实操分享|房产小白，如何掌握房地产大变局？

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房地产，一个吸引群众目光的热点话题。每当这个行业出现变动，就会触动老百姓神经。
踏入房地产行业3年➕经历了房地产的跌宕起伏。2016年下旬市场疯狂，客户更疯狂，抢房，高于同期成交价50万购买。2017年4月是北京房地产历年顶峰时期，随着国家连续出台20多条收紧政策，房产开始进入寒冬腊月。初入这行曾听前辈们说过北京房产基本走势两升一降，17年3.17系列大调控似乎改变了这一局势。17年5月～18年上旬市场连续走低， 18年中旬市场刚有点起色之际，18年9.17市属公积金发布认房认贷及贷款额与缴存年限挂钩，对小刚需一次冲击，18年底市场再次低迷。经过小半年缓冲，市场逐渐平稳。19年过半看不出来市场有上升趋势，期间国家还发布了国管公积金认房认贷政策，不能说对市场没有影响，只能说冲击力度比较小。接下来就16年后国家政策为大家解读。


注：普通住房与非普通住房认定标准：
根据国家相关规定，普通住宅的认定要同时满足三个条件，住宅小区建宅容积率在1.0（含）以上，单套建筑面积在140平（含）以下，实际成交价低于同区域享受优惠价政策住房平均交易价格1.2倍以下。
目前北京执行普通住房的价格认定标准为：5环内标准单价3.96万元／平，总价为468万元；5环到6环3.168万元／平，总价374万元；6环外2.376万元／平，总价281万元。单价，总价两个标准符合其一即可。
一般北京房产政策都是以网签价为标准，以某月1日开始实施。上面说的首套是指北京名下无房无贷款为首套；只要名下有房算二套。外地名下有房，但是北京无房算首套；但是如果外地名下有房且有贷款记录的情况，会有部分银行拒贷。
这个政策对当时房地产影响较小，基本没有影响16年底客户的购房热潮，接下来17年317的重磅来袭致使房地产至今还比较低迷，现在的市场依旧赶不上17年4月，同时也没有落回到16年中旬开始起伏时的市场，近三年来北京市场基本处于为波动状态。
随后的17年系列政策不止抑制了房价上涨的同时还限制了一大批换房客户购买力度，这个政策也是有史以来最狠的一项政策。
北京2017年317系列政策

2017.317：认房认贷，二套首付升至60%
北京市居民家庭已拥有1套住宅或在全国范围内有贷款记录，再买住宅算2套；
首套：普通住宅首付35%，非普40%；
二套：普通住宅首付60%，非普80%。
贷款年限由最长30年调整为25年。
公司名下住宅上市交易需满3年，若交易对象为个人，需符合北京市限购政策标准。
2017.322：社保或纳税满五年变60个月
非京籍居民家庭或个人，由原先连续5年（含）以上缴纳社保或缴纳个税变调整为连续60个月缴纳社保或者个税。在连续缴纳社保或者个税期间，中断或者补缴的不能超过三个月。如果按季缴纳的，需要不低于连续20个季度才符合要求。
2017.324：离婚一年内购房一律算二套
对于离婚一年以内的房贷申请人，商贷和公积金贷款全部按二套执行。缴税按原标准执行。
2017.326：商住房限购限贷
在建在售商办类项目禁止出售给个人，再次出售时，也应当出售给企事业单位、社会组织。已售商办项目再次出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人。
个人购买商办房需在京无住房和商办类房产，且在京连续60个月缴纳社保或个税。
商业银行暂停向购买商办类项目的个人贷款。
2017.403：平房纳入购房资格名额
4月3日起，购买国有土地上的住宅平房（含四合院）的家庭，必须具备购房资格，且购买的平房计入住宅套数。
2017.420：购房需刷本人银行卡
房屋交易当事人购房款以银行转账的方式支付必须使用卖受人和买受人的银行账户，通过预存资金、建委资金监管专用账户进行资金支付。
2017.426：法拍房纳入购房资格名额
经法拍流程获取的房屋，根据土地或房屋规划用途，买受人需满足对应购房资格。
2017.501：首套实行基准上浮10%，二套基准上浮20%
5月1日起，商业银行贷款利率作调整，首套贷款利率上浮10%。二套在基准利率基础上浮20%。
2017.516：购房网签出新规，封堵“假结婚”
网签时需选择购房家庭中具备购房资格人作为买受人，出具单独所有不动产登记证；网签时选择购房家庭中具备购房资格人为买受人的同时，可选择不具备购房资格人作为买受人共有权人；网签时如选择购房家庭中不具备购房资格人为买受人单独所有，将无法生成网签。
17年3月份开始调控，4月份过渡期创历史新高，当时我负责的中端商品房社区均价高达8万元／平，一套全南向93平两居室创历史新高以748万成交；这种户型16年7月均价在4.5万元／平，成交价在420万左右，不到十个月时间同样户型上涨近乎330万，典型的房地产泡沫。经过17年连续不断政策调控到18年2-3月份市场逐渐平稳，近乎一年的时间市场持续下滑直到18年2-3月份市场达到近三年最低谷，同样的户型均价5.8-6万元／平，成交价在575万，同最高峰下滑173万。18年3月份后市场缓慢微上浮，成交量逐渐上升，18年7-8月份小户型及中端盘成交火热，有量就有价，随后针对小刚需的政策正悄然到来，18年9.17市属公积金政策的冲击冲淡了小户型的成交热潮，小户型成交受限，小户型业主无力换中端盘，中端盘业主无力换学区或高端盘，就像连锁反应影响着房价。下来为大家解读一下917政策。


2018.917市属公积金新政

1.认北京70年产权住房且认全国范围内住房贷款记录且一年内未离异，三者都满足情况下算首套，其他情况算二套。（“认房认贷认离异”）
2.市属公积金每缴存一年可以贷10万元，只有缴存年限超过11年才能首套贷款120万。缴存年限不够1整年的，按1整年来算。
3.借款人家庭户籍均为东城或西城区，购买城六区（东城，西城，朝阳，海淀，丰台，石景山）以外的首套住房，最高贷款额度可上浮20万，至140万。借款人家庭户籍均在城六区的，购买城六区以外的首套住房，最高贷款额度可上浮10万，至130万。
4.借款申请人为已婚的，贷款期限以夫妻双方中较长的一方计算。
5.申请人缴存状态正常且公积金改成已连续缴存6个月。
经917微调控后直到19年3月市场一直微高微低，属于相对平稳发展。19年3月开始成交量慢慢上升，价格也平稳略上浮，同社区同户型均价在6.5万元／平上下，成交总价在630万上下。在市属公积金政策的基础上3月份迎来了国管公积金新政。这项政策又会给市场带来什么不一样呢？
2019.319国管公积金新政

1.认北京70年产权住房且认全国范围内住房贷款记录且一年内未离异，三者都满足情况下算首套，其他情况算二套。（“认房认贷认离异”）
2. 申请人缴存状态正常且公积金改成已连续缴存6个月。
国管公积金：中央国家机关及在京单位等国管单位的在职员工在职职工缴存的长期住房储金。国管公积金现在比较少，所以属于微调控，对于市场冲击不大，市场整体平稳微上浮。
很多人认为房地产行业金九银十，每年这两个月市场会不错，以前也许是，自16年连续不断市场调控开始，连续两年9、10月份市场都很一般。那什么时间买房相对合适呢？