房地产这20多年，带给我们什么改变？为什么还要发展房地产 ...

白云鹤

1、前言
最近网上关于地产行业的热搜一轮接着一轮，看很多评论，或褒或贬，作为一个地产从业人员，其实心情是蛮复杂的，同时我也是在顶峰时候上车的一个普通购房者。但是客观去评价，中国的房地产行业经过不算很长的30余年发展，给中国城市发展尤其是城镇化进程做出了不可忽视的贡献。
很多人不是很了解这个行业，也不是很了解行业的发展及作用，而只是单纯看到了现在的房价，容易被人激发起特殊的情感。
下面浅谈谈自己的一些想法，肯定很多也会比较片面，大家可以共同探讨。可能话题本身集中在房地产下面，但是房地产只是经济组成中的一小部分，起到的作用也只是一定的作用。
2、泡沫和发展
不可否认，很多城市的房地产存在一定泡沫，但不能一概而论。比如一个县城房地产开发项目，单方建安成本3000多，其他财务费用、管理费用加税金之类单方1000多，这些基础性的成本少不了，再加上地价成本，至少得5000多。除非牺牲功能配套，地下室不建了，园建绿化降档，哪怕做出这些牺牲降幅也不大，但是一旦这些都降低标准了，进城买房的意义是否也就降低了一大半。所以县城里面房价5000-10000元，分不同地段，是在合理区间。那5000和10000的差别在哪里，在学校、在超市菜市场、在道路交通等配套。上到一个大一点的城市，房价20000以上，基本上1公里内地铁口就是标配了。那地价差是不是合理呢，我觉得多数在合理区间内，因为配套建设是需要资金投入的。
下表是一个地级市项目的造价形成表，大家可以看到各项占比，地价和税费占比超过50%，建安成本超过30%，企业账面利润7%，这里面如果销售价格下降，销售周期拉长，停工出现索赔，车位等慢流速产品的折价，通常决算利润能剩下三两个点就算不错了。


还是我自己的例子，我是18年买的房，那时候还在高位，现在降了不少。当时我可选的楼盘，从8000到30000，8000房价的位置就比较偏了，远离市中心，没有地铁、没有大超市和综合医院；30000的可以3环内甚至够一够2环内，有地铁、有医院和购物中心。由于总价承受不了太高，需要3个房间，最后选了一个单价2.5万的。当时想的是踮踮脚够一个配套稍微好一点的项目，以后努力一点工资还会涨，慢慢压力就小了。但是房子短时间不好换，买的不合适后面会很痛苦。那是不是没得选？并不是，有8000的摆在我面前，只不过我们想要更好地环境，有选项但是我们没去选而已，但是我们并不能去否定这个更好选项的创造者，不能把我们做出的超越我们能力范围的选择去归咎于其他人。
所以归根结底，城市价值决定了楼市价格，我们对房价的质疑其实是对城市价值的一定意义上的否定。过去太多年大众对房地产的偏见造成了大家的认知偏差，大家打心眼里认为，房价高是因为炒房的结果，其实房子是不值这个价的，房价不会再高了。但事实真是如此吗？我觉得是值得商榷的。
我特地去翻看了一下网上一手房的情况，一个省会城市从七千多到三万的的价格，梯次往上走，随着价格的上升，周边的道路交通、商业、医疗、地铁、教育等配套逐渐完善。


