招商江山境详细评测（一）-片区与教育

鞍山捂眼祖

作为号称23年最受关注新盘，招商江山境最拿手的东西是什么？显然不是高达5.74的容积率（北地块），毫无疑问，购房者关注的点和南侧那个其貌不扬的小区完全一致，那就是学校。那么江山境的第一篇文章，就写写这个东西
一、城市更新
    2021年，长沙入选全国首批城市更新试点城市，观沙岭也成为长沙首批8个城市更新片区之一。城市更新的核心是“留、改、拆、补、建”，按理说，不属于大拆大建，更像修修补补。这显然和以前拆迁造富的旧城改造不一样，但为什么观沙岭城市更新值得额外关注？
（观沙岭城市更新控制性规划）

    首先，观沙岭更新片位于二环内，是河西中心城区较为稀缺的核心城市板块，东侧连接湖南金融中心，南侧便是市政府及那个无需多言的小区。
    其次，观沙岭更新片要拆要建的面积大，扣掉配套建设的道路、学校、公园还可出让600余亩土地，接近两百万方建筑面积，且高达75%左右是住宅。这些土地方正平整、边界清晰，外加顶级配套，因而具有良好的商业开发条件。
    最后最核心的一点，观沙岭更新片基础条件好，拆迁难度小。没有对比，就没有伤害。早在2017年，华润和雨花区签署了协议推动红星片区城市更新项目，拖拖拉拉到2020年成立了项目公司，2021年首开项目天华地块出让，却是中海拿下。按理说以华润的实力，不至于这么墨迹，回头一看桐梓坡万象城项目，华润的手速不可谓不快。那至此答案只有一个，华润提桶跑路了。我相信雨花区政府，红星的群众都在批判这个负心汉，但华润也冤，红星片区那百万方的商贸住宅混合体，不是一个华润，一个雨花区就能轻言拆掉的。而对比观沙岭城市更新，拆迁难度就小多了，地块还平整，
    综上所述，观沙岭城市更新将是2023-2025长沙楼市的主角。
二、教城融合示范区
    有了上述条件还不够，关键是政府对片区的定位，如果只喊口号不花钱，那可不是什么好事。根据长沙城发集团的描述，观沙岭城市更新片总体规划定位为“长沙教城融合示范区”。那么教育，自然就是主打。
1.学校多而牛
    观沙岭片区目前已经超越梅溪湖，成为学校最多最牛的存在。
    小学：长沙实验、麓山国际实验、博才卓越、麓山国际二小、长沙实验二小（规划）、白马小学、德润园小学。基本都是肉眼可见的牛校，当然，在长沙，小学可能没有那么重要。
    那么重点要看看初中，长沙的初中主要是配套和派位，前者确定，和楼盘挂钩，后者主要看派位范围和派位去向。如果是派位，那么片区中学参差不齐，便存在巨大的风险，比如河东老城区，一个牛小经常给派到普通中学去；如果片区每一所初中都很牛，那是不是就完全不一样了呢？
    中学：长郡双语、南雅观沙岭（近期建设）、长郡双语谷山、雅礼实验（近期建设）、周南九年制（近期建设）、长郡滨江、金融中心中学（规划中）。
    长郡双语大名鼎鼎不用介绍；长郡滨江派位主要是偏片区东边以及滨江新城的小学，属于第二档学校，但因民转公以及片区新盘入住率上升，近几年成绩提升明显；雅礼实验和周南九年制都还在建设，且跨过西二环，预计派位量会少一些；金融中心中学建设也还需要时日，所以片区近年核心就是南雅观沙岭中学。
    最后，片区还要建设长郡双语高中部，已经确认规划，今年就会动工。当然，高中对房子的影响倒是没有那么大。
长郡双语高中部已出现在2023长沙市重大投资项目中
    建学校，是纯民生项目，是纯财政投入；而保障学校运转，也是纯“负担”。在这个片区这么多学校的存在，也证明了政府对片区的看中（当然也包括对卖地收入的看中）。
2.教育改革
    虽然片区集中了这么多学校，但你家娃能上的，就是一所小学一所初中，买学位房，就是图个好学校。但注意，这里的好学校，不仅意味着学校要好，还意味着学校要稳，而后者，即配套入学，正是长沙学位房的来源，也是长沙学位房价值高的根本。
    但配套入学，从来都不是天经地义，此政策起源于2004年，初衷是为了解决学校建设缓慢，由开发商出资或者干脆由他们建设学校，业主保障就读，既促进了基础设施建设，又推动土地出让加速，还能减轻政府负担，所以这二十年铺天盖地在长沙推广开来，到现在，全长沙的新房，有一大票都是名校配套，至于这些学校是不是真的好，那就可不一定了。配套入学带来的新问题，就是学位房房价飙升，好学校对应的楼盘，价格你一定不陌生。但教育改革，是未来学位房价值变动的最大不确定因素。
（1）民转公
    民转公是这两年教改最大的成绩，原来可以掐尖的民办初中以后公民同招后，失去了大量尖子生，成绩必然回落。那么尖子生会去哪呢？八方这一轮的价格反弹，正是源于此。长郡双语以往打不过湘一，是因为不能掐尖，现在不让掐尖，未来的成绩怎么走，这两年就见分晓。可以预期的是，民办的成绩下滑，头部公办将走高，对应头部学位房的价格，已经有所反应，未来成绩如果兑现，那就是典型的利好兑现变利空了。
（2）指标生
