米,对于仅一路之隔的雍景湾影响极大,不适合进行高强度开发。

雍景湾业主们列出“五大不合理之处”,包括【容积率严重超标、程序不合规、存在严重交通隐患、超高层侵犯雍景湾居民合法权益、过小地块配建过多公建配套】等,认为规划方案执行将产生不可估量的影响。



当时,雍景湾业主找出深圳市规划和自然资源局于2010年5月6日公布的《深圳市南山02-01&02片区(蛇口片区)法定图则》,其中明确表示:饼干厂地块用途为“二类居住用地+教育科研用地”,容积率为2.5。



△2010年法定图则,01-06-15地块即项目用地,
图源:深圳雍景湾花园业委会

雍景湾业主们依据上述法定图则,提出以下7点诉求:

1、降低住宅建筑高度
2、降低容积率,不超过法定图则原规定的2.5;
3、公开决策过程信息,包括环评报告、交通组织报告、现状地形图等;
4、对周边建筑的影响重新进行专家评审,并召开公开听证会,满足居民公众知情权;
5、取消设置公交首末站、车库出入口;
6、重查项目规划调整在程序上是否合法合规;
7、要求将草案公示期延后一个月

但后续由于该规划草案没有通过政府审批,事件就不了了之了,如今项目易主重启,具体规划是否调整,还有待商榷。

此前,曾有熟悉深圳旧改市场的专业人士表示,在深圳,通过城市更新可以依据政策对法定图则进行修正,前提要满足周边交通配套设施的要求,同时居住功能地块的容积率不得超过6。若有超出部分,将调整为商办类

不过饼干厂旧改曾连续3次上报专规审批都没通过,仍存在很大未知。

这里补充一句,壹地产在深圳市规划和自然资源局官网上,并没有查询到上述法定图则。



△图源:深圳市规划和自然资源局官网

02.
众多学校围绕
周边二手房价普遍10万+

饼干厂旧改所在的湾厦村,位于南山招商街道后海大道与工业七路交汇处。

作为区域内居住人口最多的社区之一,湾厦除了有众多住宅小区,还有丰富且完善的各类生活配套,居住舒适度较高。



在交通方面,项目所在的后海大道是南山区的重要主干道,往来车辆较多,项目门口即是工业七路口公交站,道路出行便捷。

且从地图可见,项目位于地铁2号线沿线,介于海月站和湾厦站之间,其中距离湾厦站约740米、距离海月站约900米(百度地图测量)。

预计今年底开通的地铁12号线也从附近经过,靠近的站点是位于南海大道与工业八路交汇处的四海站,两者距离约1.3公里(百度地图测量)。



△项目与地图距离,图源:百度地图

同时,根据2020年公布的规划草案显示,项目还将建设一座公交首末站。

不过当年规划并未确定,如今招商蛇口接手项目后,规划是否会调整尚不可知。

学校资源算得上是项目所在片区的一大亮点。

摊开地图可以发现,距离项目约1公里范围内,分布有众多学校,主要以育才教育集团为主,涵盖小学、中学等多个学龄段

育才教育集团隶属于南山区教育局,于2003年4月8日成立,是广东省第一个以公办学校为主体、实施素质教育的教育集团,其前身是招商局蛇口工业区子弟学校——育才学校。

据目前的学区划分,饼干厂旧改属于育才二小和育才二中的学区范围(具体规划以教育局公布为准)。



△项目周边学校分布,图源:百度地图

商业方面,3公里范围内分布有多个大型商圈。

包括宝能all citycity花园城来福士广场茂业广场海岸城深圳湾万象城海上世界等,可以充分满足购物需求。



△3公里内商业分布,图源:百度地图

另一方面,项目所在片区既是成熟区域,也是深圳知名的豪宅区域,二手房价普遍在10万+以上。

乐有家数据显示,与饼干厂旧改一路之隔的雍景湾,目前二手房挂牌均价约15.9万/㎡,该小区2011年建成,其开发商亦是招商蛇口。

附近的海境界、招商海月花园等均是深圳有名的豪宅小区,二手房挂牌均价分别约16.1万/㎡、约14.7万/㎡。



△项目周边二手房挂牌价情况,图源:乐有家

有“深圳豪宅天花板”之称的恒裕滨城也在这个片区,二手房挂牌均价约35.9万/㎡,目前在乐有家上有4套房源挂出





虽然饼干厂旧改项目已由招商蛇口接手,不过目前项目尚未动工,亦没有更多消息释出,对于项目感兴趣的朋友可以添加关注
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发表于 2022-12-7 15:47:24 | 显示全部楼层
包括湾厦旧村么?
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