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<hr/>北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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进入知识星球可进行提问 <hr/>Q:提问：京总您好！通过文章大致了解了您的房产投资思路。本人家庭自有资金700，首房首贷，想购买一套住房做投资保值，不自主。目前您推荐过的产住结合较好的地区望京、亦庄、朝青等不知怎么选择，望京地区找中介看过北纬40、澳洲康都、首开知语城的两居，感觉我的资金即便加杠杆也只能够到一般品质的两居，而您推荐的大部分有潜力的盘都是改善大户型，就望京来说，目前价格购入两居后长期的增长潜力还有吗？中介给推荐了北苑的几个盘，比望京要新不少，但是单价接近望京，北苑次新和上面的提到的几个盘比有投资价值吗？最近房地产利好政策频出，很多业内人说春节后北京房产大概率会上涨，所以现在很着急，不知道如何操作。希望京总不吝赐教，谢谢！
A:回答：您好,感谢信任!1、其实现在的市场已经很明确,在去年八九月份的时间我多次提醒刚需和置换家庭尽快准备入场,但很多自媒体的发声不同,导致大家把握不住方向做不了准确决策,也有大部分会员已经入场,这么说年后上涨是大概率的事情,你想啊疫情三年,整个社会的经济是往下走的,失业率,收入水平,家庭杠杆率,基于这些问题,上面一定会有所措施,房地产又是连接上下游最多的行业,不去扶持这个行业其它行业很难带动,
如果对未来5-10年的经济形势能有基本的判断,之后会对未来的政策方向有基本的了解,有了这些前提结合城市的实际状况、住房需求,土地储备情况,地方财政收入和存量房市场等重要指标基本可以判断出未来楼市的一个走向,现在为了刺激经济,保证就业;各种货币信贷政策宽松变着法的增加供给,通货膨胀必定加剧;而房地产又属于金融行业，我们的国家大致有三个数据货币，实物、通胀，也就是说滥发纸币的速度远超过实物;造成了全社会的通胀;纸币通胀是房价上涨的唯一动力;货币超发比起其他商品，房子的价格最先上涨(可阅读星球精华栏文章08#史诗级通货膨胀,普通人的对与策中关于货币、生产、房价、信贷的关系),时间上现在入场并不晚,只不过可选的房源会比较少而已,既然明白了接下来就应该花时间去跑盘,看房和中介保持紧密联系,只有这样才能淘到好盘;
2、关于方向选择上:望京、亦庄、朝青这三个区域还有区别,如果你们是在京首套房,在城内做布局方向上肯定优于城外,亦庄是国家在大力推动的行业,也很优质,如果你在这一带工作,因通勤需要买在本地没什么不可,如果没有居住需求的话不建议过去凑热闹,亦庄的发展再快,我更倾向于城内的综合价值,望京和朝青相比,朝青属于纯居住板块,望京属于产住结合比较优的区,我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;北京唯一一个可以真正做到动静分离的区,亦庄其实就是望京的复制版,这样的区域长远价值更大,有先天性优势,也就是得有一个这么大的地方,概括就是望京发展成今天,天时地利人和多方面因素;望京因奥运会得到了上面的高度重视,又有足够大的面积,处于北京的国门位置,吃了十几年互联网发展的红利
这种综合因素可遇不可求,所以才成就了今天望京,遇上时代红利的望京在后期的发展中,众多开发商处于一个成熟期,建成的楼盘品质都没得说,相比朝青望京的天花板更高一些,北苑的主要价值是城市面貌很新,楼盘品质很高,新区域新楼盘新配套,但购买力还是要依靠望京这些位置,新北苑大部分购买力也都是望京地区的,价格相同的情况下望京的优势更大,新北苑前期涨的过快,需要养一段时间才能继续往上走,你可以淘一淘首开知语城、澳洲康都、慧谷阳光的2居;你可以通过16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;压缩面积买核心区的品质2居没什么问题的,成长性很好,如果有笋盘可在节前入场,祝顺利!
