2023年房地产市场走势如何？

爱拼才会赢王者归来

眼看2022年就要画上句号了。回顾这一年，关于疫情相关的话题始终不断。大家每天看疫情数据变化也成为了常态。可就这几天，房地产相关的新闻一点儿都不少，尤其是进入11月份。下面小编先盘点一下这一阶相关政策动态。
11月份央行携手银监会证监会频繁登台，利好政策频出
11月8日，交易商协会发布《银行信贷延期并扩容，支持民营企业债券融资再加力》，推出针对包括房地产企业在内的民营企业发债融资计划，预计规模可达2500亿元，后续视情况进一步扩容。
11月8日，北京市住房和城乡建设委员会、北京经济技术开发区管理委员会和北京市通州区人民政府发布通知称，划归北京经济技术开发区管理的通州区台湖、马驹桥地区（约78平方公里）商品住房（包括新建商品住房和二手住房）执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定。
11月11日，央行、银保监会联合发布2022（245）号文《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》传出，从房地产融资、保交楼、风险处置、消费者权益、金融管理政策和住房租赁等六大方面出台十六条具体措施。11月14日,银保监会、住建部、人民银行联合发布了《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》,允许商业银行按市场化、法治化原则，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。
11月21日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，研究部署金融支持稳经济大盘政策措施落实工作。除了人民银行副行长潘功胜、银保监会副主席肖远企，还有国有四大行、邮储银行，中信银行、光大银行、民生银行、兴业银行、华夏银行等股份制商业银行主要负责人，以及人民银行、银保监会相关司局人士，人民银行副省级以上分支机构和各银保监局负责人参加了会议。规格高、人员齐，可见金融系统对于保民生各项金融服务以及促进房地产市场平稳健康发展的重视程度。在会上相关人员还透露，央行拟发布“保交楼”贷款支持计划：在2023年3月31日前，央行将向商业银行提供2000亿元免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于助力“保交楼”，封闭运行、专款专用。
11月23日，央行、银保监会正式公布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(即“金融支持房地产16条”)，明确对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。具体包括：
1、稳定房地产开发贷款投放；
2、支持个人住房贷款合理需求；
3、稳定建筑企业信贷投放；
4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；
5、保持债券融资基本稳定；
6、保持信托等资管产品融资稳定；
7、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；
8、鼓励金融机构提供配套融资支持；
9、做好房地产项目并购金融支持；
10、积极探索市场化支持方式；
11、鼓励依法自主协商延期还本付息；
12、切实保护延期贷款的个人征信权益；
13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；
14、阶段性优化房地产项目并购融资政策；
15、优化租房租赁信贷服务；
16、拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。
截至11月28日，国有大行密集为房地产企业达成银企合作协议并提供授信。根据公开信息统计，工行（12家）、农行（5家）、中行（3家）、建行（8家）、交行（2家）、邮储（5家）六大国有银行已与17家房企达成合作协议，已披露的意向性授信额度合计为12750亿元。再看另外一组数据：截至11月2日，银保监会数据表示，2022年1-10月，银行业投放房地产开发贷款2.64万亿元，发放按揭贷款4.84万亿元。“金融十六条“信息公开后，已披露意向授信额度达到1.275万亿元，仅万科一家就达到3000亿元。据悉，目前授信额度应该早已突破4万亿元了。11月28日，证监会表示，即日起将恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。其中，股权融资开闸，被业内人士称为“第三支箭”。从这些信息当中，我们不难读出，“稳定经济大盘”是基本导向，“保交楼、保民生、保稳定”是目标，多么清晰。给予信贷政策、金融帮助就是要房企稳盘。不能出现“烂尾、断供、弃楼”的乱象，要健康平稳发展。
12月份“三日三提”房地产，关注度创近年新高
12月14日，中共中央、国务院印发了《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》。除了“房住不炒”以及“加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式”之外，该文件还指出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期。12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞，在发言中提到“房地产是国民经济的支柱产业”。“对于明年中国经济实现整体性好转，我们极有信心。”刘鹤指出，房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。中央经济工作会议12月15日至12月16日在北京举行。会议强调，有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。要防范化解金融风险，压实各方责任，防止形成区域性、系统性金融风险。
业内权威人士顾云昌甚至认为，当前，中央再提“房地产市场平稳发展”，不是防止房价过快上涨，而是防止大幅度的下行。房地产行业的债务问题持续发酵对经济金融风险的影响也很大。


