房地产明显回暖？还是风暴再起的前夜？

绿芯说

内容提要：

1、各大媒体都说9月百强房企销售额环比上涨，同比降幅收窄；
2、所谓9月份房地产销售回暖的判断，纯属误读统计数据；
3、我们未看到金九，十一长假销售也并未迎来银十，房地产正在构筑新常态；
4、多家地产商信用评级遭下调，房地产风暴恐再起，并引发剧烈的经济结构调整。



一、各大媒体都说9月百强房企销售额环比上涨，同比降幅收窄

10月上旬，证券时报、央广网、南方都市报等财经媒体、视频媒体、综合纸媒，都集中发布了9月份百强房企销售环比增长、同比下降幅度收窄的消息，并异口同声地认定，房地产市场明显回暖，动员消费者趁着全国各地历史罕见的商品房刺激政策，该出手时就出手，六个钱包不够还有银行凑。



10月9日，证券时报在报道里开头就抖机灵说：9月百强房企销售额环比增长10%，四季度怎么走？专家这么说。
该报道告诉读者，随着传统楼市 “金九银十” 旺季的到来，商品房销售业绩也开始回升。说是根据数据， 9月TOP100房企的销售操盘金额5709.6亿元，环比增长10%，超半数百强房企实现单月业绩环比增长。虽然与去年同期对比，仍下降25%，但降幅正在持续收窄。
报道还说，从单季度数据来看，第三季度企业TOP100的业绩表现同比降低33%，比一季度、二季度降幅分别收窄14%、20%，说明三季度房地产市场也呈现复苏趋势。
报道还告诉读者，从国庆长假的市场成交情况看，虽然重点城市新房整体成交降幅仍然较大，但部分城市楼市出现了一定的恢复，关键是二手房市场还明显回暖。
证券时报说，业内人士认为，国庆节之前央行、财政部等相继发布部分城市降利率、换房减税等鼓励政策，有助于提振市场信心、加快购房者入市买房的节奏。业内人士还透露，四季度从上到下政府需求端政策力度有望继续加码，他们相信在轮番政策暖风的作用下，市场信心将会逐渐恢复，房地产市场也将逐步回稳。
的确，国庆长假过后的上班第一天，10月8日，有不少媒体报道，杭州、无锡、安徽等多地住房公积金管理中心均发通知要求，从10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。
二、所谓9月份房地产销售回暖的判断，纯属误读统计数据

10月上旬发布9月份房地产市场回暖的媒体，在引用不会说话的9月份房地产销售数据时，没有一家对9月份百强房企商品房销售额环比增长、同比下降幅度收窄，做出过原因解读。我相信，要么作者是新闻工作者，不懂基本的经济学常识和统计学基础知识，要么是作者有意隐瞒数据变化的客观原因，以达到误导数据误导读者的目的。
事实上，稍微掌握统计学或经济分析常识的人都明白，9月份房地产销售数据环比增长，纯属季节性因素。
不仅房地产，大多数商品销售都存在“金九银十”这样一个季节性规律，再说详细点，叫“七死八活九翻身”的季节性规律。就是说大多数商品的销售（不包括夏令商品），7月份是一年中最淡的季节，8月份开始销售有所好转， 9月份销售明显好转，10月份进入旺季。



大家看看2018-2020年商品房销售正常年份8-9月的销售规律，9月份都会比8月份环比增长20%以上。我们面对具有明显的季节性特点的环比变化数据，一般都需要进行季节修匀之后再来观察其增减趋势。大家看欧美发布季度GDP的时候，他们使用的年化季环比增幅，都会说明是经过季节修匀调整后再年化的数据，这是他们的习惯。我们这公布环比数据一般没有季节修匀，也不会年化，所以我们使用时，当然要注意季节规律导致的可比性问题。



如果我们将2018-2020年3年间的9月份商品房销售环比变化幅度的算术平均值作为季节修匀系数，对2018-2022年的9月份商品房销售环比增减幅度进行季节调整，我们再来观察，就会猛然发现，实际上从2019年开始，商品房销售颓势已现。之前大家未发现，是因为没有对环比数据进行深加工，被季节性规律掩盖了颓势而已。
说到这大家应该清楚了，2022年9月份的百强房企销售额环比虽然增长了10%，这并不意味着商品房销售回暖。因为这是季节规律在起作用。进行季节修匀之后，9月份的销售额实际上环比下降了13.7%。
九月份房地产销售同比降幅收窄，纯属基数原因。
1-9月，百强房企销售额同比下降45.1%，降幅较1-8月收窄1.1个百分点。其中9月份同比下降25%，比8月份的同比降幅收窄了7.9个百分点。大家也要明白，单纯的同比降幅收窄，并不一定意味着房地产回暖。



为什么我要这样说呢？因为指数的大小既取决于分子（本月），也取决于分母（去年同月）。如果分母不变，分子加大，百分比增大，这叫回暖。如果分子未变，甚至分子继续缩小，但分母属于市场大跌时期的猛跌、急跌阶段，比分子缩小得更多，这个时候百分比也会增大，但这不能称之为回暖，这仅仅是基数缩小导致的回暖假象。
上图中的蓝色线条是2021年1-9月的同比增减曲线，大家可见，2021年1季度开始房地产销售额同比增幅缩小，到7月份开始增长质变为下降。这就意味着计算2022年9月份商品房同比降幅的基数，实际上比8月份和1-7月份都要小很多。因为基数小才导致跌幅收窄，这压根不属于回暖的范畴。
如果大家还不能理解这一点，我们可以计算2021-2022年商品房销售额的累积增减幅度，也就是上图的灰色曲线。大家发现了没？如果与2020年对比，2022年9月份商品房销售下跌了52%，比8月份下跌的幅度46.8%，不仅没有收窄，反而扩大了。这才是房地产市场的真实趋势。
三、我们未看到金九，十一长假销售也并未迎来银十，房地产正在构筑新常态