    指标生是被忽略的一个重大改革。指标生即牛逼高中录取分两批，第一批指标生，每个初中无论牛逼或者差劲都有指标，指标在本校内排名录取；第二批次才是传统全市划线录取。因为以前存在直升生+指标生，且之前比例跟22年持平，所以大家可能没有明显感觉，但湖南的教育改革明确了，指标比例一定会进一步提升，今年还没公布，我个人估计大概率提升为70%，而且观察全国教育改革的趋势，还会继续提升，甚至有可能达到90%。
    指标生比例提升到90%意味着什么？意味着一个中等成绩的学生，在牛校上四大高中的难度要比在普通初中上四大难得多。
    当然，指标生有一个最低控制线，达不到最低控制线，也不能被录取，未录取指标自动掉落到第二批次全市统一录取中。这就是一个保底之举，那么意味着，差学校是不能完整的享受到指标生政策的利好的。去年是28所录满，前年是19所。
    所以，指标生政策目前对中游偏上的学校较为有利，对，只是目前。
（3）双减与降低难度
    去年是全国性教育双减的高潮，出现了著名的抓补习抓出了扫黄的名场面。
    同时长沙中考也响应号召，继续降低难度。整体来看，你上四大还是普通高中，也就二十分的区别，这可能仅仅意味着几道选择题选错。试题简单化，普通小孩和牛蛙的差距，将会大大缩小，而指标生的加成，导致第二批次统一录取的指标越来越少，那目前的高分名校相对影响力就会下降（相对影响力不是绝对！！！！），那动的自然是房产持有者的利益。
（4）其他改革新招？
    20年北京采取了多校划片的方式，运用一个新购房者适用新政策，成功分化了业主，使得改革正常推进，如果这个政策在长沙推行，受益最大的，就是目前的观沙岭、梅溪湖片区，当然这种受益，是以一种片区整体利益不变，受益顺序改变的方式。北京的政策是由于部分区学位紧张，长沙则不存在这种情况，所以长沙会不会这么调整，还有待观察，短期内应该不会。
    其次，配套入读政策，我认为短期内（5年内）绝对不会调整，即便调整也是新老划断，毕竟这个政策牵扯过大。但远期应该会动刀，毕竟教育改革是自上而下的，如果用，也应该会从较差区域试点，而不会上来就搞观沙岭。
    讲了这么多，其实核心逻辑只有一个，短期内，长郡双语等头部地位虽然很难撼动，但非头部学校的成绩均等化已经毫无悬念了；非头部学校配套入学的稳定性虽然也还在，但优势已经大不如前，现在完全没有必要无脑看到学校配套就冲了。长期来看，教育改革随着人口下滑必然持续推进，同时高中55分流政策执行力度会继续加码，学位房的地位一定会下降。房住不炒，现在买学位房现在用完全没有问题的，但学位是否能保值增值，我觉得一定要打一个大大的问号。
三、那么到底是什么学校？
    如果你问长沙最大的教育不公平是什么，我相信相当多的人会回答是八方小区的存在。八方小区作为当年市政府公务员小区，享受长沙顶流公办初中长郡双语配套入读政策，长沙市教育局就坐落在学校隔壁，这种待遇不切分，所谓教育改革就是动刀子不动到自己头上。
    同理，虽然现在推动教城融合示范区，那有没有必要在这么一个敏感的片区，冒着巨大的声誉风险推动江山境配套入读一所牛逼初中呢？
    答案是，这是一个博弈的过程。一方面是政府的声誉影响和政治压力，另一方面是地方政府招商引资和卖地的诉求，具体决策人心里必然会去权衡的。基于上述观点，我个人的做出以下合理推测：
(1)小学就近入读：麓山国际二小。麓山国际二小22年开学，目前划入钰龙天下，阳光丽城，观沙岭安置小区，北辰时光里（暂），旭辉藏郡（暂）。光明E城也想纳入，那教育局没有同意。后续出让地地块，应该会划到未建设的实验二小。如此以来，麓山国际二小的生源质量确实还不错，后续小升初派位会派到附近几家牛校。
(2)中学两种可能：入读南雅观沙岭中学，配套或不配套。
这不是一句废话。首先，开发商肯定想学校配套，但此地块属于正常招拍挂，且没有配建学校，如果要配套入读，必然是勾兑的结果，教育局可能不太愿意干这个事。
    所以我推测，大概率是就读南雅观沙岭中学，不配套，但优先保障。就和八方BC区读长郡双语、招商雍山湖一二期读长郡双语谷山一样。因为是新学校，近几年基本保证你能读，但话又不说死，万一以后入住率上来真学位爆满，给你划出去也没有违背承诺。但另一方面，如果江山境不配套，南雅会不会配套其他几个地块，我个人还真比较期待，看看到底是坚定执行教育改革，还是半推半就希望多卖两块地，我个人认为可能前者概率大一些。
    最后关于南雅观沙岭中学的质量做一下预测，这里适用于其他新建学校。首先，我还是最初的观点，生源大于管理大于师资大于挂名牌子。这个学校，生源一定非常好，管理也会好（甚至可能是家长驱动式管理），那其他的也不重要了，结果一定是好。如果几个地块都配套，那就生源会更好。但在教育改革的背景下，成绩好并不一定等于录取好，这个是需要考虑的。
    综上，虽然是卖教育，我推测江山境的学位名义不稳定，实际相对稳定，短期内是有着学位房溢价的，这个溢价是能被市场买单的，我个人也认可。但长期来看，其走势和学位房走势相关联，保值率会下降。还是那句话，学位房住不炒，指望学位房永远涨的，那只能祝你好运了
    下篇分析设计和产品。