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2022年下半年,房地产庄家亲自下场了

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发表于 2022-9-23 13:44:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
01

风起于青萍之末。
很多历史的进程和重大契机,往往是从一些不起眼的新闻开始的。
比如说,中国第一大工业城市,曾经限购最严格的苏州,在9月15日悄然放开了政策。


社保、积分、户籍之类的统统不要,有钱你就能上手。
比如说,前段时间被烂尾楼和停贷潮搞得焦头烂额的郑州,喊出了大干30天保交楼的专项行动。


再比如说,济南城发集团拟在全市范围内收购3000套商品房,用于租赁储备住房,并且整栋、整盘优先。


与此同时,国有大行普遍下调了大额存款利率,资本市场界的官媒《证券时报》喊出了“扩大房地产公募基金正当时”。


各位,以上新闻,包含着未来3-5年,乃至10年左右,上层化解房地产问题和修复人民币资产的主要路径,滚滚车轮的一粒沙飘到地上,那都是金山。

02

到现在依然有很多人认为,房地产这东西,非常不利于经济发展,高房价把大家的钱都吸走了。“房地产一鲸落则万物生”。


生活角度正确,专业角度错误。
就像你觉得辣是一种味觉,但它实际上是一种痛觉一样。虽然大家谈了多年的地产,但他的本质是什么?
房地产的本质就是----城市化进程。
农村里赚不到钱也解决不了就业,大量的人群必须进城讨生活,人多房少,房子自然就贵了。
而进城的人群需要什么?需要工厂企业提供就业岗位、需要公建配套提供医院学校、需要政府机关招募人手来管理服务。
这些都要钱。钱从哪来?一个是卖地,是一个是收税。
地产商所有的地都是拍卖得来的,拍下来的东西价格怎么可能便宜。
而拿地到销售,中间有上百个流程和公章,大约62%的收入都交了税。


2021年,全国卖地收入8.7万亿元,占到地方财政总收入11.1万亿元的78%。从1998年到2021年,全国土地出让收入总额大约60万亿,是地方财政收入最主要的来源。
继人民公社之后,房地产为中国的工业化和现代化筹集带动了超过80万亿的资金
房地产是周期之母,一个国家最大的原始财富。
如果地产萎靡,筹集资金的力度开始下降,对政府意味着什么?
地卖不出去,税收开始减少,他将缺乏经费再去兴建公园、绿化桥梁涵洞,去继续美化城市和稳住房价。同样的,他也将缺乏资金去补贴那些生物医药、纳米技术、半导体芯片,几百几千万的经费砸给那些教授博士去试错。


高科技不是喊喊卡脖子就能解决的,你说他们疯狂烧的钱从哪来?地产不仅影响产业和财政,也直接影响你个人收入与生活。国人的房子基本都是贷款买来的,你首付30%,70%的产权属于银行,如果房价跌到7折,银行将认为你要平仓,为了保住银行权益,银行必定一股脑拿去市场法拍。你的首付自然白交,银行能拿回5成就不错了。一看形势不妙,很多人干脆断贷,或者省吃俭用,先把房贷还了再说。资产=负债+所有者权益,大家都去提前还款,银行的资产负债表就会萎缩,他也没有更多的贷款贷给中小企业。中小企业老板们只能关店、裁员、收缩战线、甚至卖出房产聚拢现金。大家都是抛售,价格将压得越来越低。


打工人面临的必然是工资的进一步降低或者失业。当大家都不敢花钱,消费就萎靡了,经济也景气不起来。这就是“资产负债表衰退”“流动性陷阱”。和你认为恰恰相反的是,是房价上涨促进了人们的消费,是房价下跌伤害了你的就业和工资。
来看一组2022的数据:
滴滴用户从4200万跌到1500万,打车的人少了3/4;
怪兽充电从3000万跌到120万,逛街的人少了2/3;
携程用户从2500万跌到500万,旅游的人少了3/4……
今年唯一有增长趋势是boss直聘,月活超过1亿,50多天新增1000万用户。

