房地产的投资之道，关注投资收益和经济趋势

风雨和云

前言：本次分享的贝乐斯中级会员内容的三篇文章，第一篇讲赚钱的道理，取自初级内容，作为读懂另外两篇中级内容的补充材料，文章阅读难度不高​，可读价值很强。认真读完，将对于理解房地产投资和各类资产的投资逻辑很有帮助。
总字数​：4200字，阅读时长 13min
三篇文章的大纲如下：
1、赚钱是一门生意！  
赚钱分为投资与交易。交易所需时间短，靠低买高卖赚差价获利，交易品流动性越高越好。投资时间跨度长，靠踩中正反馈趋势赚钱，投资的回报率需要大于资金成本才值得投资，因此必须需要好价格好生意。
2、投资观察之房产篇！  
本篇主要分析目前投资房地产是个好投资吗？显然已经不是了，房地产的投资回报率只有2%左右，低于资金成本的3%~4%（这里算上了资金的机会成本）
3、趋势观察之房产篇！  
本篇主要分析目前房地产是个好交易吗？显然也已经不是了，房地产正处于正反馈的下行趋势，而且外部可投入的资源也已经在减少，未来无论政府如何施救，房地产必然沿着指数凹性指数趋势快速下跌。直到再次具备投资价值为止。
正文：
1、赚钱是一门生意！
投资与交易，目的都是赚钱，其实都是生意，却是完全不同的生意。无论是投资还是交易，都只有按照生意的方式来做，才是最聪明的。
交易自古就有，从小商小贩到丝绸之路，贩运贸易，买菜卖菜，都是交易。交易每时每刻都在发生，不仅是金融市场，实物交易也是交易。交易的目的是赚钱，低买高卖，从中赚钱。交易最关键的是差价和时机，而不是完全依赖时间的长短。Timing比Time更重要。
投资也历史久远，实体经济的投资每时每刻都在发生，也不仅限于金融市场。投资的特点在于不能如交易一样，随时改变，随时卖出止损。投资，无论是一个小店，还是大型企业，都不可能朝令夕改。是金融市场的流动性，让人们有了投资也可以随时改变，随时买卖，具有流动性的幻象。实际上，作为一个整体，股票投资者是没有流动性的。投资需要时间才能获得回报，Time比Timing更重要。无论是“时间的玫瑰”，还是“时间的朋友（pao友）”其实都有一定道理。投资依赖于内在的回报，复利增长，需要很长时间才能实现。
投资与交易，是完全不同的生意，一定要分清，否则就会两头落空，两头受气。交易，赚的就是价差，越快越好，但是非常不确定，因此必须走风险回报率的路径，追寻趋势，利用趋势的正反馈机制获得确定性和高风险回报率，在不确定中靠风险回报率赚钱。投资，赚的是生意回报的钱，需要时间，因此必须好价格买好生意，而且是随着时间流逝回报不断复利增长的好生意，烟蒂投资是不聪明的投机交易，而不是真正的投资。
从以上这些方面看，巴菲特倡导的确实是投资，“如果你不想拥有一个生意十年，就不要持有一天。”，“如果股市从今天开始关闭十年，你还会拥有这只股票吗？”这些都是投资的试金石。同样的道理，Paul Tudor Jones倡导的确实是交易，加入大趋势，寻找五比一的风险回报率。这些都是交易的精髓。
普通人其实不应该上来就价值投资，而是先要学会交易的基础，因为不是所有人都有无限的资金，价值投资对一个人的品性要求极高，需要独立不随大流，坚持耐心，而且很多时候需要逆向而行。这些要求对普通人太苛求了。普通人最好先学会交易的基础，做到不亏钱，然后再考虑自己有没有可能做价值投资。如果交易的基础有了，即使再做价值投资，对Timing时机的掌握也有极大的帮助，能避免重大的损失。
