房地产政策总结房 地 产 政 策 总 结

第玖憾倌

“轻质”时代已成过往，“品质”兑现才是王道
核心结论：
据统计，从 2017 年至 2020 年，关于商品房购买合同的民事纠纷共计 49 万余起，且
呈逐年上升走势，2020 年已上升至 15 万余起。为减少购房纠纷，多地从取地、施工以及销
售管理阶段纷纷出台提升项目品质的相关政策，倒逼房企注重产品力及成本管控能力。
从取地阶段来看，建设品质和企业资信成为高标准取地的衡量标准，未来品质类政策或
将成为土拍标配；从施工阶段来看，今年在精装修分户验收的基础上，新增了配套优化以及
智能化交房要求，精装品质体系再度升级；从销售管理阶段来看，以杭州为例，此轮现房销
售的竞拍要求为前期品质交房的延续，客户认可度较高，此次土拍规则更加明晰，“所见即
所得”是对品质验收端的最高管控，未来经过市场检验、优化的模式或将在更多城市推广。
目前品质类政策正朝着不断细化、量化的趋势发展，这更利于政策落地以及后期的监管，
而当前一二线等高能级城市提出的环保相关的品质类政策或将成为引领，是各地品质交房的
长期推进方向。未来随着品质交房的不断深化，有望全面改变当前房企“高周转、轻质量”
现状，完善市场秩序，构建商品房良性发展格局。研究报告
一、高标准取地：建设品质和企业资信成为高标准取地的衡量标准
1.建设品质：“定品质”落实质量要求，“竞品质”引领绿色环保，品质类政策或将成为土
拍标配
2020 年 12 月 31 日，北京市规划和自然资源委发布《关于北京市海淀区海淀镇树村棚
户区改造 B-1 南地块 R2 二类居住用地等 3 宗地块国有建设用地使用权出让补充公告》，首
次提出采用“竞地价+ 竞政府持有商品住宅产权份额+ 竞高标准商品住宅建设方案”方式，
今年 5 月底北京市首场土拍中首次实行“竞价+ 竞高标准商品住宅建设方案”竞拍规则，随
后 7 月 22 日，北京的房地联动机制得到住建部房地产市场监管司司长张其光高度肯定，并
号召在全国范围内推广。
随后，成都、杭州、南京等地纷纷跟进品质住宅相关政策，各地提出的有关品质类的政
策大致分为三类：提品质、定品质以及竞品质。其一，提品质的代表城市为东莞、金华、银
川和徐州，以二三线城市为主，提品质条款主要在土地出让方式中体现，但缺少实施细则；
其二，定品质的城市包括成都和南京，其对项目的质量、品质、使用功能均有明确规定，并
将定品质的要求前置到土地出让合同中，南京还要求在房屋销售现场对规划品质进行公示。
其三，竞品质的城市包括北京和杭州，“竞品质”阶段着重考量绿色建筑和装配式建筑等方
面的实力，除严格要求竣工品质外，北京还要求竞现房销售，杭州直接要求现房销售。
总体来看，二三线城市的“提品质”内容有待明确、细化；强二线的“定品质”明确项
目质量要求，为各地落实品质类建筑的短期发展方向；一线和强二线的“竞品质”着重绿色
环保建筑，起到引领作用，为各地长期发展目标。土拍环节融入三种品质类政策，都是为了
防范房企因快周转带来产品品质下降，损害消费者权益的情况发生，未来品质类相关政策或
将成为土拍标配。研究报告
品质相关政策分类汇总
类型
城市
发布时间
文件标题
关于进一步促进我市房
金华
2021/8/2
地产市场平稳健康发展
的通知
关于进一步做好房地产
东莞
2021/8/2
市场调控工作的通知
(东建〔2021 〕11 号)
详情
完善房价地价联动机制，优化“限房价、控地价、提
品质”等住宅用地出让竞拍规则，
实行以“限房价、控地价、提品质”为主导的新型土
地出让方式，结合竞保障性住房，研究更多灵活组合
的方式， 强化房价地价联动机制。
强管控，提品质。严格商品住宅项目规划、建设、使
提品质
银川
2021/8/23
关于促进我市房地产市
场平稳健康发展的通知
用全过程品质管控，严格控制精装修房屋标准，优化
完善物业、养老、教育、医疗等城市配套设施，确保
配套设施与区域项目同步开发建设。
实行地价房价“双限”制度，进一步优化土地竞拍规
关于进一步促进房地产
徐州
2021/8/27
市场平稳健康发展的通
知
则，强化房价地价联动机制。市域范围内严格控制土
地溢价率，市区范围内普通商品住房用地采取“限地