日本为何有失去的30年。1990年以后,这个国家闷头还了30年贷款,谁都不敢扩张的国家,哪有年轻人的机会呢?这些问题如果搞不明白,还是建议去财富进阶课深造一下,搞懂科班的知识和逻辑,专业者眼中的世界,和普通人完全不一样。
03

从国家、地方、个人角度来说,地产业只能稳住,不能衰退,更不可能让他出现系统性风险。但对中国的地产界来说,目前的主要问题出在哪?一是现在的房价太贵,那些3亿多人,大学生、个体户、各种小哥们组成的新市民,想法强烈,但手里钱不够,买不起。二是房企的负债很高而存货太多,导致资金链断裂,项目变成了烂尾盘,他也想卖房,但没钱动不了工。三是地方财政压力很大,地卖不出去,背着一堆搞城建的债务却见不着回头钱。三者纠结在一起变成了“三角债”,谁来解这个局?
享受过无数好处的庄家得亲自下场护盘,拉兄弟们一把。具体是,地方政府成立专门的纾困平台或者公司。1、买掉地产商的房子,帮助其增加利润,降低负债,这叫解困。2、给钱让地产商复工,保护其资产的完整性,让地产商能继续运转,这叫纾困。开头讲过的济南,采用的是办法1,由国资平台出面,接收开发商的楼盘,一次性吃下3000套房,给房企带来宝贵的现金流,让其可以继续运转,别躺倒或者暴雷。而郑州采用的是办法2,全市大干30天,在10月6日前促进烂尾盘全部复工。能想象的是,这些复工后的楼盘,已经卖掉的必须交付,而卖不掉的,应该也会像济南一样由地方平台出手买下房子。
有人说我没钱怎么办?学郑州,找国开行借钱。总之你得把这个盘子动起来,经济这东西,宁肯发烧也不能冷掉,人凉了,就救不回来了。


但问题又来了,开发商都卖不出去的房子,政府平台就能卖得出去吗?能的。开发商卖的是完整产权的房子,比如一套500万,很多人承担不起。但政府接手后,可以做成“共有产权房”,房子还是500万,但只卖给你40%,算200万,你首付40万即可拿房。
早在今年的二三月份,就已经有这套逻辑。


这种房子虽然不能上市流通,但满足了新市民的置业和落户。而政府平台买下这些资产,可以用地产发公募基金,去资本市场源源不断的拿钱。


您瞧,上层设计了一个完美的闭环,这样一来,房住不炒的问题解决了,年轻人买房的问题解决了,开发商负担重的问题解决了,
有钱人大额存款要收益还得保稳的问题解决了,地方发展和平台公司缺乏优质资产的问题,也解决了。
借钱、买盘、复工、保交楼,在生死疲劳的时刻,庄家终于亲自下场,把加上去的砝码一项项的卸掉,把困住人的担子一项项的减重。大家都轻装上阵以后,痛定思痛,从头再来,就可以继续拍地,去搞“开发商---地方财政---受益市民”的循环。
各位,这才是真正的宏观,在大趋势面前,你不用懂K线,你只要买好龙头,盯着新闻L播,听到上面的决心没变就行了。
04
千槌打鼓,一锣鼓定音,家有十口,主计一人。在中国,负责给全体人民过日子的人是谁?人民银行。
人行的总资产到2021年大约是38万亿,其中外汇占56%,大约21万亿,地产类债券占32%,大约12万亿。


也就是说,你的一块钱人民币里面,抵押物有5毛钱是美元,有3毛钱是地产。
所以,中国的资产就是人民币资产和美元资产两大类。
2020年的疫情和2022年的俄乌战争以来,世界经济受到了重创,当疼痛过后,首要的问题就是修复。
对中国来说,人民币资产就是地产,代表作是各种住宅,谁来也得花本币买。美元资产就是高新产业,代表作是可以出去赚外汇卡别人脖子的新能源。一个稳增长,一个高成长。一个内循环,一个外循环。
中国的经济和财富机会,就藏在两个方面的轮动中,这两个轮子,一个叫新市民,一个叫新能源。
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