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京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
<hr/>北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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进入知识星球可进行提问 <hr/>Q:提问:京总，您好！目前家庭有一套东直门附近的小房（1911前购入，特别小，自住不足），孩子明年入学。预期想今年再入手一套，用于自住，未来小孩上学可接受半小时内车程接送，总价1300万上下三居或两居
无需考虑上班区域，较为自由。期望是品质和周边环境好一些，未来投资价值也是重点关注点.目前看了一下阳光上东、观湖国际，亮马名居的两居，凑一凑可以买到。请教一下有什么比较推荐的区域或者小区？对于目前看的几个小区，有何建议？谢谢！
A:回答:您好,感谢信任!这三个盘观湖国际综合对比更有优势一些,楼盘居住体验好,商圈优质,亮马名居虽然位置不错,但是东三环国贸以北有断层缺陷,就是个别品质较高的商品房楼盘周围全被商业、写字楼包围,这个就会导致居住体验很差,您看一下国贸南侧比较优质的商圈是双井,北侧是太阳宫、再往北是望京,东边是朝阳公园、朝青
所以亮马名居的涨幅不稳定,有时会高一些,但回落也是常有的事.酒仙桥是个很独立的板块，区域特别固化，城中村太多改造难度比较大加上大型的艺术区占据大面积的土地资源,导致整个区域商业的布局不是很合理;很难吸引到外区的人到这里买房。其次电子城是夕阳产业，如果考虑酒仙桥不如看西侧的望京;或者南侧的三元桥,1300的预算可选的楼盘很多,保值增值性要优于酒仙桥,可以关注下三元桥的凤凰城二期、望京的慧谷阳光、季景沁园、上京新航线、臻园、国风上观、国风北京二期
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利
<hr/>Q:提问:您好，家庭现状，一套近郊三居，估值450，一套三环一居，估值300。二套贷款可忽略，目前现金200。但因为21年8月后离婚，所以现在似乎没有购房资格。希望换房，尽量满足孩子上学与自住，总价1000-1200，少贷款。问题：1. 如果希望尽快换房，通过卖掉一套后复婚，是否可行？2. 如果根据政策离婚满三年后买房，预计24年9月后，首付预计增加200，但担心跑不赢房价增长。关于买房时间是否有建议？3.以上预算在朝阳区是否有推荐的小区，之前关注过富力城，合生国际花园，乐成国际，珠江帝景，我的情况买这些合适吗？谢谢。
A:回答:您好，感谢信任！1、可行。2、如果24年9月后再置办房产,那么优质区域的楼盘大概率会再上一个台阶,货币占90%因素，其次是政策，波段，板块因素，而您现在手中持有的货币在贬值,持有的房子在市场上又不是特别占优势（通过您所描述的简单信息初步判断，具体还要看房子的详细情况，仅供参考）,建议通过复婚的方式对现有的房产进行优化,
3、您选的盘很好，富力城D区品质较高，热度也在双井排前列，其次是合生国际花园，乐城国际、可看看A派公寓，珠江帝景属于大望路板块的标杆小区，一直处于领涨的状态，您的选筹置换方向没问题，需要注意时间，此次放水对于楼市是利好，现在因疫情压制交易，疫情过后热门区域的霸盘，中大户型会量价齐升，如果量大到笋盘清空，会再次推动价格上涨，如果能赶上这一波之前置换很划算，建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝好运！
<hr/>Q:提问:京总好，拜读了您星球的所有文章，受益匪浅，感觉您的见地一针见血，烦请指点一二;现状：京户，已婚，单位分配住房（无产权，权属单位，可永久居住），首房首贷，预算500（200首付+300贷款）
需求：不自住，纯投资，考虑以二手房为主，买后出租，置换周期10年左右，烦请以纯投资的角度推荐一下可购买的区域和小区。谢谢！
A:回答:您好,感谢信任!持有10年500的预算在全北京选,比较稳健的区域可以看看常营的苹果派,500全部下来可以拿一个两居室,北京新天地五期可能会超出20-30的预算,满五唯一加上中介费税费价格520-530左右可以拿下
首先常营是一个无学区溢价,其次配套成熟、有购买力支撑还有那么一点点缺陷的区域,优势是常营现在向西主要承接国贸一带的通勤人员,未来向东受通州大运河辐射,算是未兑现的利好
2居室的户型在市场上是主流户型,成交占比50%以上,不足是常营的城市界面还稍微有些不足,整体稍乱,这也给未来的增长空间留下了潜力,如果慢慢完成整治,区域的价值会再上一个台阶,
目前这个区域的价格比较低,苹果派和北京新天地五期在整个商圈性价比较高,居住体验很好,从楼盘还有商圈未来的成长空间比较看好,作为500的预算是一个不错的区域,祝一切顺利!