投资交易，皆是生意。这世上只有赚钱和亏钱的生意，没有天生高尚的生意。高尚只有在道德层面上才有。所以，“时间的玫瑰”，“时间的朋友（pao友）”，“趋势的朋友”，归根到底都是生意而已，关键不可入戏太深，自己成为了别人的生意。
2、投资观察之房产篇！
房产是一个家庭最大的投资，但很少有家庭仔细研究过房地产投资的底层逻辑，因此无数人一生的财富，都是基于运气，归于命运，却并不知道房地产投资也是有规律可循的，掌握了规律，也就把握了命运。
房地产投资与交易的界限比较模糊。买房的人，虽然不会低买高卖，来回交易，但买房投资的最大一部分收益，往往来自房产升值，属于交易的范畴。
纯粹从投资角度来看，房地产的投资价值在于租金收入，或者买房自住省下的资金。为了获得租金收入，节省房租，一个家庭选择把自己的资本投入到房地产中，变成首付，而且这还不够，买房往往还要借按揭贷款，借来银行的债权资本，一起投入到房产之中。这实际上就是一个家庭毕生的资本配置。
这种资本配置，到底值不值，完全可以通过计算投资回报率来衡量。如果净租金回报率与投入的所有资本相比，回报率很高，那么即使永远不卖房，租金收益也很值，这个投资很值，可以长期持有。如果收益率不佳，则需要依靠房地产的升值来补偿了。这就涉及交易的问题。
如何衡量回报率？首先，房屋收益率要高于资金成本，能覆盖资金成本，这是最低的门槛。如果不能高于资金门槛，这就是资本错配，摧毁资本。由于债务无法摧毁，房贷存在杠杠，收益率无法覆盖资金成本实际上就是加倍摧毁自己的资本。
一般来讲，按揭贷款利率与自己的资金成本的加权利率就是房产的资金成本。按揭贷款利率非常直观，但自己的资金成本不太直观。很多人错误的认为，自己的资金成本为零，反正钱闲着也是闲着。其实不然。你的资金存在机会成本，如果买入中国国债，可以获得2.9%的无风险回报；如果存美元定期，可以获得4%以上的低风险回报。这些都是钱啊！即使按风险最低的收益率算，一般家庭的资金成本也在3%左右。如果算上按揭贷款，根据首付比例，加权平均资金成本也有3-4%左右。
知道了资金门槛，再看目前的房租收益率。如果看净收益率，恐怕全中国都没有年化远高于3-4%的房产。从这个角度来看，中国家庭存在广泛而大规模的资本错配，加杠杆摧毁自己的资本。
那么如何才能让房产收益率至少覆盖资金成本？要么资金成本下降，比如降低按揭利率，或者抑制所有投资的收益率，降低机会成本。要么提高租金收益率，比如提高租金，降低房价。租金取决于租客的担负能力，与经济增长有关，不可能脱离经济独立上涨。房价的下降取决于市场，如果房价不能降到合理水平，租金回报率不可能提高到足以覆盖资金成本的水平。
如果房产收益率低于资金成本，房产就不是一个好投资，完全要靠房产升值来补偿。这就涉及到交易的范畴了。本着投资与交易分开的原则，这就是另一篇的内容了。
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老实说，中级内容性价比并不高，适合于自己做投资的股民、基民等，还有对经济运行规律感兴趣的发烧友）
3、趋势观察之房产篇！
趋势的本质是什么？什么是趋势的底层逻辑？一个上行的趋势，从数学定义上看必须不断创出更高的高点，更高的低点，即Higher High与Higher Low。但是，这只是趋势的表象，到底是什么决定了趋势不断向一个方向发展呢？
