地产股的投资逻辑

靖爷的翔龙拾捌涨

今天两市成交继续破万亿，但全天震荡下行，到收盘，沪指跌1.34%，深成指跌1.91%，创业板指跌2.24%。板块方面除了部分消费股上涨外，有色金属、新能源、建材等领跌。
之前判断周期股已处于加速赶顶阶段，随时可能调整，不要倒金字塔加仓。但当时判断调整可能会等到下周美联储的议息会议的结果。然而没想到提前调整了。
本质上还是涨多了。今年是大宗商品的牛市，部分资源品受海外放水和国内限产等因素，价格一路走高，已经影响了中下游产业的利润。国家层面的今年多次向市场投放铜铝锌等物资储备，平抑大宗商品价格，也是为了呵护整个产业链的健康发展。例如工信部副部长今天说目前中国新能源车成本依然偏高。也是由于电动车关键部件动力电池，面临锂钴镍等矿产资源保障和价格上涨压力太大了。
受恒大事件影响，地产股继续调整，甚至波及到上游供应商，东方雨虹、三棵树等纷纷大跌。前几天文章中简单分析地产股的未来发展。今天就详细说说A股市场上，地产股的投资逻辑。
本文仅从地产行业的核心能力分析未来可能的发展方向，并结合未来的发展分析A股地产股的投资价值。
自上世纪80年代末期，中国房地产行业经历30多年波澜壮阔的发展。这背后也反映了自改革开放以来，中国城镇化和工业化发展的成果。在中国房地产的发展过程中，有几个重要的节点。一是94年的分税制改革，地方政府有了土地出让的权利；二是04年经营性用地实行招拍挂制度。
所以，04年之前，房地产商们更多的精力放在从政府手中获取廉价的土地资源上。而04年之后，伴随着招拍挂制度带来的竞争机制，获取金融机构便宜的资金支持，以便在土地拍卖过程中有充足的廉价资本去获得土地，成了开发商的重点。
因此，无论是获取廉价的土地还是获取廉价的资金，都需要获得地方政府的支持与信任，所以我们看到，中国的地产商都有一个共同的爱好——足球。



大连万达与广州恒大，两代中国职业足球联赛霸主

这是因为，作为城市名片的象征，足球队能够大幅提升城市的曝光度，吸引投资者的目光。同时鉴于全国人民对足球的痴迷，经营好一支球队也相当于给给自己做了一个影响力巨大的广告。
在市场流动性充足的时候，地产商们的日子过得非常惬意，因为能够容易获取廉价的资金去竞拍地块，只要获得了土地资源，就锁定了未来的盈利。盖房子和销售对于房地产开发来说，成本和难度非常低。甚至相当一部分地产商在获取土地资源后，宁愿捂着也不开发，因为资金的利息成本很低，等到地价升值后再开发，反而能获取更大的利润。
但是当流动性不那么充足的时候，获取廉价资金的难度变大，决定了只有少数几个开发商能够继续使用廉价资金去拍卖土地开发项目，多数开发商不得不提高资金获取的成本。
从这里可以看出，房地产商的护城河一点也不深，受政策影响较大。在政策转向的情况下，强如万科也只能高喊“活下去”，开展痛苦的转型之路（物业和装修）。
自“房住不炒”提出，并划定“三条红线”后，尽管面临国内外诸多压力，我们始终坚持不大水漫灌，而是苦练内功，大力发展制造业。同时为了缓解年轻人置业压力，大力推进保障性住房。
作为新三座大山之一的住房问题，未来可能随着大规模保障性住房的建设得到缓解，这也意味着，未来住宅项目的开发可能不会带来超额的利润，而能够承接保障性住房建设任务和资金支持的可能只有国资背景的地产商。通过走量（大规模建设）以维持营收和盈利水平。
这也是近年来，A股市场上不少小的或者现金流无以为继的地产商纷纷暴雷的原因，在无法获得廉价资金支持后，手中难以变现的土地资源和项目，反而可能成为负担，拖垮整个公司的发展。
那么A股市场上的地产股还有投资的必要么？
地产行业并不会消失，只是已经过了飞速发展的成长期，而进入成熟期罢了。随着中国城镇化进度的加快，未来地产开发仍然会维持一定的开工和建设量。对于流动性无忧的地产商来说，稳定的项目建设能够使企业创造稳定的营收和现金流，所以部分企业仍有投资的价值。只不过对地产股的预期只能按照价值股的逻辑投资，不能奢望企业能够获得超预期的发展，当作成长股来投资。
对于这类公司的股票，可以跟踪其项目开工量和建设进度，推演其未来一年的营收和盈利情况，获得企业的合理估值，并在低估时买入。
如果不愿意跟踪研究确定其估值，还有一个比较懒的方法，就是选择常年能够稳定高分红的地产公司，在其股息率超过银行理财收益(如5%)时买入。这种方法将地产股当作银行股投资，以获取稳定分红收益为目的，同时兼做打新门票。以保利发展为例，今年的分红方案为10派7.3元，在股权登记日的股价为11.62元，股息率达6.3%。此时的股价就可以视为低估，买入并持有能够轻松获得超过理财品的收益，并作为稳定的打新门票。事实上，此时的估值也确实是保利历史的估值水平的底部。
此外，部分企业的业务升级转型（如转向物业和装修等行业），也可能开发出企业的第二增长曲线。但这需要时间，也不能对这部分业务抱有太大的期望。
还有一类股票是主打商业地产开发的，如大连万达、新城控股等。这种模式主要获得租金收入，不同于主打住宅项目开发企业的项目制，商业地产的开发能够获得近乎无限的现金流，因为每年都得交租金。不考虑疫情影响的话，商业地产确实是一个较好的模式。上半年有段时间，小帅从各个渠道获得的研报都在力推新城控股。但是小帅坚决不碰这只股票，原因只有一个，就是龌龊的常州老王让小帅觉得恶心。虽然当时卖方分析师都在强调，当事人已经得到法律的制裁，管理层也换了，员工没有错不能因为董事长的过错就错失这个企业云云。但是王仍是公司的实控人，购买他家的股票不就是为坏人埋单么？不过小帅也感慨，资本的力量太过强大，当时高密度的研报发布，近乎一致的分析逻辑，把新城控股吹成了一支非常有潜力的公司，似乎事件发生不过一年，新城控股就焕然一新了。股价自然也是突突突了一阵子。不过，这家公司已经被小帅拉入黑名单了，无论涨跌都不再关注。

最后再强调一下，属于地产的黄金时代已经过去了，对于地产股不应以成长股的眼光去看待，在银行定向扶持小微企业和制造业的大背景下，未来地产行业不会再获得大规模的资金支持。恒大的暴雷也印证了这一局面。因此对于地产股的投资预期不应过高，应该重视地产行业的金融属性，按照价值股的投资逻辑，选择那些能够继续获得廉价资金的公司，在低估时买入，跑赢银行理财产品的收益是没有问题的。
洋洋洒洒写了有两千多字了，如果觉得有用，请关注微信公众号“小帅说理财”，小帅会继续分享投资的基础知识和行业分析框架及逻辑。投资路上，期待与你共同成长！