房地产是件破棉袄 但脱了会冻死

老海狮

2021年房地产销售18万亿，是国民经济遥遥领先的第一行业。相比之下，新能源汽车产业链只有3万亿。
房地产开发的产业链既粗又长，总产值占GDP20%以上，一直担纲重任。
但它的好日子到头了。
1. 一年衰减42%的产业能做国民经济支柱？2022年1-11月最大的100房企销售总额67268.1亿元，同比-42.1%；11月同比-34.4%，环比-4.9%。
2. 市场已到顶峰，今后只会下滑的产业没有未来，谈何支柱？全国平均每户都有一套住房。根据《中国住房存量测算报告》，2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12。摩根大通地产行业的测算表明中国的新房需求在2017年已经见顶，并从2017年的2020万套下降到2020年的1600万套，2021-2030年以4%的年率收缩。
3. 购买人群年年大幅度萎缩，买房的人越来越少。2019、2020、2021年出生人口持续下降，分别为1465、1200、1062万人，2021年中国出生人口创下1949年以来新低。今后每年中国人口会以几百万的速度减少。1962-1976年的婴儿潮人口正在退出劳动力市场，步入老龄化。2021年60岁及以上、65岁及以上人口占全国人口的18.9% 、14.2%，分别比2020年上升0.2和0.7个百分点。2021年总和生育率降至1.15，接近世界最低记录，比日本还低好多，比欧美低50%以上。
4. 房价高过了购买力。一线城市绝对房价、相对房价居全球前列。北上广深市中心房价和年收入比分别为41、32、28、32，高于纽约的7，伦敦的10，东京的10；全球前十大房价高城市，中国占一半。对比日本泡沫经济鼎盛期，东京大阪的房价只为普通家庭年收的15倍。
5. 房地产说到底是内卷行业，中国人自斗，窝里横半天，赚不到老外的钱。
房地产开发再也当不成国民经济的第一支柱。
哪个产业能替代？
只有中低端制造业能担起国民经济第一支柱的重任。


为什么不是高端制造业？
我们的民族文化向来推崇“顺民”、“良民”、“循吏”，到处都是“抓紧、加强”，到处是“既要、又要、也要、还要、特别要（唯一忽略了要吃饭）”。高端制造业不可须臾离的是颠覆旧秩序旧方法的创新。得了诺贝尔奖的屠呦呦不是依旧吃瘪吗？
中低端制造业是件为我们完美量体裁制的仙衣，使我们善于模仿和山寨，勤奋而又乐于杀价的天性有了发挥空间。其他民族不屑也无能和我们竞争。
其次是中低端服务业。
为什么不是高端服务业？比如金融业？
您的外汇能自由流动吗？金融企业的牌照能自由拿到吗？您有反向（专门做空）的ETF吗？
没有。您只能做中低端。
也别小看这中低端服务业。五十块钱进点蔬菜、小商品，街头一摆，您的地摊菜店、杂货店就开张了。三保（保洁、保安、保修）、二送（送餐、快递）、二上门（家教、小时工）这几行养活了上亿人。他们不需要扶持，反而最怕ZF的关注和限制。


话是这么说，房地产这件破棉袄别看破得像渔网，眼下还真不能扔，扔了就冻死。
这行业如果坍塌太快：
1. 许多ZF部门资金断链。
2. 许多行业绝收。银行更要倒闭。
3. 有房产阶级一夜返贫。
4. 楼价暴降和其他资产价降，引发通缩，经济坐滑梯。
这破棉袄会一直破到不能穿。当务之急是争取点时间，让它破的慢点（每年房价下降低于10%）。5年内实现中低端制造业替代房地产在国民经济中的中心位置。我出几招：
1. 解除对房地产的一切限制（限购、限贷、限价）。让它自由续命。
2. 为居民降房贷利率。虽然这最终会导致通胀，但那毕竟是后来的事，眼下不能让经济大船沉没。
3. 如果以上两招不够用，采取行政阻滞法。延缓或暂停二手房过户。
4. 暂停新招公务员和事业编，裁并机构，事业单位自谋资金和出路，减少40%行政支出。