如何挽救楼市？还得房地产税出马

平安天下

最近大多数媒体都一边倒的唱衰楼市现状，毫无疑问这是当前事实，也是当下中国经济运行面临的一个重大问题。媒体报道如下：
中国楼市正在上演的大逃亡 - 楚门的世界的文章 - 知乎 https://zhuanlan.zhihu.com/p/561825533
强二线城市，彻底脱光了！不用怀疑，南京武汉的无奈，苏州青岛能懂…… - 财经白话的文章 - 知乎 https://zhuanlan.zhihu.com/p/567501373
楼市都差成这样了，对投资客和改善型客户的歧视应该立刻取消-云南房网
参考多个渠道的信息发现，同比大多数城市二手房房价都出现了不同程度下跌，甚至一二线城市都不能幸免。分析当前国内国际现状会发现，这几乎是不可避免的。主要因素是疫情持续，很多行业的发展遭遇重创，老百姓收入减少甚至断收。小因素是国际形势不稳亦使得投资需求减弱。文旅地产项目在疫情的大环境下难以为继成为压垮大牌房产的最后一根稻草。一线房企大面积的暴雷使得整个楼市的萧条成为定局。即使是近日接连出台的楼市刺激政策，也似乎难救当前楼市于水火之中。
表面上看，疫情的影响是主因。然而实际上疫情只是使楼市的冬天提前到来了而已。根本原因不在疫情，也不在战争，而在于目前的土地财政的运行模式不可持续。目前的土地出让金模式就是拿未来70年的收入换取今天的繁荣和高房价，寅吃卯粮，最终无粮可吃。中国的城镇化已经超过60%，家庭人均住房面积在2019年就达到40平之上，随着住房建设不断增多，中国未来新增的住房需求只会慢慢降低，整个国家的卖地收入必将转入下降通道。楼市的困局要解决，必须解决中国的土地财政如何替代的问题。
只见刮风不见下雨的房地产税政策似乎要解决土地财政的替代问题。然而，撇开技术问题和法律逻辑问题不谈，这一政策直接施行必然药效过于刚猛，严重时可能会导致房价猛降，房企崩盘，搞不好三五年也回复不了元气。所以全国难以落地推行，阻力极大。只有上海和重庆还在继续犹抱琵琶半遮面的施行。所以如何应对目前正在上演大逃亡的楼市呢。出台更强效的救市政策，或者干脆放弃“房住不炒”的政策，鼓励投资资金进入楼市？这无异于饮鸩止渴，搬起石头砸自己的脚。让房价继续燃烧，直至最终崩盘？或者像之前那样先救一把，等火烧起来再浇水控温？不管怎么操作，最后还是会面对卯粮吃完的境地。根本解决办法还是得要开源。
在开源的同时护好当下的经济盘，才是好的解决之道。当然这也是我们现在想去做的。可是对于房地产税的态度就像闺中女生第一次想和男朋友亲近时，怕他不来但是又怕他乱来。我的建议是“约法三章”。以下
首先要解决法律逻辑问题。既然现今房价里已经包含土地出让金的部分，而且可以说房价大部分是土地出让金的成本，那么再征收房地产税似乎有重复征税的嫌疑。所以征收房地产税的对象应该是不包含土地出让金的对象，也就是说70年的住宅应该是70年土地使用期满再征收房地产税才逻辑通顺。既然要直接征收房地产税，那么首先要取消土地出让金。政府可以收取极其少量的土地整理或者法律方面的服务费，注意是极其少量，极其少量！相比土地出让金动则几百万几千万一亩，这种服务费应该控制在几万一亩这个水平。此时，楼盘的开发成本大大降低，开发商也能把房价降下来同时获利。
注意，此时的楼盘跟目前缴纳过土地出让金的是不一样的。老百姓可以用更低的价格（3折到5折吧）买下来，但是需要承担一定的义务，即每年（或每半年）需要缴纳房地产税。参考西方国家大约1-3%的税率(主体)，我们可以略低，大约0.5-1.5%(一线城市可以适当略高)。地方政府可以设置好指导价对楼市起到指导意义，同时也可以作为应税的最低标准。这样的楼盘我们暂且把它称为“应税房”，不同于那些已经缴纳土地出让金暂时还不用交税的“待税房”，它的房价低得多，但是需要定期交房地产税。这样可以平衡不同群体的需要，既能基本稳住现有楼盘的价格（无须额外交税），平衡开发商成本；又能逐渐把新房置换为“应税房”，给国家税收开源，同时降低老百姓买房门槛（房价降低超过一半，刚需人群会优先选择）。举个例子，在一个二线城市，原来售价在150万的住房，按3成首付需要45万，做成应税房以后售价可能只要66万左右，那么首付只要20万，加每年房地产税(按1.5%举例，扣除一定免征额)大约在0-9千（首套的话大概率0吧），刚需多数会选择后面这个方案。
需要额外补充的一点是，建议住宅的土地出让年限由70年调整为50年。对于“待税房”，持有人大约50年后才需要交房地产税。在上例来说，“应税房”50年最多也只交45万税，总价(111万)比150万要便宜得多。至此，征收房地产税的法律逻辑问题也已经解决，技术上也提供了部分思路（消解系统性金融风险），至于房地产征收的计税方法可以参看下文
房地产税征收方案个人设想 - 老白的文章 - 知乎 https://zhuanlan.zhihu.com/p/429405932
税确实是一把利器，用的好可以很好的调节市场价格。