今年国庆假期（10月1-7日），我们20个重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年国庆假期下降37.7%，当然其中有部分城市在去年同期低基数下同比表现增长，但整体成交降幅不仅没有缩小，反而比9月份地产百强企业的同比降幅25%、8月份的同比降幅32.9%进一步扩大了。
虽然有人会辩解网签数据具有一定滞后性，但去年国庆节网签数据也有滞后性，数据口径是可比的。因此我们可以判断，虽然9月底，央行、银保监会、财政部等部委接连出台利好政策，广东、山东等省份部分城市已经跟进落地相关政策，青岛、济南、淄博等城市首套公积金贷款利率已经下调至3.1%，这已经比人行的政策利率5年期的LPR 4.1%还要低100个基点，比同期美国房地产抵押利率要低一半了。但我们不得不说，政策的持续优化，购房成本的明显下降，并未显著修复市场信心。所以我们未看到金九，十一长假销售也并未迎来银十，判断房地产复苏缺乏基本依据。



或者说，这一次持续了十几个月的房地产下行萎缩，并非是房地产市场的调整周期，而是在高居民居住面积、高居民债务负担、低居民收入增速、低甚至负新增人口的新形势下，房地产市场正在用不断下行的自我修正行为，适应新的、比2年前要少一半的房地产需求，形成比2年前要低一半的房地产市场规模。而且大概率房地产市场的未来就是如此，这大概率就是房地产市场未来的新常态。
试图利用各种刺激政策来奢望购房者修复信心、房地产销售回暖复苏，房价上涨、土地抢拍，已经定无可能，构建新常态中的房地产市场，再也回不到过去了。
四、多家地产商信用评级遭下调，房地产风暴恐再起，并引发剧烈的经济结构调整





前三季度的房地产市场的表现不及预期，毫无疑问进一步加大了房企的全年销售目标压力，也加重了财务压力，集聚了债务风险。在公开披露年度目标的规模上市房企中，多数企业截至9月末的目标完成率不足60%，不少房企甚至不足50%。绝大多数企业1-9月的目标完成度均大幅低于去年同期。
房屋销售量大幅减少导致房企收入大幅下降，加之房企新增海外债务枯竭，国内新增债务也明显少于同期，房地产企业的流动性、偿债率等财务指标逐月恶化。
十一过后，房地产市场接连受到负面消息打击。他们不仅失去了黄金周，还迎来了国际信用评级机构和研究机构近来撤回、或下调包括恒大、佳兆业在内多家房地产公司的评级噩耗。我们需要警惕，房地产所面临的，不是购房者信心修复、市场回暖，恐将是新一轮的债务风暴，以及由此引发的经济结构调整。
10月11日，屡传陷入财政困境的恒大及佳兆业集团，被国际信用评级机构穆迪以没有充足或充分资讯支持评级的理由，撤销对2家公司的评级。这次恒大和佳兆业被撤回评级，显示两家公司已失去发债的吸引力，形同在筹资市场失去生命。因为穆迪之后，其他评级机构都会跟随。
10月6日，彭博报道，总部设在上海、有“示范民企”美誉的旭辉控股，也因为传出需要寻求延付一笔原定于10月5日到期的离岸贷款利息，被国际信用评级机构惠誉，以流动性风险上升为理由，下调评级，这也是该公司在三周之内，第二度被国际评级机构下调评级。
汇丰证券10月12日发表的最新研究报告，也下调偿债记录未出现问题的碧桂园评级，由“买入”下调至“减持”，指碧桂园销售现金流缓慢恢复，忧虑公司会成为旭辉第二，并预计该公司可能会面临融资问题。
与此同时，多家地产公司公布最新的销售数据，情况极不理想。雅居乐在9月的项目预售金额只有35亿元，同比下跌65%，新力控股集团9月的销售金额，也同比下跌88%。由此可推测，还有未爆弹，更多二、三线或民营地产公司恐遭撤评。



在中央和地方都有出台救市安排下，房地产市场依然没有起色，就如同我在上一部分所推论的，房地产面临的并非调整周期，也非购房者缺乏信心，更非政策不支持，或者房贷利率太高。而是房地产市场正在向一个需求与销售规模都比2020年少一半以上的新形势的妥协、靠拢并适应。如同宏观经济正在从5-7%的中高速增长时期向3-5%的中低速增长时代过渡一样。
在这样的新形势下，房地产市场显然无法容纳之前那么多的开发商，也无法容纳那么多的投资和销售。既然失去一半的销售规模将成为房地产市场的新常态，那么失去一半的房地产企业，失去一半的房地产投资，失去一半的土地拍卖收入，我们就得学会去接受。因此，更多的房地产企业被撤回评级的情况，肯定将陆续出现，这是建立房地产新常态的必然结局。这如同电商发展过程中一批实体商业从市场中消失一样。对此，我们无须惊慌失措，乱了分寸，毫无顾忌地出台一批又一批与经济规律抗衡的政策，为今后的房地产市场管理增添麻烦。
房地产市场的危机，会影响上、下游的相关企业，房地产和资本市场又打断骨头连着筋。我预估2023年，将是房地产行业和金融行业面临更大压力的一年。因为之前的房地产占家庭资产的 40% 左右，占国内生产总值的25%左右，这一结构在房地产新常态中都将重新调整、萎缩一半左右。这将是剧烈的经济结构调整，所有人都应做好顺势而为的准备。
【作者：徐三郎】

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