笃定信心 砥砺前行 戴德梁行2022武汉房地产市场回顾与展望上篇

海中波涛

戴德梁行举行武汉年终新闻发布会，戴德梁行武汉公司总经理周星在宏观经济分析的背景下就武汉2022年全年土地、住宅、写字楼、商业表现进行了全方位总结回顾，并对2023年市场走势进行深入解读。
周星表示：“2022年房地产市场经历了巨大的挑战与变革，宏观环境、政策调整、市场供给、疫情防控措施等均是影响市场走势的关键要素，相信随着防疫措施的优化调整，稳经济的各项政策效应逐步释放，市场需求有望逐步回升，提振市场活力。凛冬终将尽，静待花开时。戴德梁行深耕武汉市场18余年，紧跟政策导向与市场动态趋势，不断探索行业创新发展模式，将继续为武汉的城市发展与产业繁荣贡献专业力量”。
宏观经济：长期来看武汉市经济发展基本面仍向好

2022年，面对日益复杂的外部经济形势，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力逐步显现，经济下行压力增加，全国前三季度GDP同比增长3.0%，增速处于历史较低位置。制造业及非制造业采购经理指数从10月份开始低于荣枯线，且呈现继续下探态势，市场景气度下降。


2022前三季度武汉市地区生产总值（GDP）13205.43亿元，同比增长4.5%，全国排名第9位。具体经济指标来看，固定资产投资增速同比增长15.5%表现抢眼。从投资领域来看，工业投同比增幅24.2%，呈现强劲增长，其中制造业投资增长24.0%，工业技改投资增长22.8%。整体来看，虽然由于外部经济环境不确定性增加和疫情散发影响，市场整体预期转弱，但武汉仍能保持一定战略定力，积极推进产业升级，夯实发展基础，以提升整体经济抗风险能力。短期内武汉将仍处于产业结构优化攻坚期，长期来看其经济发展向好的基本面没有改变。


武汉土地市场：成交量同比回落，央/国企为拿地主力

2022年武汉市共挂牌出让地块148宗，其中最终成交135宗，总成交面积558.4万平方米，同比下降约52.1%；总出让金额907.0亿元，较去年同期下降52.1%；土地成交楼面均价达到7960.1元/平方米，较去年同期上涨约19.7%。
次中心城区重回成交主力地位，江汉、硚口、青山成交量逆势增长
分区域来看，2022年远城区土地成交量降幅最为显著，同比下降73.5%；次中心城区以占全年成交面积的42.4%重回武汉市土地成交主力位置。在整体成交量同比去年大幅下降的情况下，江汉、硚口和青山区成交量逆势增长，分别较2021年上升192.8%、75.4%和114.6%。从分区楼面成交均价来看，主城区稳中有升而远城区普遍下降。具体来看，楼面成交均价主要上涨区域包括洪山、青山、江夏和江岸区，分别较去年同期上涨约74.6%、23.2%、22.6%和18.7%。价格下跌显著区域则包括东西湖、汉阳和东湖高新，分别同比下降51.9%、43.4%和24.1%。


2022年，武汉市集中土拍呈现少量、多次的特点，共进行了六次集中土拍，推出土地122宗，最终成交109宗，总成交面积487.0万平方米，总成交金额890.9亿元，整体溢价率0.68%。




2022年集中土拍主要展现以下特点：

• 成交土地类型以住宅用地为主，涉宅用地占比超70%。
  
• 成交面积前三为东湖高新、青山和江岸；成交金额前三为硚口、江汉和武昌。
  
• 主要溢价地块类型为加油加气站用地及住宅用地，其中住宅溢价地块集中于中心城区、东湖高新和东西湖区。
  
• 央/国企拿地面积占比68.4%，且较去年升高6.8个百分点。
  

武汉住宅市场

刚需购房积极性弱，政策效力释放仍需时间
2022年中国住宅市场整体需求表现低迷，1至11月全国商品房销售面积增速及销售额增速分别同比下降23.3%和26.6%。供应端，房地产开发企业到位资金整体呈下降趋势，1至11月房地产开发企业到位资金增速同比下降25.7%。面对低迷的市场需求，2022年房地产市场相关政策金融支持举措不断，主要集中在降准、降息、降首付、松限购和保交楼等方面。


2022年1至11月，武汉市商品住宅批准上市面积940.2万平方米，较去年同期下降约51.4%；销售面积933.1万平方米，同比下降约48.4%。价格上截至11月，武汉市商品住宅整体均价16094元/平方米，较去年末下降3.3%。分区域来看，2022年武汉住宅市场成交面积前三位为东西湖、汉阳和洪山，三个区域分别约占2022年武汉市商品住宅总成交面积的13.0%、12.2%和10.1%。


从分区成交价格来看，远城区成交价格普遍出现下跌，中心及次中心城区除江汉和汉阳区以外价格稳中有涨，区域价格趋势的分化展现出外部经济环境不确定性增加及市场预期转弱对刚需购房积极性的削弱。截至11月，武汉市商品住宅存量超过150万平方米的区域主要集中在远城区，其中黄陂区存量商品住宅面积达到218.3万平方米；出清周期大于全市平均水平的区域也集中于远城区。整体来看，武汉市住宅出清周期在2022年呈显著上升趋势，并于11月份达到18个月的历史高位，市场需求下降。


房地产行业作为中国经济的支柱产业，其低迷对经济发展的稳定性带来一定压力。2022年内虽然诸多金融支持政策密集释放，但从成交量来看政策效力释放缓慢。预计保持房地产行业合理稳定发展仍然是2023年的政府工作重点之一，加之疫情管控政策的逐步放松，市场需求或将迎来一定程度的回暖。

烟灰黯然跌落

武汉市场稳定渐进回暖[赞同]