2023年的上海楼市，遇见“确定性”

红遍满天

在疫情优化的焦虑和紧张中，2023年已经悄然启幕。这新冠第一波的快速达峰，也给新年的经济复苏，确立了一个良好的开端。如笔者上月指出，在为期2～3个月的“过渡期”，政策面必须要做的，就是不断给市场信心。所以肉眼所见，各经济主管部门次第登台，轮番喊话，以企稳市场预期。当然，地产市场亦是重头戏




应该指出，疫情优化遭遇春节，从经济角度某种程度是利好。有利于经济平稳过渡，有利于减轻“过渡期”的冲击。今年春假，人们的返乡又提前了一周，除保供企业外，大部分生产企业，目前已经开始停工。地产市场在新年第一周，呈现一二线城市涨跌互现的氛围后，也即将“休市”，再次启动，已是2月中旬。考虑到这一次“速战速决式”的优化，社会面大概率在3月初，即已结束“过渡期。”，届时整个经济包括地产市场复苏，大幕开启

回顾过去一年，各种黑天鹅云集，出乎所有人预料。当然，能预见就不称之为黑天鹅了。上海楼市亦在一波三折中，走完了全年，具体起伏笔者已有总结，不再赘述。若说2022年基调是不确定性，那么2023年方向，就是已经清晰可辨的确定性

                  ❶确定性之一，是市场复苏和反弹

      过去一年，上海市场总体随全国楼市波动，但也有独特的个性化特点。横向比较，即使下挫，仍是全国最稳健的区域市场。纵向比较，除新房市场持平在，存量房市场交易量下探45%，的确惨烈。

    首要原因，也是最直观，占据权重最大的因素，当属疫情。当前有一种争论，即是否疫情优化前置到去年三月即放开，这点不是我们所讨论的，但上海市场，是真真切切的四五月份，进入了“休克”阶段，两个月新房和二手房市场基本冰封。前后呼应的是，年底12月全民等新冠达峰，又是一个月




       2023年的市场，必然不会有疫情阻隔，出现非正常状态的市场

       其次，是全国市场的影响和拖累

  据调查数据，2022年是全民购房意愿，从2008年开始，十四年之间最低的一年。俟后市场反应和金融数据，双双验证了这个趋向。房地产市场各项数据，均创历史新低，前100强房企销售额腰斩，土地供应市场低迷。金融数据方面，居民中长期贷款（房贷）不断下滑，存款激增15万亿。




尤其发酵于九月底，在十月份愈演愈烈的“保交楼”事件。虽则上海并未涉，但给市场信心沉重一击，成交量开始二次探底，没有深“V”，只有“L” 形，至今未能恢复元气

2023年经济复苏，地产市场是重头戏。目前普遍预测5%的经济增长率，反推则全国地产市场，在二季度末转负为正的是必须条件。即全国市场，不再成为上海市场的拖累项

                         ❷确定性之二，上海必然楼市政策优化，即放松调控

  沪京楼市，在去年“救市”声一片，风雨飘摇的地产下行中，仍然“巍然不动”，保持了强大的战略定力。这种现象引起众说纷纭，观点不一

笔者前面讲过，判断事件走向，要看本质原因和底层逻辑，即“小道理服从大道理”。去年因受多重因素冲击，宏观经济包括楼市，首要目的是防范重大金融风险，即“留得青山在”。2022年是最为波涛诡谲的一年，从国际环境到金融市场，根本不支持宽松的货币政策。

如果仔细观察去年政策演变的路径，洞幽探微的探索下。会发现沪京双城，其实在六月初释放过楼市放松政策，但浅尝辄止，立即关上大门。有个比较有说服力的解释是，六月份开始全球加息潮。




或许可以通俗的阐述这个考量。即沪京楼市本身基本面强大，即使去年最猛烈的下行周期中，自保有余。但作为楼市复苏的急先锋，在2022年大势已去的地产市场，下行已无可阻挡，没必要用上海楼市，去提振全国市场

但2023年不同，全球通胀拐点已现，加息更近尾声。金融环境变化，给央行打开了货币政策空间，也为2023年楼市复苏创造了必要条件。在这场“毕其功于一役”的楼市回暖中，上海楼市必将充当破局的角色

所以，上海楼市在3月份，开始大幅度宽松政策“开闸放水”，基本没有悬念

当然，楼市下探两年，也是一个积累和沉淀，中间有很多逻辑在转换和改变。2023年上海地产市场，还有一个确定性，是重新洗牌后格局的改变，今天时间有限，改天再叙

如何理解上海市场2021年3月伊始，延续至今的调控。其实众所周知，调控是把双刃剑，尤其地产和信用周期下半场，防止房价快速上涨后剧烈下挫，调控是必不可少的一把“宝刀”。尤其深蹲两年的魔都市场，积累了太多的购买力和需求，一旦爆发，只能是强烈上行的开始

2023年的上海楼市，在已知确定性的加持下，大幕已经开启。

Ps: 笔者一般会分享思考的路径和结果，为市场行为提供参考性。至于市场一些起伏中的局部现象，没必要做什么研讨。近期朋友来询，是不是以后刚需小户型，基本没有升值空间了，只能哑然失笑。任何一个市场，刚需都是楼市的基础和支撑，去年市场低迷，可能大家看到的都是大户型受追捧。去年劳斯莱斯和LV都破销售记录了，怎么不说说？去年疫情市场低迷经济衰退下，只有富裕阶层有消费能力，所以产生如此奇葩现象




一个健康的楼市，不管上海成都，都是以刚需和改善为支撑力量的。小众市场，和基本面以及大趋势，关联度可以忽略不计