房地产市场突变，购房者必须注意5个重点问题。

刀壬

房地产市场在2022一年中，已经发生了彻彻底底的改变，整个秩序已经完全颠倒过来，5年以前基本是普涨，现在基本是普跌。不管是开发商，还是购房者，如果不认清形势，一旦进入房地产市场，想不亏是非常困难的一件事，特别是盲目进入的，很可能血本无归。
      任何事情，都有它的底层逻辑，弄清楚底层逻辑，才可能在这件事情是制胜，买房也是同样的道理，现在的房地产市场既然发生了根本上的改变，那么，我们就从几个维度去分析一下，看看房地产市场到底还有没有希望？房子还能不能买？
一，现在的房地产市场整体形势发生了哪些改变呢？
房地产市场发生的改变，是从市场投资，开发建设，区域分化，购房者预期，几个方面发生的改变：
市场投资，从以前的全国各地那种大拆大建转变为现在的土地大量流拍，开发商拿地小心翼翼，畏首畏尾，说明对未来市场的预期由强转弱。
开发建设方面，更显示开发企业的预期，根据数据显示，大量开发企业拿地以后，不敢建设，或者说直接楼盘烂尾，究其原因很简单：拿地价格太高，而房价却一再回落，建完后根本没有利润，或者说卖不掉，干脆不建，反而不至于亏那么惨。
3，区域分化是特别明显的一个方面，2022年快过完了，房地产市场成交量基本都集中在五大城市群或者都市圈，特别是北京，深圳，上海，成都，武汉，杭州等城市，而这些城市的房价也较为坚挺；而一些小城市或者东北，西北地方的大城市，房价和成交量都急剧萎缩，或者直接到了冰点。这些都是之前房地产消费的提前透支或者购房者觉悟提升带来的，再加上疫情的变化无常，让很多购房者犹豫不决。
4，特别是购房者预期方面，已经彻头彻尾的改变了。国人买涨买跌的消费习惯一直存在，本来指望买房让自己的资产做到保值增值，现在不但不能让资产保值，反而严重缩水，谁还在这个时候买房呢？所以，现在投资型购房者的预期改变了，导致在偏远城市的房地产成交量直至冰点，大城市成交量也不高。
二，什么原因造就的房地产市场发生根本上的改变？
房地产市场发生根本上的改变，主要与城市结构变化，供需变化，以及管理层政策导向三方面带来的。
1.城市结构是未来房地产市场发生根本变化的最主要原因。大城市所拥有的核心资源，小城市根本就不具备，比如：产业资源·教育·医疗·商业等配套，这些恰恰是吸引年轻人群从农村或者小城市到大城市发展的理由，以前的年轻人到大城市发展，还有可能再回到农村或者地方小城市生活，毕竟故乡情怀还是有的，可是，现在这种格局正在发生改变。年轻人特别是有学历有技能的年轻人，到了大城市，会把父母接到大城市养老，把孩子放在大城市接受好一些的教育，也就不会回到农村或者小城市。那么，小城市的房子卖给谁？
2.供需关系就更加明显。根据数据统计，现在的存量房数量已经够30亿人居住，人均一套房，可是，问题的关键在于，大小城市·各区域分配完全不均匀，大部分的房子，被建设在中小城市，而一些有人口大量流入的一二线城市，却出现严重的供应量小于需求量，导致房价一再高涨，只能靠严格的限购政策去平衡房价，这些城市一旦放松限购，房价就如脱缰的野马，一发不可收拾。
3.政策导向。“房主不炒”的大背景下，严格的各项调控措施在近来的五六年层出不穷，这些措施实际就是从根本是改变了购房者对房地产市场的预期，买房就赚钱的预期存在在大量购房者脑海里很多年，现在却不灵了，买房不但不保值，而且开始亏钱。