趋势的本质是一个自我驱动，自我实现的反身性正反馈过程。正反馈是趋势的底层逻辑。因此，反身性正反馈是一个趋势的必要条件。一个趋势的发展，并不总是由外部的输入推动，而是有着自己的生命力。趋势是活的，主动型自我驱动，而不是被动受外部驱使。因此，指望外部力量推动趋势是不现实的。外部力量，无论有多强大，只能开启趋势，提供趋势运行的资源，而无法主导趋势，决定趋势，决定趋势的是趋势自身内部的机制。
房地产的趋势，是一个典型的反身性正反馈过程，自我实现，自我证明。房价上涨，吸引更多人贷款买房，创造更多需求，从而推动房价进一步上涨，而房价上涨则进一步吸引更多人买房。这是一个自我实现的反身性正反馈过程，正反馈是房地产趋势的底层逻辑。
正是由于房地产趋势的强大正反馈，政府之前无数次调控，最终只是造成了房价越调越高。因为所有人都无法改变的才是真正的大趋势。趋势一旦形成，无人能改变趋势内部的正反馈机制。同样的道理，现在政府竭尽所能，希望扭转房地产下跌的大趋势，也是徒劳的，因为趋势内部的正反馈机制无法改变。
趋势的机制是正反馈，但仅有正反馈是不行的，必须有源源不断的资源投入。对于房地产来说，居民新增贷款就是趋势的资源投入。正反馈机制的数学表达是指数函数，这意味着不仅价格本身要指数上涨，增量资金也要指数增长。但是，世界上没有什么资源是可以无限指数增长的，就如同故事里棋盘摆放米粒，一粒米，两粒米，四粒米，很快，整个王国的米都不够了。所以，正反馈机制，是趋势的内在机制，底层逻辑，孕育了趋势，也同时也埋下了趋势毁灭的种子。盈亏同源，生死相依。
世界上所有趋势结束的原因都是相似的，都是增量资金无法跟上价格的指数增长。由于资金是趋势反身性正反馈循环的重要变量，增量资金的缺乏，最终会转化为价格的停滞，下跌，并被正反馈机制放大，变为下行的趋势。成也萧何，败也萧何。上行趋势有多强势，下行趋势就有多惨烈，而内部的机制是一样的，都是正反馈。
所以，明白了底层逻辑，内部机制，判断房地产的大趋势就非常简单。首先，房地产的反身性正反馈机制非常强烈，外部无法改变。其次，居民现金流枯竭，即使低利率，低首付能吸引一部分居民继续加杠杆，但趋势上行的必要条件是新增资金指数增长，这个根本达不到。趋势如逆水行舟，不进则退。新增资金即使不下降，只是持平，也会带来价格的下跌，并被正反馈机制放大。而价格下跌的趋势，会严重影响新增资金，抑制新增资金流入。这个是鸡生蛋，蛋生鸡的问题，根本无解。最后，趋势的数学表达体现了趋势内部的机制。一个强大的趋势，一定存在强烈的正反馈机制，其数学表达一定是指数函数，无论是向上的凸性指数增长，还是向下的凹性指数下跌，都是趋势内在机制的数学表达。所以，市场的凸凹状态，实际上是趋势重要的特征。
目前，香港市场化的房价指数已经是经典的凹性下跌，显示出强烈的正反馈机制。这说明趋势强大。所以，至少香港房地产下行的趋势已经确立。大陆的70城房价指数，数据真实性存疑，但也处于凹性指数下跌的早期，趋势已经开始。最关键的，经济的走向，居民杠杆居高不下，居民现金流枯竭，注定让居民新增贷款无法指数增长。这是决定未来趋势的最关键因素。明白了这些，就不会再指望政府有形之手挽救房地产，不会梦想央行大放水，买房防通胀。趋势已定，无人能改。
既然趋势已定，注定下行，从交易的角度看，必须卖出，止盈止损。一个好的投资，可能不是一个好的交易。但是，如果一个坏的投资，同时也是一个可怕的交易，这就是摧毁财富的灾难了。所以，房地产既不是好投资，也不是好交易，而是财富的黑洞。

在天空中翱翔

写得非常好！受益匪浅！

冰蓝魅雨

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