当然不可否认的事实是，确实有一些地方，存在严重的泡沫。我经历过的一个县城，依托一个直辖市，一度传言地铁要从直辖市直通过来，桥隧也要打通过来，造成房价飞涨，从原来6000左右的价格涨到了15000，同时地价飞涨，最疯狂的时候原来2000的地价直接炒到了10000多。在这个例子里面，当地政府扮演了一个非常不恰当的角色，对规划传闻的不置可否，甚至有可能是推波助澜，实际上从直辖市的利益来说上述规划落地是可能性极低的，除非该县城直接并入直辖市管辖。政府的不当反应，造成地价房价以远远超过城市价值上升的速度增长，形成严重泡沫，而与此同时，也并没有见到当地政府依托这一波热度，来快速提升城市的整体价值。所以当直辖市澄清的时候，小县城的房价在短短几天内腰斩，购房客户和在高峰时拍地的开发商损兵折将，对当地长期发展造成了严重的打击。这就好比运动一样，平时不锻炼，上来直接直接干马拉松，人还不得废掉。
那说回来什么才是合理的发展模式，适度超前的借支未来。比如你原来5000的房价，城市没有实质发展，借助于规划，借助于合理预期对部分拟发展的片区房价做合理可控的价格拉升，政府收入改善的同时要确保规划及时落地，把原来的发展预期（也就是我们说的泡沫）通过实质的发展去覆盖掉，当地价、房价接近于真实水平，再重复做预期提升，往复做良性的循环。在这个过程里，城市获得发展，人民的收入和生活水平稳步发展。
不是没有泡沫，在一个循环里，泡沫慢慢被消除。所以预期或者说泡沫本身是没有错的。不同城市的区别在于执政者的掌控能力，能不能在这个过程中扮演好政府的角色，把预支的发展动能用到城市发展里面，同时，控制预支的幅度。很多时候有的地方会有点像暴发户一样，突然拆迁来了一笔巨款，一下子适应不了这么快这么多的钱，反而奢靡享受起来，很快钱没了价值循环跑不动了。
所以你看，有的城市越来越好，即使房价贵但人口不断涌入，房价还在不断上升。而有的城市，猛吸一口毒过后，城市发展原地踏步，钱没了，民众信心没了；还是那个暴发户，短暂的挥霍过后，钱没了，亲情友情没了，躁动的心被拨乱后连安于清贫的心境也没了。
3、城市化还有没有空间
什么是城市化进程？狭义的城市化进程指城镇人口数量的增加；广义的城镇化进程则不仅包括人口居住区域和户籍性质的转变，更包括城市的设施建设更新迭代，城市价值不断提升发展，从这个角度来看，我们还有巨大的发展空间。
2021年中国城镇化率为62.51%，欧美发达国家大多在80%多，比如美国21年城镇化率为82.87%，单这个狭义数据上来看，我们城镇化发展已经没多大空间了。但是从广义上来看，这62.51%的城镇人口里，还有大量的人口是生活在发展不成熟的城区镇区，虽然也叫乡镇，但是可能连个像样的集市都没有；虽然说是城区，中心医院里稍微大点的手术都不敢接，也没有条件接。
例如我所在的省会城市，900余万人口，地铁没开通几条，桥隧路网也不够成熟，一方面基础公共交通满足不了群众日常出行需求，机动车、非机动车数量庞大让城市患上了本还不该有的大城市病；医疗资源不足，优质教育资源不足。一朝规划调整，撤县设区，城镇化率上来了，但是城市化进程跟上了吗？我想回答是否定的。所以未来很长一段时间内，中国城市化发展任重而道远。
类似于瓶颈效应，越往后发展会越困难，越难见到成效。考验的，是执政者的远见和定力。
4、房地产改变了城市也改变了农村
小时候家里在农村，当然这个农村不是很多出生在城里朋友眼里的那种农家乐，是那种穷山恶水的农村，没怎么见过能到一亩的田地，房子都是分散坐落在山间，我94年出生，记事的时候还没有通电话，公路（不是水泥路，能走车的土路）没有到我们村落。生活就是靠务农、砍一些竹子树木去售卖和打一点零工，我家五口人（我是超生，不给分地），加起来不到一亩地，自家种的粮食都不够自己家里吃，一年到头见不到几个钱。四邻八乡，跟我们家差不大多，好好不到哪里去。
真正开始好转是什么时候呢，03/04年，我10岁左右的时候开始，陆陆续续有叔叔伯伯出门去打工，干什么呢？最多的在上海、浙江等沿海一带干工地，或者丈夫在干工地，妻子去工厂里面做裁缝。一个带两个、两个带十个，慢慢很多人都出去打工，最早的那一批赚到钱的，又在县城买了房子，再后来几户所有人在外打工赚到钱后都去县城买了房。
或许有人要问，为什么赚了钱一定要搬到县城呢？因为恶水穷山，没有生计；因为00年后村小学没有电脑，没有足球，没有篮球，没有英语老师，也没有音乐老师，为了孩子读书要去城里；因为00年后，买盒牙膏要走几公里，买盒药要走几公里（住的分散又穷，稍微大一些的存在才有小卖铺和药店），为了好一点的生活要去城里。
这是我自己童年的经历，只是一个农村的缩影，而在顶峰的时候，中国有着2.8亿的农民工，其中一大半都是在从事建筑及其附属行业，这里支撑起的是两三亿个农村家庭。这些人没有读过书，可能是中国最后的一批文盲或半文盲，能出卖的可能只有自己的气力和身体，而快速发展的建筑行业，给了他们一个他们辛苦付出但至少还能获得相对可观收入的选择。10-20年间，房地产行业从巅峰跌落、从受人追捧到万人唾骂，一代的农民工群体也慢慢老去。但，正是这10-20年，房地产基于中国最传统的成家立业的思想，从最初少数的中产阶层出发，激发了中国为数不多的消费力，再又通过房地产，把消费动能传导到广大的农村，与此同时为国家、政府城市建设注入了源源不断的动能。