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Q:提问：会长，您好。因为孩子的原因需要考虑学区房，继而产生了需要对当前的房产全盘调整的需要，想向您请教。外地留京，京籍，目前在四惠两套房产。东恒时代三期的一居室一套，旁边都会华庭3居室一套自主。目前两套房产总值约1600万，溢价850万，房贷有270万左右。手中另有资金约400-500万。孩子不到2岁，需要2027年上学。所以想在23-25年买一套学区房。目前考虑在东城安交学区占坑600万。学位用完后就出手。思考解决路径如下：
简单解决办法：现有两套房产都不卖，东恒改在家中老人的名下，我们腾出一个名额，然后重新筹钱搞定学区房。那么现有房产都不影响。但是很想请教您：您觉得我现有这两套房继续持有的价值大吗？这个地段还有上升空间吗？还是建议更换更有潜力的区域？我们的目标是未来/以后在北京长期持有两套房产——一套三居以上，一套一居或者两居室。本次的学区房是属于六年期的资金占用。
全面换房方案：先出售东恒一居室（约8万/平），600现金，先行投资一套更具有潜力的一居或两居，可以是学区房，也可以不是。后期出售都会华庭三居（7万/平），再添加一些杠杆，预计2000万左右，购买一个160-200平米的北京整体居住氛围更好的常年自主。2025年出掉小投资房再买学区房。这种方式相当于将两套房全面置换，并且还需要有投资眼光能买对一套小户型，两三年转手。以上两种操作方法，想听听您的指导意见。看了您很多的文字，默默把自己的理想定在了万柳……希望自己能做到~谢谢
A:回答：您好,感谢信任!我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析,建议认真阅读,四惠是偏刚需的地段,热度比较高的上车盘是壹线国际、通惠家园,这两个盘主要的价值是价格比较低,承接了70%以上国贸一带的上车客群;品质盘是东恒时代二期、金地名京;这两个盘主要是承接区域内置换的群体;东恒时代三期属于刚需盘,但价格在区域没有优势,刚需客第一选择是壹线国际,长车群体会选择通惠家园;再往上一个客群就是改善置换群体,东恒时代二期、金地名京、凯德锦绣是这个板块的标杆盘;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
都会华庭属于十里堡板块,而十里堡区域缺乏优质商品房,声望比较一般,区域大多都为老房子,2000以后的建筑和居住感同等价格内在整个朝阳东部优势也不是很明显,从长期价值,方案二更有利于家庭资产的增值性,从效率优先原则,这两套盘应该置换为优质商圈的霸盘,因为您们的底仓比较足;可以选一个不错的盘;一来可以居住提高生活品质,二有助于未来资产的升值性,北京过去是靠刚需推动房价,未来是靠改善驱动;优质的热门商圈品质次新三居室以上的户型是未来市场的主流户型;疫情三年大家居家的时间更多,对于房子的功能性有更高的要求,包括社区环境、物管资源、生活配套方面
方案二中的思路完全正确,小户型避开学区房,如果把自住房定在万柳也可,这样就不需要再购置学区房了,万柳2个学校,一个是市重点,一个是区重点,万柳的房子保值升值性很强,只不过2000的预算如果在区域内想挑选一个比较好的商品房只能是小三居,或者大两居;品质商品房三居价格基本在2500以上,如果计划在安交上学,可以围绕安交一带看看也可,2000的预算在朝阳选到的盘要比海淀万柳居住体验更高,可以是四居,三居也基本是区域内标杆盘了;祝一切顺利!有问题再沟通!
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Q:提问:京总好，之前已多次提问，非常感谢您帮忙理清思路。目前已至选小区最后阶段，三个决赛圈标的麻烦您评估下哪个最具成长性，计划持有5-6年：1）上林溪二区11/11顶层90平两居，～910W顾虑：均价已10W，受限于行业周期，码农区购买力进一步提升可能性不大，怕站岗2）上元西向观景高层113平两居，～860W;顾虑：长期和对面万科星园存在价差，但环境上并不输给对面，不知道什么原因。3）科学园南里三区底层带花园79平三居，850W顾虑：上次您建议科学园入手要笋，我感觉这套的10W+单价并不低;谢谢
A:回答; 您好,这么给您说上林溪这个盘如果市场没有大调控的情况下涨幅高于上元和科学院,如果市场有针对性的调控,最差的情况下这个盘会是横盘状态,您可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询近5年的行情;保值性很好,品质在安宁庄这个位置放着,算是区域里的品质天花板了,安宁庄的弊端是整个区域品质盘较少,只有上林溪一个,安宁佳园虽然建筑年代接近10年,但综合素质一般,除了这两个盘其它就很拉垮了,这样的区域对本区域以外的购买力吸收相对较弱,但对本区域内的置换群体吸收很强,对外吸收购买力比较强的区域特征唯一指标是“新”,楼新、路新、配套新、品质次新盘扎堆,哪怕位置稍偏,只要不和主城区脱节即可,安宁庄缺乏这样的配套,但不影响这个盘的价值,稀缺性比较突出,祝顺利!
