房地产业与改开深水区(一)

峰雨无阻

改革开放事业的核心工作逻辑之一是“计划和市场孰优的评测”，也就是计算、评估、考察一下全社会、全领域、全行业里的所有事务，是交给计划还是市场的问题，在分别计算、预计、评测各自的社会总成本和实现的总收益后，谁低谁优交给谁干。

就是说这一件事，是用行政的方法干，还是用市场的方法干，是交给政府干，还是交给企业干，关键要看两方各自的“总成本”和“总收益”孰轻孰重。

“交给政府干”和“用行政的方法干”，都存在委托-代理的二元博弈结构，都存在信息和利益的公私博弈，都适用“中央驱动”的决策动能逻辑，都必须倚赖行政官僚组织体系的工作效率和工作成本，经常导致专制、封闭、冗余、腐败、错过发展良机、失去战略先机、人才逆淘汰和官僚集团集体蜕变为食利集团等严重问题。无论是“创造剩余价值”、“配置市场资源”、“提升公共服务”，还是“消除福利差别”、“发展科技与生产力”、“推动组织革新和市场创新”，等等这些关乎“做大做强增量与做活做优存量”的目标，几乎都是“政府干不好”和“不能交给政府干”的。反而，“保障社会的医教文卫体、新闻、选举、参政议政等基本人权”、“限制资本的外部性、推动良性竞争”、“确保资本逐利过程符合人民利益、国家利益和执政目标”、“防治贫富分化、维持社会公平”、“维护命运共同体的国家目标和民族目标，防止社会分裂和国家分裂”，等等这些公共、民族或国家目标，是“市场干不好”和“不能交给市场干”的，那是必须“交给政府干”和“用行政的方法干”，但也一样要改进政府和行政的“总成本”和“总收益”。

自从资本主义和市场经济诞生以来，世界上所有的新政改革几乎都是贯彻的这个工作逻辑，主要目标就是降低社会创造价值的成本总量，同时提高社会创造财富的价值总量。当然，单靠这一个逻辑是还不能圆满解决问题的，因为还缺另一个更重要的工作逻辑--“开发资产形成市场资本”。

“开发资产形成市场资本”，就是研究、创造、开发、开放资产将之导入市场的能力，让资产形成资本，把需求变成市场，创造能令资本和市场发生集中、集合、集成的法制环境，形成协作、谈判、交易的自由主体，这其实也是当前党委和市场间谈判的主要工作主题。

所谓资本，就是能够持续形成收入、增加收入的能力，能够增加生产力、创造剩余价值的能力。所谓把资产开发成资本，其实是要掌握一种技术能力，养成一种商业模式，能够动员全社会的生产、交易体系将物质、精神、权利、知识等各种资产、各类要素快捷、安全、稳定地开发、变现为流通、交换、创新、创造价值增量的能力或者模式，就是要选择、挖掘蕴含在各种资产、各类要素里的市场价值，将其释放出来，形成增值。当然，这个选择、挖掘的过程需要优先必选各类资产、各种要素的边际生产率，测评其市场价值和社会价值孰优孰重，并形成方法、制度、规范、规则、标准、方案和程序，获得市场共识后形成法制规范，纳入市场公开操作。

这些资产可以是有形的，也可以是无形的，可以是经济类的，也可以是政治类的，可以是行政的，也可以是公共的，可以货币化，也可以非货币化；或者，以前不认为是可以开放给市场的，但根据实验田的实践验证是风险可控的；或者，评估认为开放导入市场的收益丰厚、不开放导入市场的成本沉重；或者，资产的协作分工系统或增值盈利能力要求市场闭环的。总之，只要是计划的、行政的、管制的方法都满足不了、满足不好社会需求的领域、依然存在强大市场需求的方面、社会和民众呼声极高要快速解决的痛点，相关的资产一般都是要以这个工作逻辑开发开放导入市场的。商品增多了，服务变好了，成本下降了，收入上升了，人也顺气了，事也不折腾了，这就是“开发资产形成市场资本”这个工作逻辑要实现的目标。

这个工作逻辑的实现正是改革开放事业的逻辑主线，也正是当前改革开放进入深水区的基础内涵。因为，以前的开发开放资产和导入市场，基本都是可见的、不太需要实验田验证的、纯国民经济类的领域。

所谓“可见”，就是党委自己就能判断、把握、掌握这个研究、创造、开发、开放资产导入市场的能力，因为之前积累的那些计划、行政、管制下服务不了、服务不好的社会需求都真真切切地摆在那里，这个工作逻辑下导入市场的那些技术、手段、方法以及风险、收益、成本也是可见的。

可如今要面对的都是不那么“可见”的了，即便是有实验田的验证结果，放开到全国、全市场、全行业，风险收益成本依然是未知的，而且，即便是对实验田的验证结果和国外同类的实践情况，党委和市场也是较难达成一致的。对于将“开发资产形成市场资本”的工作进入深水区的问题，当前较为明显的是房地产业。

