地产行业逻辑变了，会有哪些新变化？

韩寒

1.
上个月，佳源地产的实控人沈天晴对投资人说：

我1959年出生，1978年开始做企业，在行业里摸滚打爬40年，没有遇到过像今天一样的情况。面对大家，感到内心悲凉。

沈老板的发言主要是希望投资人通过债务的展期方案：“企业是我的生命，企业如果不好了，我的命也没有了。在这种情况下，希望企业能活下去。企业绝不躺平希望通过大家的努力，用时间换空间，赢得稳健发展的机会”
房地产这两年很难。
过去几十年高周转的模式变了。高周转不行了；市场变了；销售下降40-50%，各种因素叠加下，消费者信心没有了；面对困境，躺平企业变多，外界对房企信任度下降了。
前两年的50强房企，有20多家已经暴雷。而前两年在拼命冲千亿的房企，很多也摇摇欲坠。开发商的大规模崩塌，让很多人对行业开始没了信心，认为房地产行业的逻辑变了，地产变成了地惨。
但无论长期还是中短期来看，房地产会继续是中国的支柱行业，目前没有任何行业能替代它，地产行业的起伏与中国经济的发展是互为因果的。



看一个行业，先看它的龙头。看优等生万科、保利、中海的业绩，虽然收入增速、利润增速、规模相对都下降了，但利润和收入规模依然是个非常庞大的数字。



我的意思是，不必悲观。未来几年，行业可能仍然有起伏，出清，分化，很多人很多企业会活的很痛苦，但房地产仍然是个10万亿级的市场，现在重要的是尽一切措施先让企业活下去。
郁亮在半年报业绩会上就重申了自己的判断：从短期来看，市场已经筑底，但恢复是一个缓慢和温和的过程。
2.
未来行业会如何发展？我们总结了几个未来地产可能的变化，供你参考。
●地产去金融化，行业规模从高位下滑
前几年资本狂舞，中大型房企都在冲规模，然而这两年血淋淋的事实说明，规模并不代表安全。前几年我们写过千亿房企警示录，开发商的七种死法，基本全中。
这轮行业下行的起点是三道红线及政策收紧，本质是房企遭遇流动性危机。
上面已经开了很多次会议，要地方启用政策工具箱解决烂尾楼的问题，无论这次的危机如何解决，房地产高负债、高杠杆、高周转特点的过度金融化时代已经过去了。
无论谁能笑到最后，房企的经营杠杆必将回归到绿档的合理水平，房地产也将成为民生工程，行业回归居住属性。
近几年来城镇化人口增量放缓，城镇化率5-10年后将达70-75%，人口红利逐渐消失，房地产只涨不跌的时代一去不复返了。金融、土地、人口三大传统红利逐渐消失，行业必将出现结构性调整。
保持房地产稳定健康发展，遏制地产“过度金融化”，行业适当缩量到合理水平，都会是调整的结果。



●房企分化，民企份额越来越小，但有特色的房企依旧有很大生存空间
在未来几年，市场会分化，城市会分化，房企之间也会出现分化。
一个很明显的趋势是，民企的存在感越来越弱了。市场拿地不见踪影，份额越来越小。
除了在当前危机下老百姓买房躲避风险，再看前几年冲千亿的黑马现在一个个暴雷、倒闭，都是不顾利润、不问负债、不看现金流、不考虑土储价值留下的祸根。
黑铁时代依然会有获得竞争优势的黄金公司，剩者为王。
敢于在投资、产品、成本、工程、财务等前中后段经营管理做出自我革新的企业将会越来越好。在这方面，提出向管理要红利的老大哥万科是做得最好的。
但有自己独特竞争优势的房企依旧会活的越来越好，比如全国人民耳熟能详的万华麓湖，比如专注四五线的金沙集团这类房企，由于有独特的核心竞争力和交付口碑，市场下行期反而成为客户最认可的。



3.
●销售周期变长，逐渐「现房化」
拿地4个月开盘5个月现金流回正6个月资金再周转，一年半清盘的项目未来可能还会有，但未来大部分项目的常态应该是去化变慢了。所有的房企做一个新项目，都应该做好打持久战的准备。
未来会有越来越多的项目选择「慢周转」：精耕细作，注重品质，定位改善高端，周转速度偏低。
●要财务自律，现金为王，坚持自有资金比例或不借贵的钱
市场再也回不到过去什么项目都好卖、躺着赚钱的年代了。这也就意味着，战线也许会无限拉长，房地产的资金成本要换一种算法了。
这个阶段的房企们，会选择降低负债率，降低杠杆，发达国家的开发商都证明了这点，我们最应该学习的是穿越了多个周期的香港房企。