罗列一堆，其实小编就是想提醒各位：有需求就得上车，别犹豫！同样，明年楼市会有以下几个特点：
一、价稳量增热点受捧重提房地产是支柱产业，经济要保稳定保增长。专家预测疫情上半年就能达到19年前的生活状态。经济逐步复苏，人们生活逐步进入常态，市场在拉动消费的促动下，必然会有所表现。首先肯定不会下降，其次才会有所上升，但肯定不会出现大幅度上涨。但房价相对会较为稳定，毕竟对于很多人来说，这三年基本属于原地踏步状态，必须得有所缓冲。从北京来看，像海淀、东西城，这些优质教育资源集中的区域会有所上浮。亦被称为“第二学区”的亦庄在各方面利好因素的铺垫下，成交价会有所上浮，甚至会冠领北京，让我们拭目以待。
二、金融政策相对宽松在今年这几波儿操作之后，明年的金融政策至少会保持目前的态势，绝对不会收紧。甚至可以有进一步再次出台，刺激市场的举措的幻想。毕竟，看看北上广深的房贷利率，数北京最高，4.85%。上海4.65%，深圳4.6%，广州4.3%左右，重庆普遍自行4.4%，部分可以做到4.2%。1215中央经济工作会议也明确提出，“满足行业合理融资需求”。看来只要需求在，只要是合理的自身需求，利用金融杠杆置业还会是大家筹措资金的首选渠道。
三、保交楼是房企重点“爆雷”绝对是这两年房地产行业的热词之一。从2021年年初开始发酵，到2021年年底最为剧烈。先后出现40余家规模房企，哪些中小规模更是不计其数。这些企业负债规模少则数百亿，多则几千亿，融创高达1万亿，恒大更是达到可怕的2万亿。这些数字对于普通消费者来说，可能遥不可及，但“爆雷“最直接的后果是，拿出自己辛辛苦苦攒了半辈子的积蓄，买的房子“烂尾“，首付交了，月供还着，房子还是一堆“水泥废铁”，有的可能还得花钱租房子住，这是难以想象的。这背后还将引发行业整个供应链，供应商、材料款，降薪裁员等连锁反应。这可不是简单的这些“爆雷“的房企，经营问题，而是一系列社会性问题。房企“断血”，供应商“断粮”，消费者“断供”，这三者叠加，将引发的是极为可怕的社会稳定问题。所以，政府出手相救，出台各项政策，“保交楼”，将是未来两年的房企重点，让这些房企平稳过渡，解决当下问题，继续活着。扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”才是各大房企的重点工作。


四、供给分层分化明显“因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好不同人群住房问题”。很明白的表述了，未来买房置业就两种动机“刚需与改善”。供给侧也很清晰，土地挂牌轮次价在哪儿，只能加不能减，商品房销售有指导价，房企自己算利润。几乎每块住宅用地都会多少附带有满足政策性住房建设条件。住房供应结构设计也很明朗，能基本能满足市场需求。不同阶层有不同价格构成的住房供应，大家各取所需。方便面也是面，龙虾面也是面，就看您，想吃什么，能吃什么，怎么个吃相儿，您自个人定夺。
五、放松政策层出不穷2022年12月至今，武汉、成都、郑州、西安、佛山等多个重点城市限购“松绑”。从三季度至今放松限购的城市来看，限购“松绑”已蔓延至热点一二线。北京通州与亦庄也是进行了一次“限购优化”调整。虽然像上海、杭州等核心城市，走出了独立行情，但其远郊外围圈层的住房销售还是出现了明显的降温。纵览全国房地产市场，下行还是主流，不仅三四线出现了大量的交易规模回落；在经济发展领先、外来人口规模庞大的一二线城市，新房成交收窄也成为了普遍现象。所以，因城施策，合理满足不同住房需求，拉动消费，还将是必然之选。
六、房企拿地热情不减拿地热情不断，这个观点是更多受目前各地土地供应政策和方式所左右的，不能纯粹的以供给关系来看。无论如何，每年仅有几次供地，各房企拿不拿您自己掂量。最终的结果我们是看到了，每次报名的房企基本都是那些熟悉的名字，拿地似乎也是有点儿大家“轮流坐庄"的味道，你方唱罢我登场。不会出现前几年N轮加价争抢的场面，没有太多的溢价就可拿下，一片和谐。定调已经很明确，健康稳定发展，既要健康，还要发展，挂地不能流拍啊，总得靠那些行业“中流砥柱”站出来不是。
总之，明年“稳“字当头，稳定健康发展是大方向。既要稳定经济，还要稳定秩序，更要保障民生。在“房子是用来住的，而不是用来炒的”这个定位背景下，重提“房地产是支柱产业”，看来明年仍然是被寄予厚望的。



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