价、限房价、提品质”出让模式，根据周边区域房价
确定出让地块住宅销售最高限价。
成都
2021/6/7
成都市新建商品住宅技
术管理规定（第一版）
实施“限房价、定品质、竞地价”，进一步深化房价
地价联动机制，对成都市新建商品住宅项目的质量、
品质、使用功能等进行了详细规定。
在现行的“限房价、竞地价”出让方式基础上，进一
定品质
南京
2021/8/25
关于进一步完善住宅用
地出让工作的通知
步确立“限房价、定品质、竞地价”的出让方式，即
在发布土地出让公告时，除了公布所建住宅销售毛坯
均价、土地出让最高限价外，同时将住宅项目规划品
质要求一并公布。规划品质要求主要内容须在规划条
件和土地出让合同中明确，并在房屋销售现场进行公
示。
关于北京市海淀区海淀
镇树村棚户区改造 B-1
北京
2020/12/31
南地块 R2 二类居住用
地等 3 宗地块国有建设
用地使用权出让补充公
告
北京土地公开出让首次采用“竞地价+ 竞政府持有商
品住宅产权份额+ 竞高标准商品住宅建设方案”方式
供地。企业要在现场竞价日后的第10 个工作日递交
投报的高标准商品住宅建设方案，进行高标准商品住
宅建设方案的评比。“高标准住宅”包括绿色建筑、
装配式建筑、超低能耗建筑、健康建筑、宜居技术应
用
开展“竞品质”试点：此次集中出让首次在十城区推
杭州
2021/7/30
杭州市发布第二批住宅
用地集中出让公告
出“竞品质”试点地块，采取一次性公告和线下“竞
品质”、线上“竞地价”两阶段操作方式，从源头上
引导房地产市场供应高品质住宅产品。
竞品质研究报告
2.企业资信：房企资金规模和健康度成为考量房企取地资格的硬核指标
从全国范围内来看，今年 7 月底，网传重点房企买地金融被纳入监管，不得超过年度销
售额的 40% ，这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的
支出。也就是说未来有资格取地的房企的销售额、资金规模的门槛将提升，那些业绩不佳、
资金周转不健康的房企的取地资格也在减弱。
从城市维度来看，据统计，今年成都、杭州和南京均出台过有关房企取地资格的政策，
杭州提高参加拍地企业资金门槛，要求参拍企业资金达到“5000 万保证金+20% 起始价的
竞买保证金”；南京通过提高竞买企业开发资质的方式，保证开发企业有实力、有能力履行
包括规划品质在内的土地出让合同约定；成都直接限制同踩“三道红线”的开发企业或发生
严重失信情形的开发企业参与土拍。这都体现出为实现品质项目的建成，从房企取地阶段，
便提升门槛，筛选出具备开发品质项目能力的房企。
城市
发布时间
文件标题
关于印发《关于房地产开
成都
2021/6/7
发企业参与我市商品房建
设用地竞买的主体资格审
查办法（试行）》的通知
杭州
2021/7/30
杭州市发布第二批住宅用
地集中出让公告
详情
限制房企土拍资格，存在同踩“三道红线”的开发企业或发
生严重失信情形的开发企业，由市级相关部门纳入竞买资格
限制名单，推送市公共资源交易中心。
提高参加拍地企业资金门槛：5000 万保证金+20% 起始价的
竞买保证金
设定开发资质条件：根据区域房地产市场供需状况，以及地
块规划品质要求，分区域、分地块设定竞买企业的房地产开
南京
2021/8/25
关于进一步完善住宅用地
出让工作的通知
发资质条件，通过提高竞买企业开发资质，保证开发企业有
实力、有能力履行包括规划品质在内的土地出让合同约定。
不得合作开发：不得联合报名竞买、不得合作开发，竞得土
地后，竞得人可以按现有规定成立项目公司，但竞得人须持
股 100% ，且股权不得转让。
二、施工品质：在分户验收的基础上，新增配套及智能化要求，精装品质体系再升级研究报告
2017 年 4 月住建部明确要求到 2020 年新开工全装修成品住宅面积要达到30% ，随即
湖北、河南、山西、辽宁、成都、天津、江苏等地均发布了精装修交房的政策，精装修交房
政策在全国多城铺开，对于精装修品质的要求也呈逐年优化升级趋势。2019 年 8 月宁波推
出购房人监督机制；12 月武汉明晰了精装房赠送部分，旨在规避开发商利用精装房变相加