三，未来房地产市场还有没有回暖的可能？
房地产市场经历了从旺盛转为萎靡不振，这个可不是高层管理层想看到的结果，本意只是想改变购房者预期，让房地产市场不再那么火热，然而种种不确定的因素将房地产市场带到了另一个极端，那必须得救。根据不完全统计，从2022年6月至今，大大小小近700条松绑措施出台，但是，效果却不明显，市场并没有发生根本性的扭转，还是无语萎靡不振的状态。
那就只能出更厉害的大招了：




于是就有了“金融16条”的出台，在11月28日又出台了史诗级的利好政策，“允许达到条件的房地产企业在国内重组上市，允许上市房企和涉房上市公司再融资，”在这之前，不允许房企进入内地资本市场已经12年了，房企要融资，只能在境外，现在打开这个口子，可以说对于房企来说，无疑是雪中送炭。
也就是说，房地产开发企业，特别是有一定规模的房企，基本可以说是脱离了危险。
那么，对于房地产市场而言，大部分房企能够活下去，就得开始启动销售端。
销售端如何启动呢？对于眼下的购房者而言，“价格不涨，我不买，你不买”好像达成了共识一样，观望情绪异常浓。怎么样打开这种局面呢？
涨价。只有涨价能根本上打开这种局面。
开发商度过最困难的日子，手上还有货（房源）的一定想方设法启动上调价格，有人就在想，现在都没有那么多人买房，涨价谁买？有些东西，偏偏会超出你我的想象。根据现在中介公司统计数据，20组看房的客户，其中成交仅一组，根据对来访客户的意向调查，这里面的绝大部分来访者，都是出于观望状态，而且未来出手购房的意向非常大。现在大家都这么忙，再加上疫情的肆虐，能抽出时间看房，说明买房的想法是比较强的。这些人一旦看见房价上涨，逐步出手的可能性很大。
也有人说，现在大家手里都没有钱，怎么买房？
有这个想法就大错特错了，根据银行系统数据显示：2022年初到9月份，银行新增加存款13万亿，而这个数据还一直在增加。


所以，房地产市场在各种有利的刺激措施下，回暖是肯定没有问题的。但是，会全面回暖还是局部回暖呢？答案当然是后者。在这个时候，我们购房者，就更应该看清楚形势，既然是局部回暖，那么，应该怎么样操作才不至于买房亏钱呢？
四，购房者应该怎么样操作才可以致胜？
房地产的特征我们已经了解清楚，那么掌握以下五点，买房就一定不会吃亏：
1.选择好买房的时间节点。买房买在上涨的前夜，这个是投资者的基本素养，告别那种跟风买房的思维，在市场没有恢复之前，开发商还没有走出“ICU”，大家还在不看好房地产的时候，市场仍然处于买方市场，就可以选择合适的区域出手购买。
2.既然区域已经严重分化，大城市当然是越来越大，小城市也就越来越小，城市群或者都市圈无疑是未来房地产市场的主体，选择有人口流入的城市，有高级别规划的区域，有多元化优质资源和高端配套的区域是未来买房的最佳选择。


3.选择年轻人多的城市。买一个城市都有居民统计数据，年轻人（20-50）占比超过60%的城市是买房的主要选择对象，只有年轻人多，城市才有活力，才有生产力和消费力，高房价才能接受得起。
4.同质产品太多要避开。买房首先考虑流通性，同质产品指的是价格·品质·区域·性价比基本相同的房源，如果同质产品太多，将来出手的时候竞品就太多，出手就异常困难，就如现在市面上的大高层房源。
5.房源产品线选择。根据最近十几年房地产市场的消费习惯，基本排序：地铁房优于学区房，然后就是楼盘有大型商业，再就是除了地铁之外的其他交通（高速快速路口·公交线路等），再就是医院，公园，物业服务，楼盘品质，户型结构，楼栋楼层，按照这个顺序选择，是未来购房者买房的必选项。
房地产市场变了，我们买房人的思路也必须要跟着改变，才能迎合时代的节奏，只有掌握以上5点买房技巧，才能让购房者在买房中致胜。