●管理变革
这个各家肯定都不一样，但整体是减少层级减少沟通成本和内部的臃肿。
●房企化身乙方，寻找「第二增长曲线」
其实房企们从来没放弃过多元化之路，从万科养猪到恒大造车，再到碧桂园机器人……



不断探索新业务，寻找企业增长的第二曲线，是很多大型房企在到达增长极限点之前所寻找的破局点。
然而之前的很多新业务大部分是在资本加持下，不断烧钱去做，很多还是基于地产延展的不赚钱业务，姿态很高，成功者寥寥。



这两年，很多房企为了“活下去”做了更多接地气、有需求的业务。
比如，这两年有很多房企玩起了代建。受困于现金流危机，房企普遍收缩投资，减少拿地。自己手里缺地了，做些别人的项目，旱涝保收，有笔足以覆盖人力成本的收入，总比躺平裁人强。



又比如，万科内部团队成立了猎头公司，碧桂园在今年也成立了一家人才公司慧捷咨询。
这些龙头房企开始更像行业的黄埔军校了：为其他房企提供招聘、培训、人才发展、管理咨询等服务。



近两年，碧桂园、正荣等等房企的内部营销团队也开始外部化、市场化。而万达在把酒店卖卖卖之后，酒店团队也和商业团队一样，做起了外包和服务。
不难发现，代建也好，猎头公司也罢，很多龙头房企变身“乙方”，挣起了同行的钱。轻资产运营，向行业输出经验与技能，赚确定性高的钱。
4.
●产品「内卷化」
行业下行，信心变差，需求变少，未来买房的主力军结构也会发生大的变化。会有很多换房需求，这些人大多是有购买经验的，有经济实力的、对居住品质有追求的。
这将倒逼房企注重产品力。未来房企的竞争，不再是规模的竞争，而是产品的竞争。
做好产品是获得竞争优势的前提，坦白说目前房企大部分的项目精细化程度很差劲。企业虽然不能左右市场变化，但肯定能左右自己的产品。
改善需求会是未来楼市里热度更高、更值得重视的细分市场。
产品就是生活，而且生活的时间跨度是十几年甚至几十年，涵盖全生命周期，产品不再是单纯的规划设计、建筑立面、园林景观、归家动线，而是一个科学系统，房地产产品=精神+空间+服务=美好生活。
这也是地产观察一直在呼吁坚持的，呼吁做好产品，坚持输出有好产品的项目，市场下行期，所有的产品都值得重新做一遍。希望房企们都开发出更好的产品，让行业更美好。
●注重开发和运营并举，做持有型物业
未来的房企，不再只是做房地产开发商，也还是房地产运营商、资产管理人，建筑、物管、资管、轻资产运营及其他多元业务发展，具备较强的运营管理能力是能活下去的房企的基本能力。
内地房企受制于商业模式，高杠杆、重资产、快周转、低利润，未来房企们会更重视安全性，在商业模式上会划好边界，会有越来越多的房企会更重视核心城市的核心资产。持有型业务能够带来稳定的租金收入，熨平周期波动。



5.
●服务升级
服务是产品的延续，也是业主生活的开始。
服务升级，不仅仅是理念的升级，更是对生活宜居便捷的补充。
现在房地产上火热的数字化和科技是和物业服务关联度最高的，通过各种数字科技把社区通过物联网连接成为智慧社区，为业主提供更高效便捷的物业服务是现在很多服务升级的关键点。
我们也刚发过一个阿里和华为联合参与的智慧社区，很有亮点。



而物业服务升级，最核心的其实是人。我们也推送过一个四线县城的物业服务，把关怀做到了极致。
好的物业，在新房销售时都能提升溢价。
曾经调研过一些二手房价格，同片区内，物业服务优质的小区的售价最高能比较差的小区单价贵超过20%。
未来房地产的大跃进式发展可能不复存在了，但是要敬畏市场，就是要尊重规律、符合逻辑去做事。
还是希望地产行业早日走到符合逻辑的正确道路上去。

高庆康

你凭什么让企业老板们不悲观

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