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Q:提问:京老师好，我们在西三旗君安家园有一套145的三居大概能卖850-900，在回龙观有个开间大概能卖320，工作都在永丰航天城，老大航天城读九年一贯六年级，老二明年入学九年一贯，为了上班和上学方便租住在航天城附近，老大保守估计要在附近读4年；
现在的问题是：1、是否为了自住换房到航天城附近？西三旗的房子由于是塔楼、超140税费高以及小区情况等原因，保值增值情况不是特别好，但是确实学区溢价不高，不知道未来会不会涨一些，所以也纠结是不是换房；2.如果换房到航天城三居需要把两套都卖掉置换，但换了又担心老大高中不在附近还是要租住，白折腾。
3、如果换到航天城附近，目前考虑较多的是百旺府，或者等等幸福里的二手房？置换这两个盘是否值得？4、还有一种选择，仍保持租住状态，把房产换成保值增值较好的楼盘，两个方案：一是小的贷款换成两居，大的不动。二是一大一小换成好板块的两套？您觉得这种策略合适吗？有没有合适的板块推荐呢？5、或者老师针对我家这种情况，有没有什么其他的意见建议？十分感谢
A:回答:您好,感谢新任,建议您通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询下君安近5年的行情;这个盘在板块排名属于靠后的盘,涨幅很弱吃不到行情,大多处于横盘状态,西三旗虽然没有学区溢价,但这个区域的城市面貌很差,也没有像样的盘,对外吸收力弱了些,周围的品质盘全部集中在五彩城附近,过去楼市大热这个板块内所有的盘表现都很一般,从长期看君安家园包括回龙观的开间如果有条件全部出掉做置换升级比较好一些;
其次置换建议2合1,君安按900算,回龙观按300算总价大概1200左右,如果再拆分为2套,大概还是只能买到差地段的头部盘或者好地段的尾部盘,置换升级是先升级地段和产品,如果有条件再升级面积,单纯为了升级面积牺牲地段和产品是错误的,
关于海淀北部新区;我在星球写了不少可直接搜索关键词查看,这个位置需要时间兑现,周期长了些,如果您们工作地点比较稳定的情况下可以考虑这个位置,即便是老大高中不在附近未来租房,孩子上完学您们可以继续回去住,通勤距离有优势,海淀北部新区是海淀未来大概5-8年一个新的增长点,弊端是需要时间养,兑现周期不确定,现在价格有点高,透支了未来3-5年的价格,肯定要做好5年内没有行情的打算;
如果你们的工作地点不确定是否一直在航天城,或者未来有变动的可能性;其实2合1单纯只做置换升级比较有利于家庭资产的保值增值;就是投住分离,可以考虑下清河五彩城;到航天城通勤时常半小时以内,距离的话大概也就10公里,这个位置确定性更高一些,1200可以拿一套莱圳的三居室;这个方案综合起来是比较适合您们的;考虑海北的前提是你们工作地点确定不会变动,这样为了通勤时常熬3-5年是值得的,否则建议考虑投住分离,建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
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Q:提问:您好，考虑西城小孩上学，主要是德胜片区，是首套房，看了阳光丽景、德胜佳苑和京师吉他等相对较新的小区，对比3年前价格，感觉溢价很高。最近关注的一些西城的小区近半年来都在缓慢下跌，请问这些小区现在入手的风险高吗？有什么建议。
A:回答; 您好，关于西城学区房的价值逻辑，整个西城品质较高的次新小区学区风险相对较低，综合资源稀缺性越高，学区风险越低，像西城晶华、朱雀门、中海凯旋、中信等类似这样的盘，西城所拥有的都是一线资源，由于是北京最早的区，老房子很多地段就很金贵，如果小区的综合资源相比同区域其它盘都很优质，即便是有很高的学区溢价也可考虑，这类盘抛去学区因素,自身品质本身就很稀缺，如果学区有变化,不会转移全部价值,或者说这类盘的学区价值只占10%，安全系数相对高一些;可参考星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
其它居住体验一般的学区房，居住体验越差风险系数相对越高，原本这类房子价值只有10万，但附上名校价格就变成了13万15万，政策一年一变,学区的概念人为干预因素太强，像你看的阳光丽景、德胜佳苑、京师属于普通的住宅，在同板块居住体验靠上，但区域的资源和楼盘的稀缺性不是特别突出，只能说中规中矩，是有一定的溢价的，比较稳健的方案是以最低总价买套小的,不要把所有资金全部都放进来，因为这部分房产价格高出来的部分是学位的价格;学位是按套计算,与户型大小无关，房价是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,一旦学区改动,大户型的损失也是最大的;祝顺利！
