房地产行业报告：2023年房地产市场展望(需求篇)

责任担当孝顺

报告出品/作者：国海证券、夏磊
以下为报告原文节选

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中央经济工作会议提出要因城施策，支持刚性和改善性住房需求。今年前11个月，全国商品房销售面积12.1亿平，同比大幅下降23.3%。房地产未来需求仍是市场高度关注的问题。房地产需求是否还在？能否有效激活？
从短期到长期，我们对2023年房地产整体及各线城市房地产需求情况进行展望。
1、预计2023年销售面积是多少？
房地产市场平稳健康发展，关乎金融市场稳定和经济社会发展全局。我们预计房地产销售将在2023年二季度初复苏，后半年市场逐步企稳。全年商品房销售面积或达到13.2亿平，同比增加1.5%。
1.1、2023年房地产市场展望
房地产销售能否企稳，主要看反映购房意愿的“信心”、反映购房能力的“杠杆”。从政策放松到市场企稳，要经历“增强信心”、“加上杠杆”两个过程。
第一阶段是增加购房信心，受四大因素影响。一是期房。部分房企暴雷削弱购房者对期房信心，加重观望情绪。二是收入预期。经济、就业形势不乐观，居民预防性储蓄增加，且担心断供问题，买房决策比以往更谨慎。三是疫情。购房者看房、选房、线下签约均受到影响。四是房价。房价涨幅趋缓时，购房者可能选择观望。
当前看，这四大因素开始出现边际改善迹象。针对期房，“保交房”重铸对期房的信心。近期保交楼方面政策频出，国家也把稳地产放在了工作任务的前列。“金融16条”颁布以后，各银行纷纷落实政策，与房企签约。11月14日，政策允许商业银行与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务，置换资金用途优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等。11月28日，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，允许上市房企非公开方式再融资。针对收入预期、疫情。部分城市正逐渐优化防疫措施，2023年疫情对购房消费的影响将减弱。针对房价，政策正加大对房地产的扶持力度，缓解房企为去库存大幅降价的压力。同时，部分地方政府也在收购商品房项目作为保障性租赁住房，以稳定市场。








第二阶段是加上杠杆，形成直接的购买力。金融政策，特别是对首付比例、首套房的认定标准、贷款利率的调整，能有效提升购买力。根据中指研究院监测数据，今年以来，已有80余城调整首套商贷首付比例至20%。据澎湃新闻不完全统计，至少有115个城市将公积金或商业性个人住房贷款的首付比例降至20％。人行2022年以来3次调低5年其贷款市场报价利率(LPR)，5月15日，人民银行、银保监会发布调整差别化住房信贷政策有关问题的通知：对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。9月29日，人民银行、银保监会再一次发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。在多番政策的调整下，我国个人住房贷款利率大幅下降，人民银行发布的2022年第三季度中国货币政策执行报告显示，从实际发放的商业性个人住房贷款利率看，2022年11月新发放个人住房贷款利率为4.09%，较上月下降21个基点，较上年末下降154个基点。根据中指研究院监测数据，当前已有天津、武汉等超20个城市下调首套住房商贷利率下限至4%以下。同时，下调首套住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年期以上利率已下调至3.1%。目前，房贷利率处于历史低位，购房成本下降，且利率预计进一步下行，“降成本”层面整体看会是未来销售的支撑项。












1.2、2023年房地产销售面积测算
今年1-11月全国商品房销售面积共12.1亿平，预计今年全年商品房销售面积合计约为13亿平，同比下降27.5%。其中，一线城市销售面积4219万平左右，同比下降20.5%；二线城市销售面积约30542万平，同比下降43%，三四线城市销售面积约95239万平，同比下降21%。预计2023年销售会小幅增加。一线城市预计增幅2.0%，销售面积达4303万平；二线城市预计增幅0.7%，销售面积达30743万平；三四线城市预计增幅1.8%，销售面积达96953万平；合计2023年全国销售面积约132000万平。