众所周知，中国的国有土地是出让使用权年限，没有所有权转让一说，开发商拍地取得的土地使用权证，其权属登记后该宗地不可转让，若要转让只能转让该项目公司的股权，同时中国大部分城市要求开发商必须在宗地所在区设立子公司，否则无权参与拍地。另外，开发商卖房后，只对业主的房产权属办理不动产权证，一般不分割该宗地为业主办理土地使用权证过户，造成即便该项目房产已销售完毕，但项目土地权属登记仍在该房地产项目公司名下，除非该项目彻底清盘，开发商向土地规划管理部门申请注销该宗地的土地登记和注销项目公司，只要开发商还有一套房遗留没卖，则该宗土地资产就须一直挂在该项目公司帐下，否则就无法保证剩余这套房的五证齐全。另外，开发商结转售房收入一般要到业主收房入住登记之后，结算工程费用一般也要到业主验房收房和发生维修之后较长时间才能完成，等等。

这些中国房地产业的独特场景就给一众开发商所谓优化资产负债表以良好契机，虽然不能在国内银行获得直接的抵押贷款，但依靠庞大的资产负债表，仍然可以在国内外获得包括债券、股权、证券在内的多种融资。尤其是国外金融机构对中国房地产业认识不深，对资产属性判别不一，适用会计准则不一，如果仅从公司财务会计角度考察，其实是很难判断该公司真实的经营质量的。

事实上，中国的城市房地产业始终都是个传统的行政闭环、政府经营的计划经济，这个计划经济闭环只是在熟地二级开发中的建设、销售环节向市场开放了而已，其它环节并未开发、开放和导入市场，尤其在关于房地产企业的资产认定、产权归属与开发、销售规则等方面，国内与国外的工作逻辑是完全不同的，国内房地产业这点有限的开放几乎谈不上什么市场经济成熟度，一众市场的开发商凭借自己的理解竟然玩出如今如此的财务高杠杆，某些企业更是期待财务暴露后援引国外法则处置修改国内土地权属登记和开发规则，属实是还不清楚中国改革开放事业的核心工作逻辑。

房地产开发商如今的频频暴雷其实深刻反映出中国改革开放工作逻辑中仍然存在许多分歧，尤其在“开发资产形成市场资本”方面，还具有许多规则不公允、设计不成熟的操作，需要我们重新设计规则和重新达成共识。

一是对开发商是不是一般的生产服务企业的认定。这直接决定了当前开发商持有的土地和房产资产到底能不能被自由开发为资本的讨论。开发商持有的土地只有限定期限下的使用权，所开发的房产也只是存货，开发商能不能自由地把这些资产作为抵押获得信用融资或者抵押贷款？也就是说，能不能把开发商视为一般的生产服务企业，把自有资产自由开发为资本市场下的一般资本？

答案是:不能。

因为，在中国土地与住房市场的计划经济大闭环里，政府之所以把建设、销售业务开放给房地产开发商，其实期待他们代替城市政府承担起为城市居民提供住房的义务，否则，全体中国人还是只能租住在城市政府独家提供的房产里，并没有拥有商业住房的机会，城市土地更是具备区位价值、商业价值的稀缺和不可复制特点。如果遵照一般生产服务企业来看待开发商，它完全可以大量屯地不开发，直接把所获土地拿到市场融资，利用土地增值和信贷转贷炒地和放高利贷，最后变成一个超级大地主和超级大钱庄，而城市政府依然没有住房可提供，而土地却已经没有了。

而且开发商的经营成败直接决定了居民的住房能不能顺利交付和居民的居住生活质量。比如，购房者与开发商签约后，这个房产是不是已视同过户了？还是说要等到办理完交房入住和不动产权证后才算呢？如果签约不等于过户，那购房者也应该无权在银行获得抵押贷款，因为房产还不是他的，他不能抵押还是开发商的存货，他所谓已取得的银行贷款其实应该是开发商代为担保下的购房人的个人信用融资，购房者所签的合同只不过是把这笔与开发商“合谋”而来的个人信用融资借给开发商使用而已，甚至这一切从本质上说与所交易的这个房产并没有关系，所有购房人只是看好开发商这个实体，愿意自背银行贷款支持开发商的企业发展，开发商也配合这个购房人帮他担保令他获得借款后转借给自己，虽然购房人与开发商签的是购房合同，但逻辑上其实与开发商的房产无关。

如果把开发商视为一般企业，而且市场也是可以这样认定的，那开发商就完全可以一房多卖，反复帮多个购房者获得这笔个人信用融资来的个人借款，银行也不应该拒绝一房多卖的个人借款，因为本质上与这个房产并无关系，开发商没有违法违规。开发商更是可以找全世界的所有金融机构分别担保搞个人借款，一房万卖，一房亿卖。开发商爆雷后，项目的开发烂尾了，所有的购房者也都是借款人的身份，都是债权人，并非房产的业主，只能拍卖资产清算，开发商并不存在给具体购房人交房的责任。