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Q:提问:京总好，读了您星球的文章，感觉受益匪浅。我们现在的状况是这样的：丰台大红门建欣苑有一套一居室，总价大概300多万。目前跟老公还没领证，有一个首套资格。考虑到近期打算要孩子，老人也要过来一起一居室不够，想尽快买房。目前手头有220，两人税后收入80+，收入比较稳定，我在西城工作，老公在北五环外工作。以下是现在考虑的两个方案，希望您可以给一些建议：
方案一.继续在同一个小区买一套户型比较好的两居室，总价大概520万，这样父母住一居室，我们住两居室，离的近将来方便照顾孩子。将来孩子读书的时候卖掉其中一套用以在西城买学区房。但是，现在大红门这边的房子没什么升值空间，现在的一居19年购买到现在咨询中介勉强可以卖跟之前一样的价格，但是中介费、几年的贷款利息全亏了。
方案二.卖掉现在的一居，凑上手头的钱，大概有将近400万首付，想在西城或者海淀买个总价800万左右的两居或者三居，主要考虑保值升值。将来如果换房至少可以跑赢大盘。我们现在比较偏向第二种方案，想听一下您的建议以及您有没有推荐盘。
A:回答; 您好，置换升级不单是只升级面积和户型，还要升级房子的综合资源，往同等区域更高等级的楼盘上换，或者往更高等级同等楼盘、高一级楼盘上换都可以，大方向上是这样，否则置换除了增加摩擦成本以外没有任何意义,怎么算都很亏，我在星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图中对丰台进行过全区域分析,建议全文阅读,整个丰台的优质区很少,大红门的各项资源都很差，您不应该再考虑这个区域，其次还要尽快做下步的行动计划，西城的话推荐去淘下广外，海淀推荐淘下清河，可关注的楼盘远见名苑、莱圳家园，同区域其它盘可对比着看，重点淘这两个盘，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这两个楼盘的详细行情
另外咨询下大红门附近的中介，如果要出售大概的成交周期多久，如果有笋盘大概知道自己的房子周期;这两个盘学区风险比较小，2居室比较接近你们的预算，不太建议考虑3居，3居位置上差点，或者只能淘西城的老公房，面积都很小，上面两个盘成长性很不错，天花板比较高，你们未来大概率还要再次置换，已经错过了几年的行情，压缩面积拿优质盘吃到接下来连续的行情，下次再置换不会有太大的压力，建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
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Q:提问:老师，您好，我的问题可能没问清楚，我和爱人都是燕郊本地人，两个孩子都已入学，因为爱人是教师，孩子都在她的学校入学，所以教育资源对我们来说不考虑了，地铁也不考虑了，因为我们都是体制内，北京也不能买房了，现在燕郊还剩下一个80平的两居，不远的老家村里自建了一个小别墅，因为不敢确定燕郊房子的涨跌，怕将来会涨价，所以想买个三居，但是看了您的文章觉得涨价似乎不太可能，所以专门进行提问，让您给指点一下到底出不出手？
A:回答:您好，我在星球精华栏文章92#环京楼市泡沫中对环京大部分区域有过详细分析及未来的预判;如果单纯说环京的区域价值，那燕郊是距离北京最近的区域，和其它区相比燕郊的价值是最大的，这种区域的购买策略，如果是刚需自住需要靠近主干道，距离商业中心近的小户型安全系数相对是较高的，纯投资如果有更好的选择比如强二线，那不如退到强二线布局了，燕郊主要的价值就是离北京近，这也是前些年炒作的主要原因，但本地没有产业，从现在看基本是睡城的概念，作为北京的通勤，交通很不方便，只有一条通往北京城区道路的情况下早高峰基本是没法走的
即便是通了地铁这种人口密度不夸张的说不排队一小时上地铁很难，在北京工作居住在燕郊每天都回去的话体验很差，如果燕郊这个位置想要楼市健康发展，还是要有产业带动，但靠北京很难，现在北京整体的方向是向东南发展，通州运河商务中心全部兑现之后从距离上会溢出一部分刚需到燕郊，要说未来有没有行情，或许有，但不会太健康，涨涨跌跌投资就没什么意义了，其次通州运河发展需要时间，长则10年甚至更久，如果你们单纯是为了改善自己的居住条件在燕郊置换看个人的需求程度，如果确实需要增加居住面积工作稳定没什么不可，放平心态就可，不涨的话自己住，涨了更好！建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
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发表于 2023-1-16 14:03:43