价的现象；2020 年 5 月海南省推出“分户验收不合格将不得进行竣工验收”，绑定竣工验
收，精装房品质验收愈发严厉；今年 6 月成都提出精装修必须安装智能家居系统，实现入户
门锁、可视对讲、燃气监控、空调、采暖和新风等设施的智能控制等，精装修品质体系再升
级；8 月银川提出在严格控制精装房标准基础上，优化配套设施建设，切实满足群众高质量
的居住需求，高质量居住理念被提出；可见，在保证精装修品质交房基础上，今年的精装政
策推出居住配套、智能家居等更高阶的精装要求，旨在实现高质量居住的目标。研究报告
城市
广西
发布时间
2019/6/20
文件标题
全装修住宅市内装饰装修设计标准
详情
推出工程建设地方标准，适用于新建住宅的全装修
住宅室内装饰装修设计
住宅全装修施工质量实时 购房人监督机制 ，分为供
地开放日检查活动和建立购房人质量监督小组两种
方式
明确全装修商品房总价款由毛坯和装修部门组成，
购房人可按照全装修商品房总价款向金融机构申请
贷款；未按约定增加的精装将视为赠送
实施新建商品住房全装修分户验收 100% 覆盖办
法，分户验收不合格将不得进行竣工验收
精装修必须安装智能家居系统 ，实现入户门锁、可
视对讲、燃气监控、空调、采暖和新风等设施的智
能控制等
开发企业在申请办理预售许可时，应按出让合同、
挂牌文件中约定的装修装饰标准（全装修、高标准
北京
2021/8/16
关于进一步规范新建商品住房销售
行为的通知（征求意见稿）
建设方案），在预售方案中列出使用的主要材料、
设施、设备清单，并标明名称、品牌、型号、材
质、施工工艺等信息，主材产品可在 同一档次提供
1～3 个产品目录。
强管控，提品质。严格商品住宅项目规划、建设、
使用全过程品质管控，严格控制精装修房屋标准，
关于促进我市房地产市场平稳健康
发展的通知
优化完善物业、养老、教育、医疗等城市配套设
施，确保配套设施与区域项目同步开发建设。区域
项目配套设施建设严格按照规定标准建设，做到开
发一片、配套一片、建成一片、成熟一片，切实满
足群众高质量的居住需求 。
宁波
2019/8/22
关于进一步完善住宅全装修质量购
房人监督机制的通知
武汉
2019/12/23
武汉市商品房买卖合同（预售）、
（现售）
海南省全装修住宅工程质量分户验
收管理办法
成都市新建成品住宅装修管理规定
（试行）
海南省
2020/5/1
成都
2021/6/7
银川
2021/8/23
三、销售管理：现房销售模式经过市场检验再延续，旨在实现所见即所得，保障购房者权益
1.多地设置样板间细化、量化管理指标，利于实现项目开发的规范管理
据不完全统计，近年来浙江、武汉、成都、北京等多地均发布了关于样板房展示标准以
及展示期限的政策，其中多地要求样板房自集中交付起3 个月内不得擅自拆除、出售，未来
或成标配。今年成都更是新增经属地住建部门检查同意后，开发企业才能关闭各类样板房
的要求，北京对样板间交付提出“三个一致”的要求，同时规定企业应在竣工验收前开展不
少于 2 次的“工地开放日”，规定的量化有利于对项目开发的规范管理，对房屋销研究报告
售各环节的标准以及主体责任进行了明确规定，对此前存在的“交房货不对板”、“沙盘展示
与实际不符”等问题提出了具体可执行的检验依据和标准。在行业整体利润率持续下行的条
件下，为避免出现为降低成本或压缩工期，降低产品品质、减配而损害购房者利益的情况出
现。
城市
发布时间
文件标题
详情
交付样板房的保留时间，自全装修商品房交付消费者之日起不少
关于做好全装修商品
浙江省
2020/10/9
住宅项目交付样板房
管理工作的通知
于 6 个月，或者自建设项目竣工验收合格之日起不少于2 年。
设置在预售住宅房源外的交付样板房，可以在预售住宅房源内建
成新的交付样板房后拆除、移位或调换，但应确保新的交付样板
房结构形式、户型、空间尺寸、装修标准与原交付样板房一致，
并在拆除原交付样板房前告知已购房源的全部购房人。
关于进一步加强新建
武汉
2021/4/27
商品房销售全过程监
管的通知
开发企业应于成品住宅预售前开放交付样板房和工序样板房，直
成都市新建成品住宅
成都
2021/6/7
装修管理规定（试
行）
至当期成品住宅集中交付达到 90% 之日起至 90 日止，并保障样
