戴德梁行2022武汉房地产市场回顾与展望下篇

皮皮猴

武汉甲级写字楼市场

高供应节奏下，需求释放趋于谨慎，空置率爬升
2022年武汉甲级写字楼市场延续2021年以来的高供应节奏，天风大厦、武汉天地A1和长江产业大厦的陆续交付推动全市优质甲级写字楼存量至290.8万平方米。优质新项目的集中入市导致短期内市场整体空置率爬升，截至四季度市场整体空置率同比升高约3.1个百分点达到37.6%的历史新高。持续的高供应节奏加速市场竞争，租金下行，四季度核心商务区甲级写字楼整体租金同比下降约4.2%至98.9元每平方米每月。


两岸租金持续分化，光谷空置率全市最低
分商务区来看，两岸租金出现分化，近年来供应较大的汉口片区包括建设大道、武广商务区租金持续下行，光谷成为目前武汉市核心商务区中空置率最低的区域。此外，值得注意的是，汉口&武昌沿江商务区作为五年新增供应排名第二区域，展现出较强租金抗压能力。


价格战激发搬迁需求，专业服务业、TMT和金融行业持续引领市场
从2021至2022分季度吸纳表现来看，武汉甲级写字楼市场吸纳整体呈现下滑态势，市场需求释放趋于谨慎。从成交驱动因素来看，新设需求下滑趋势显著，同比下降约7个百分点，市场活力下降。搬迁需求占比进一步提升至64.5%，同比去年增加6.7个百分点，展现出租金下调对市场需求有一定刺激作用。
从成交企业类型来看，2022年武汉甲级写字楼市场租赁需求主要来自专业服务业、TMT和金融行业，三者共占到全年甲级写字楼租赁成交面积的超60%。具体来看，专业服务业中律所类企业继续延续2021年以来的旺盛租赁需求；此外，得益于金融类企业的招商引资政策力度加大，金融行业类企业需求稳步释放。值得注意的是，随着武汉产业升级的不断推动，工业/制造业企业的办公需求开始呈现上升趋势。


2023年武汉甲级写字楼市场预计还将迎来包括华润置地大厦T1、襄阳大厦、香港中心A座等在内的约46.3万平方米优质办公空间集中交付，预计2023年武汉甲级写字楼市场将继续保持高供应节奏。
武汉优质零售市场

社零额增速优于全国平均水平，新能源汽车销售表现抢眼
2022年1至11月，武汉市实现社会消费品零售总额6107.6亿元，同比去年增长2.2%，增速优于全国平均水平。从具体商品销售额来看，主要增长零售品类包括金银珠宝、服装鞋帽纺织品、家用电器等，其中金银珠宝类商品销售额同比增长66.3%。值得注意的是，虽然汽车类商品销售额总体同比增加19.1%排名不算靠前，但其中新能源汽车销售额同比暴增287.3%。


购物中心开业面积创新高，餐饮业态拓店意愿下降
2022年众多优质项目的开业为武汉核心商圈优质零售市场带来约81.3万平方米的优质新增供应，推动武汉核心商圈优质零售市场总存量至403.0万平方米。得益于新开业项目普遍良好的招商率，2022年武汉核心商圈共录得约66.4万平方米的净吸纳量。2022年下半年开始各大商圈客流量出现显著下降，部分存量项目空置率增高，截至2022年四季度武汉核心商圈空置率15.4%，同比去年升高约0.8个百分点。市场竞争激烈，招商难度持续增加，租金下行，核心商圈首层平均租金录得484.4元每平方米每月，同比下降约7.9%。
从新店开业数量来看，得益于优质项目的集中开业，2022年新店开业数量新高，同比去年增加约24.7%。


分业态来看，餐饮业态受疫情多发影响较大，全国餐饮业零售额增速在8月以后持续下滑，至11月达到-8.4%。2022年武汉新开店业态占比中，餐饮业态占比也呈下降趋势，较去年同期下降约3.4个百分点，餐饮业态拓店意愿下降。相比之下，零售业态情况整体好于餐饮业，零售业态占武汉2022年核心商圈新店开业数量比例超50%，其占比同比去年增加约6.7个百分比。


整体来看，2022年武汉市零售市场受新增供应创新高叠加三季度限电、四季度疫情管控频繁等因素影响，尽管新开业项目招商率普遍表现良好，但存量项目掉铺现象显著，短期内多个区域空置率仍呈上升趋势。预计随着防控政策转向的逐步适应，市场或将在接下来的密集节假期迎来初步复苏。2023年武汉零售市场预计还将迎来包括SKP、龙湖滨江天街、方圆荟等在内的约75.9万平方米的新增供应，包括白沙洲、徐东、四新等在内的新兴商圈将迎来零售配套的进一步完善，老牌核心商圈将持续升级。