<hr/>Q:提问:京总好，本人在西山林语有套89平小三居，价值600左右，想置换自主兼投资，现在看的幸福里润园新盘，感觉居住环境还不错，1000内，但小孩6年后该上小学，现在是不是就开始还要考虑学区还是等两年再说？目前总预算1000-1200左右，自己刚开始做小生意，目前年收入大概200左右，居住在海淀北部，区域还是想考虑海淀的，有什么建议吗？
A:回答:您好，感谢信任！1、保利西山林语虽然位置上比较偏，但因价格低居住品质不错所以流通性很好，属于海淀北部的热门刚需，涨幅比较一般。如果要置换幸福里可能兑现周期还是要久一些，海北属于概念性的区域，虽然有规划利好，但落地需要一些时间，目前这个区域的新房价格不低，中短期可能会处于有价无市的行情。当下置换的逻辑是今天持有的盘多年不涨，或者涨幅低于市场平均水平的情况下往优质商圈换，你们的收入还可，首要考虑的应该是让自己的不动产增值，最起码不能低于市场平均值，如果要换幸福里从效率原则不如不动。
2、你们6年后才需要学区，现在完全没必要买入，学区房是高危投资品,不建议刻意去投资,随着政策不断变化,学区的概念可能会随时取消,风险比较大,星球内会员因孩子上学因素,一般都是建议买小的,因为房产价格高出来的部分是学位的价格;学位是按套计算,与户型大小无关.房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,一旦学区改动,可能面临巨大损失,如果您愿意博一把,学区房的收益性中短期可能会实现暴击,但风险和机会并存，比较稳健的方式是投资纯居住盘,涨幅虽然没有学区房夸张,但不会出现波动的现象,而是跟着区域的价值稳健向上爬;比较稳健，6年后在按照当地政策要求提前落户即可
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题再向我提问.
<hr/>Q:提问:京总您好！看了您的文章和问答觉得很有收获。我们首房首贷，老公工作地点在上地西二旗，我工作地点不固定（一般在西二环东二环城市核心区，可接受开车一小时左右），所以主要找离老公上班比较近的地段，目前主要看海淀北五环外的区域，清河安宁庄马连洼。手里首付550，月供可以支持3.5-4万，可以找亲戚借钱250万左右补充首付。
希望找一个总价1300万以内三居，满足未来几年生俩娃以及俩老人来帮忙照顾的居住需求。目前无娃，暂时不考虑学区，打算未来再根据实际情况选择置换。主要目的一是自住舒适方便，二是从现在到未来置换的时间里能跟上大盘，以便未来可能有换房的需求。
问题1，我们买房并不是特别迫切非要今年买，考虑到经济形势和国家可能出台救市政策的不确定性，我们是否需要抓紧时间尽快上车？
问题2，目前清河片区我们看了觉得还不错的小区有橡林郡，燕清源，上林溪。这几个您觉得谁的三居更好，怎么排序？清河安宁庄马连洼这几个板块，还有哪些小区您比较推荐我们去看看的？
问题3，永丰的新房值得考虑吗？问题4，我们现在通过贷款和向亲戚借钱，实际上就透支了未来7-8年的储蓄，那么未来置换的时候由于二套贷款受限，即便未来收入提高了，现在买不起的房未来还是买不起。这种情况您认为有什么解决方案吗？
A:回答:您好,感谢信任!1、关于买房的时间点,如果满足购房条件,购房资格、资金全部解决,能早买尽量早买,北京从中长期看优质板块的房价会一直处于上涨的趋势,背后的逻辑是货币超发;市场上有这么多购买力,优质区域的好盘无论是从现在开还是未来5-10年看一直是稀缺的,你可以到五环外六环外盖一个和三环一摸一样的楼盘,但地段是独一无二的,一套好盘首先是占据了地段上的资源,其次才是楼盘本身的竞争力!楼市不关注经济是否萧条,只会关注是否印钞.
2、1300的预算,您爱人工作稳定,买在清河上地区域是比较合适的选择,上地产业比较聚集,商业配套成熟,学区溢价低,房价相对牢靠,您看的盘橡林郡还可,燕清源的居住体验一般,安宁庄的天花板没有清河的高,位置略偏,但上林溪属于片区的标杆楼盘,两个楼盘的排序应该是优选橡林郡、后选上林溪;
3、永丰是一个纯刚需的地块,改善的很少,短期成熟的可能性很小,结合问题4;放大负债购买优质资产,是普通人进阶最稳健的方式,前提是房子需要有涨幅,等于我们向未来借了钱,不会被通胀抢劫,那么选的资产升值性尤为重要,未来房子有涨幅+收入有增加,贷款受限再次置换怎么办,有很多种方法,限购限贷是政策,并不是法律法规,合理的规避掉即可,建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!
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01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#不懂杠杆，就无法进阶
41#浅谈房地产泡沫
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11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
持续更新中··· |
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发表于 2023-1-12 15:17:01