2、2023年各线城市需求走势怎么看？
2.1、一线城市需求如何？
一线城市人口众多，产业发展成熟，需求旺盛。一是一线城市经济实力强、工作机会多、城市配套设施完善、医疗教育资源丰厚，对于人才购房定居的吸引力强，刚需长期存在。2020年一线城市人口占全国总人口的比例约为4.4%，GDP合计占全国的比重却高达12.5%。二是优质供给房源出现、贷款可得性高、房贷利率下降、期房如期交付保障性高，保障了居民购房需求。三是新政策助推。一线城市疫情政策优化，北京、深圳、广州近期大力落实“20条”，疫情对经济和人民生活的影响逐渐减小，2023年商品房销售会因此受益。需求端政策放松，地方有意通过放松限购等来保障居民的自住需求。如北京近期宣布划归北京经济技术开发区管理的通州区台湖、马驹桥地区商品住房不再执行“双限购”。
2020、2021年及2022年1-10月，一线城市销售面积分别为5229万、5309 万、3608万平，占全国总销售面积比重为3.0%、3.0%、3.2%。2023年一线销售面积预计为4303万平，同比增加2.0%，占比3.3%。






2.2、二线城市需求如何？
二线城市需求主要来自三个方面。一是城市间人口流动需求，如周围三四线城市的人口流入二线城市买房的需求。据统计，2020年全国城-城流动人口达8200万人，较2010年增加3500万人。二是周边乡镇购房需求，如周边基础设施建设较为落后的乡镇居民在城市置业买房的需求。2021年我国常住人口城镇化率64.7%，目前城镇化仍处于较快发展阶段，我们预计未来十年年均约1100万农村人口转变为城镇常住人口，会产生较大的购房需求。三是一线城市年轻人口返乡置业需求。二线城市中，除杭州、西安、南京等省会城市外，也不乏苏州、青岛等新一线城市。这些城市生活压力没有一线城市大，产业发展未来仍有很大的空间，且距离家乡较近，对无力在一线城市安家的年轻人的吸引力越来越强。对年轻人口的吸引未来也会带动购房需求的增长。
以上需求会由于各地市放松限购限贷政策而逐步释放。二线居民购房需求顺利释放需要三大条件：有购房资格、有购房能力、有购房意愿。一是购房资格，主要由限购等因城施策措施影响；二是购房能力，对于二线城市来讲，房价高、套均总金额较高，居民依赖信贷，主要由首付比例、贷款利率等信贷环境影响。而截至12月20日，36个二线城市中已有35个通过宣布下调购房首付比例、贷款利率、取消限购区域、上调公积金贷款限额等方式放宽限购限贷政策。如近期杭州宣布二套首付降20%，且对于首套房首付三成的认定条件由“认房又认贷”调整为“认房不认贷”，是热点二线城市政策放松的样板。三是购房意愿，则主要受“房价是否会继续上升”、“期房能否如期交付”的心理预期影响。二线城市是民企前期积极布阵的区域，市场恢复速度尤其受保交楼进度影响。2022年以来有关不同类型保交楼的措施陆续出台，如恒大集团陆续与光大信托、五矿信托等多家信托公司签署协议，将部分城市项目剥离给信托公司，信托公司向项目公司投入资金以保障项目后续开发建设；至2023年3月31日前，央行将向商业银行提供2000亿元免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于支持“保交楼”，这些均稳定购房者对市场的预期。






2020、2021年及2022年1-10月，二线城市销售面积分别为54842万、53609万、26120万平，占全国总销售面积比重为31.1%、29.9%、23.5%。2023年二线销售面积预计为30743万平，同比增加0.7%，占比23.3%。






2.3、三四线城市需求如何？
需求主要来自四个方面。一是本地居民住房需求，包括对住房消费品质、消费面积升级的需求，以及婚育购房需要。二是外地务工人员置业需求，包括长期在本地工作、定居而购房和婚嫁在本地人士的需求。三是返乡置业需求。对于部分年轻人来说，三四线城市生活工作体验更好。随着房地产市场趋稳，返乡置业需求将继续释放，甚至部分年轻人会选择先在本地置业作为资产配置。四是周边乡镇的购房需求，包括周边医疗教育质量低下的乡镇居民来城置业和农村结婚城里买房的需求。以上需求顺利释放需要两大条件：有购房能力、有购房意愿。对于购房能力，相对于一二线的高房价、高总价、高首付额来说，三四线城市房屋购买难度低，多数城市近年调整住房公积金贷款政策更降低了置业门槛。对于购房意愿，随着地方政府对“保交楼”高度重视，购房者信心在不断修复，但由于房价高企，买房暴富的情况不再出现，甚至新房一旦变成二手房就会失去流动性，三四线购房更趋理性。需要注意，三四线城市市场分化也在加大，发达城市群的三四线城市人口仍有流入，而不在城市群、都市圈的中西部、东北等缺乏核心城市的地区，三四线城市人口则持续大幅净流出，后市因需求萎缩而面临压力。


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精选报告来源：报告派