板房开放期间的人员安全和秩序可控。样板房设在可售房源内
的，开发企业应做好购房人参观预约及相关的组织和安全保障工
作。经属地住建部门检查同意后，开发企业才能关闭各类样板
房。
规范设置交付样板间
开发企业在申请办理预售许可时，应按出让合同、挂牌文件中约
定的装修装饰标准（全装修、高标准建设方案），在预售方案中
列出使用的主要材料、设施、设备清单，并标明名称、品牌、型
关于进一步规范新建
北京
2021/8/16
商品住房销售行为的
通知（征求意见稿）
号、材质、施工工艺等信息，主材产品可在同一档次提供1～3 个
产品目录。
交付样板间的装修装饰标准应与预售方案中所列清单内容保持一
致、与购房合同约定的交付标准保持一致、与项目实际交房状况
保持一致。
交付样板间不得设置在未竣工验收的建筑内。
交付样板间和工艺样板区应保留至项目交付三个月后，企业应在
竣工验收前开展不少于 2 次的“工地开放日”。
交付样板房自集中交付起 3 个月内不得擅自拆除、出售
2.现房销售：杭州试点地块要求现房销售并非首次，上轮现房销售获得客户认可，此次土拍研究报告
规则更加明晰，未来优化后的模式或将在更多城市推广
据不完全统计，除 2020 年海南省明确提出“新出让土地建设的商品住房，实行现房销
售制度”外，多地也曾在一些试点地块上推出过现房销售模式，如 2017 年 3 月杭州发布土
地出让新规，其中，“当溢价率达到 50% 时，地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后
方可销售”一条，为杭州首次提出“现房销售”的规定，这种所见即所得的交房模式获得了
客户的认可，但当时没有明确的限价政策，开发商抱着赌限价放开的心态激进取地，最终导
致亏损。后来由于多种原因，同年8 月 14 日，现房销售的规定未再推进。在今年7 月，杭
州在第二批住宅用地集中出让公告中公布各区域筛选出一宗试点地块，再次启动试点地块现
房销售，此次现房销售的不同点在于土地出让时已经明确了未来可以销售的最高均价，引导
开发商理性取地。但就目前市场表现来看，从房企端，受“三线四档”管理影响，房企资金流
本就紧张，对现房销售模式的接受度较低；从客户端，品质交房是对验收端的最高管控，真
正实现所见即所得，客户认可度较高。未来，在保障住房品质的基础上，取地规则或将朝着
更符合市场规律的方向调整，保障购房者合法权益，构建商品房良性发展格局，优化后的规
则模式或将在更多城市推广。研究报告
城市
发布时间
文件标题
详情
龙华 A816-0060 号地块，要求在该地块上建设的商业、
深圳
2016/6
试点地块公开招标
住宅等建筑物，不能进行预售，必须在竣工并取得不动
产权证书后才能以现售形式对外销售。
2017 年 3 月杭州发布土地出让新规，其中，“当溢价率
杭州
2017
试点地块公开招标
达到 50% 时，地块所建商品房屋须在取得不动产登记证
后方可销售“，为杭州首次提出“现房销售”的规定
试点地块推出土地溢价率超过 50%
（含 50% ），开发商
重庆
2017
试点地块公开招标
必须现房销售，2017 年重庆共拍出 23 宗“现房销售地块
“
海南省
2020/3/7
关于建立房地产市场平稳健康
发展城市主体责任制的通知
新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度
本次试点地块全部实行现房销售，拍地同时明确该地块
杭州
2021/7/30
杭州市发布第二批住宅用地集
中出让公告
最高限价，通过竣工备案等验收手续并通过政府组织的
履约监管核验后方可销售，商品住宅建成后实现“品质可
视化、标准可固化、指标可量化”总体目标。
北京
2021/8/30
北京市发布第二批住宅用地集
中出让公告
武汉市发布第二批住宅用地集
中出让公告
试点区域新增“竞现房销售”条款
武汉的拍地规则为：竞一次性地价付款→竞自持租赁住
房建筑面积的比例→竞现房销售面积的比例→竞房屋全
装修建筑面积的比例→竞品质方案”
武汉
2021/9/8谢谢观看
本文由办公文档www.huhudoc.com房地产营销管理提供