如何理解“房地产开发投资完成额”？

从前那故事

房地产为什么是曾经的支柱产业？

房子是老百姓最关心的话题之一，2020年底我国房地产投资绝对金额高达14.1万亿元，这个数据放在哪都不能忽视。而且房地产是一个“牵一发而动全身”的行业，上游的钢铁、建材、大宗，下游的家装、家电，也会跟着被带动。所以房地产曾经在很长时间里成为我国的支柱产业，不无道理。


房企找政府拿地的时候，资金由房企向政府转移，政府为了开发相应的地块，也会拉动基建的投资。基建拉动基础设施的完善，从而促进地价上涨，于是皆大欢喜：地价涨了，政府更好卖地了，进一步化解地方融资约束；土地升值，房价也能涨，房企受益。


这就是金融加速器原理，也是为什么在过去很长一段时间里，房地产之所以是我国支柱产业的原因。
如何分析房地产？

最主要的宏观经济指标，就是房地产开发投资完成额（累计同比：S0029657），它包括了四个方面：建筑工程投资、安装工程投资、设备工器具购置投资、其他费用投资。其中，建筑工程投资占比60%。


建筑工程（规模8.2万亿元）：就是不动产的建造，必须兴工动料，产生施工活动才算，是房地产投资的主体。因为既然建筑工程的标准是“开工”，那么建筑工程累计同比（S0073275）和房屋施工面积累计同比（S0073290）两个数据走势基本一致。如下图，截止2022年，我国的建筑工程累计同比增速下滑，说明房地产开发并不景气。


安装工程（规模0.6万亿元）：通常跟建筑工程合起来看，统称为“建安工程”。安装工程需等房地产竣工后才开始，所以是建筑工程的滞后指标，和房屋竣工面积累计同比（S0073297）走势一致。如下图，施工同比（橙色）在下滑，而竣工同比（绿色）有回弹迹象，但竣工是滞后于施工的，可以认为是2021年3月那一波施工高峰带来的影响而已。既然前面说了，2022年施工同比依然不高，那么也会影响接下来房地产的竣工交付。


设备工器具购置投资：即设备、工具、器具，占比忽略不计，不用看。
其他费用投资：占比20%-30%，不能忽略。这部分费用中，占比最大的是土地购置费（占比70%-80%）。
土地购置费VS土地成交价

土地购置费（累计同比：S0073287）是实际发生额，而土地成交价（累计同比：S0073285）是合同上的数字，所以，如果今年有1个亿的土地成交价款，但国家规定可以在未来1年内分期付完，也就是说，土地购置费大约滞后土地成交价款1年左右。
这也意味着，可以通过土地成交价，预测1年后的土地购置费，土地购置费是房地产开发投资的重要组成部分，如下图，22年土地成交价款（紫色）增速创新低，明年的土地购置费（橙色）也不会高到哪去。


土地购置费就是买地实际付出的钱，还没有开工，不会对钢铁、水泥、建材等进行拉动；同时，它反映的是过去一年的土地供给情况，却被记录到今年的房地产开发投资中，容易对信息造成失真。


比如上图，2018年，房地产开发投资同比（绿色）走高，但原因是土地购置费（橙色）走高，建筑工程同比（红色）下降。土地购置费反映的是去年土地供给和价格，所以原因就是2017年棚户区改造货币化安置和房企通过非标融资大幅买地所致。
所以真正要注意的是建筑工程累计同比（S0073275），该指标和宏观经济关联度较高，是主要的分析对象。
房地产的钱从哪来？

房地产开发资金来源（累计同比：S0073244）是房地产开发投资的领先指标，因此可以用于预测房地产市场行情。先有钱，然后才能开发，道理很简单。如下图，房地产开发没钱了，这是房市不景气的主要原因。


我国19.3万亿元的房地产开发资金中，国内贷款2.67万亿元（银行贷款、信用债、IPO等），自筹资金6.34万元，其他资金10.23万亿元（按揭款、定金、预收款、ABS、非标融资等），各项应付款4.78万亿元。
因为融资受限，现在房企大多依赖其他资金（如预收款），但购房的尾款需要银行给客户办理按揭之后才能拿到，所以房企也会把尾款资产证券化来提前获得融资。
那么，房地产融资收紧就一定会冲击房地产开发投资吗？不是的，要看全社会购房需求有没有下降。如果房地产市场景气，房企会选择加快周转以顶住外部融资压力，短期提高施工同比增速，但未来随着购地增速下降、施工增速下降，房地产开发投资还是会受到冲击。


而如果房地产市场不景气，房企融不到钱，也不想加快周转，那就干脆停工，要不然就算竣工了也卖不好。如果房屋新开工面积增速高，但竣工面积与之背离，也就是开工但不竣工，就反映了这个问题。
如何预测房地产开发投资？

土地购置费比较好预测，但却容易引起信息失真，所以最重要的其实是建安工程的预测，可以从量价两方面入手。价格方面即单位面积的施工投资额，看PPI同比即可。
关键是量的预测，即施工面积，本期施工面积=本期新开工面积+上期末施工面积-本期净停工面积
本期新开工面积：主要看土地成交面积（当月值：S2707129，当周值：S2726992），该指标领先房地产新开工面积大约6个月时间。
上期末施工面积：看上一期的施工面积-竣工面积，数据都是现成的。
本期净停工面积：指过去年份已经实现开工，但因为各种原因不能持续施工的项目面积，在2015年之前，这项数据不大，不影响预测，但最近净停工面积越来越大，源于资金面收紧导致房企把资金都拿去开工和预售，没有后续资金完成竣工所致，而这部分面积无法预测，因此提高了房地产开发投资的预测难度。
总而言之，我对于宏观经济还是那个态度：指导性、方向性价值更大，而不是把宏观经济当成一个精确的模型，好像什么都能预测出来一样。投资最终还是要落实到公司本身，对公司、行业的研究必须更深刻才行。
房地产开发研究总结

房地产开发投资中，看总量是没有意义的，因为土地购置费会对数据造成失真，该数据反映的是过去1年的土地市场情况，而且只是买地，还没有开工，不会对周边产业带来影响。
最主要的是看施工同比（建筑工程同比）、竣工同比，通过施工、竣工的周期，可以预判房地产市场的变化，以及相应的产业——如施工过程中的水泥、建材，以及竣工过程中的玻璃、家电——的周期性变化。
从本文的分析来看，至少在2022年底，施工同比也没有增加的迹象，先别提水泥、建材了，往后看1年，玻璃、家电等市场也不会景气。


那么，如何预测房地产市场？
房地产开发资金来源是一个值得参考的领先指标，因为先有钱，才能开发，这是一个简单的道理。
土地成交价领先土地购置费1年左右，通过今年土地成交价变化，可以判断房企拿地是否踊跃。比如2022年底，土地成交价增速低迷，可见房企拿地不踊跃。


土地成交面积同土地成交价一样，是从量的角度看土地市场的活跃度，而成交价是从价的角度去看。但这个土地成交面积是绝对值而不是同比，所以需要手动换算成同比才比较好看，也比较麻烦。
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