上面是我老家，我认为已经很偏远了，但是后来听同学朋友说甘肃、云南、四川那边还有穷得穷得多的地方。
10-20年间，靠着打工的收入，最初的穷苦山村完成了从山村到乡村、城镇的发展进程（很多地方直接是迁移，基本上整体搬迁走），一代的农民工群体养育了一代的大学生（享受了比较良好教育的下一代），受过良好教育的下一代，奠定了如今技术发展、产业升级的基础。
10-20年间，城市也完成了进化和发展，交通日趋发达，线上线下零售渠道通畅，物流服务完善通畅，医疗卫生等各方面事业取得了翻天覆地的变化。发展后的城市为新的一代人提供了广阔的舞台和港湾。
20年前房价不到1000元，但是我们想都不敢想，20年后，房价翻了10倍，我们还能够得上，这是最直观的改变。
没有这20年的发展，没有基础设施的建设，没有交通物流的发展，没有线上线下零售渠道的完善，现在我们可能连去送快递、送外卖的选择都没有。
这20年已经历史，未来行业还会继续，但历史不会重现。
5、行业发展的问题
这里要分成两段，分水岭应该是中美贸易战，再到新冠疫情。贸易战打破了外循环，新冠打乱了内循环。贸易战和疫情之前的发展整体来说是在正常循环之内，适度超前加上局部地区过热，政府合理调控还能在合理的范围之内。但是贸易战和疫情打破了大循环，资源有限情况下，政府的收入必须向其他方面转移，原有的房地产的小循环被打破了。房企和17年到21年之间的这批购房者成为了这一轮泡沫的接盘侠，尤其是那些非优先规划区域。
疫情三年，政府通过行政手段抑制了房地产行业的发展，通过这种特殊的手段来挤掉楼市泡沫，地产企业和相当一部分民众承受了危机的负面影响，在一个合理的角度上来说应该给予一定的支持，对企业来说现在有了一些利好，而对于民众来说，降低一定时段内存量房利率应该是最合理有效的途径了。在这绝佳的过渡期内，依托于一带一路的外循环格局逐步成熟，国内经济在疫情放开后经历一段时间的过渡期后也必将恢复正常，楼市的热度褪去，需求在一定程度被抑制，为下一轮的新周期储备了能量。
但是新周期开始的时间点却很难说，看高层密集的发声利好地产，我的感觉是国家希望以房地产为契机和触发点，尽快引燃新一轮经济周期。对地产来说，以往的风向标大多有两个，一是销售端回暖，二是土拍热度上升。但是目前的情况是，一方面重压之下企业的生命力消耗殆尽，自保尚且成问题，没有余力再迈一步；而三年的严酷经济形势下，各行各业都不景气，失业人口增多，居民收入水平下降，民众普遍对收入的预期和未来的信心大大减弱，在形势不够明朗的前提下，大部分人会选择保持谨慎。
行业回暖和信心的修复一样，是一个不会太顺利的过程。
6、地产企业的功与过
房企我就不多评论了，只能辩解说资本的本性是逐利的，在市场行情上行的时候，在法律允许范围内，通过提高财务杠杆去获取自有资金收益最大化，我们没有办法去过度批评。就像如今允许甚至20%、10%的低首付购房一样。我知道这不对，你也知道这不对，但我们都没办法改变什么。但不管什么理由和借口，基本的质量和安全的要求，是底线。