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京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
<hr/>北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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进入知识星球可进行提问 <hr/>Q:提问:京总您好，看了您星球精华栏的文章,今天突然觉悟了,通胀其实是一种税,不会改变资本的回报率,假如通胀0%时利率5%则通胀5%时利率应该升到15%,中国没有升到15%是因为资本市场和银行系统歧视民企,严重拉低了名义利率,有著名经济学家认为,2013年的土地供给的格局错误才是一线城市房价高涨的最大推手,同时他认为货币超发导致房价高涨是认知误区,而您的文章观点是房价涨幅源于货币增发,可否延伸讲一下?
A:回答:您好,1、通胀会破坏生产关系,实质回报率降到5利率永远升不到15%;通胀的本质是对财富进行再次分配，每一次通胀都等同于“抢劫”，有人抢就有人被抢，即最先获取到新钱的群体受益是最大的，反之最晚接触到新钱的群体则会承担损失
除此之外，通胀还会加剧贫富、阶层分化的速度，因为富人通常有很多资产，他们可以拿这些资产去获取新增的信贷，也就是新钱，穷人的资产很少，获取新钱的机会同样变少，作为普通的个体，我们改变不了现有的货币制度，利用一切渠道和资源贷款去购买优质房产，买那些能跑赢通胀的房产，就是最有效的“抢钱”方式，否则我们只能一次次被抢;通货膨胀不会同时并均匀增加所有商品的价格，只会永远一波一波地改变商品物价。
2、我们可以看到市场上有很多分析,包括什么人口,贸易土地制度、税费制度、还有什么空置率,水电煤,凡是用这些论调分析房地产的,全是逻辑有问题,那我们可以知道,某一些因素可以影响房价20%甚至40%,就像那位经济学家说的,一个土地制度的改革,可能会使得我们的房价差40%
那么对于某些人来说这是很大一笔数字,但是在过去的十几年里,我们的楼市上涨超过了20倍,一个这么大的涨幅,是不可能通过任何供需关系来解释的,我们做学问研究,你要分清楚主要矛盾和次要矛盾,一个20-40倍的影响度,一个是几十倍、甚至可以几百倍几千倍的影响度,像日本韩国的房价,他们都可以在货币后面跟三个零可以卖到1亿韩元.一套房子这种东西是不可能通过你的土地制度,供需制度或者说什么经济适用房制度来解释,唯一的可能就是货币;
房地产不是制造业，房地产是金融业，真正懂房地产的，全部都是金融大师，比目前最好的宏观经济学家还要更懂经济,比目前最好的投行基金经理还要更懂金融。我们的国家大致有三个数据；货币，实物、通胀，也就是说，滥发纸币的速度，远远超过实物。造成了全社会的通胀。纸币通胀，才是房价上涨的唯一动力。货币超发比起其他商品，房子的价格最先上涨。也就是说，只要其它前提条件不变的情况下，只要货币供应量继续增加，房价上涨没有尽头。二十万、三十万、五十万、一百万，只不过是个价格信号而已。建议认真阅读精华栏的文章《08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策》祝一切顺利
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Q:提问:京总，您好！把您星球的精华帖都看完了，做了很多记录，关于选筹的思路真是让我豁然开朗。关注板块：因为常住地在杭州，对于北京楼市不太熟悉，通过做功课，主要关注了上地、亦庄、望京、双井、国贸、东坝、苏河、未来科学城等板块。觉得有些过于泛，希望可以缩小关注的范围。目的：纯投资;预算：800-1000w;问题：
1、关于区域，纯投资，请问以我的情况您比较建议关注北京的哪些板块呢？什么样的区位呢？2、关于时机，我也有杭州的购房资格，请问当前是否适合购入北京？（看了您关于亦庄的分析，很多楼盘在2020-2022年都涨了30%-50%，亦庄金茂府都要9.8w/平）现在时机是否适合介入？担心高位站岗。非常感谢！
A:回答:您好,1、杭州也是不错的城市,如果北京有房票应该优先布局北京,从投资角度北京依然是全国的洼地,因限购加限贷管制导致需求一直被压制,长远看北京作为首都,房价远远还没有到顶;什么情况下适合外地投资,强资源城市已经完成布局,持有3套或更多,可以去同级别城市分散风险,否则建议把资源集中在北京;从城市级别看北京的成长环境依然是全国最优质的,
2、关于一些核心热点区域买入是否会高位站岗,房价是否会跌,我在精华栏文章08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策中已经写到,这个问题等同于货币购买力是否会涨,货币等同于一张纸,发行成本很低,后面加个0市场上的货币就能翻倍,货币不是真正意义上的财富,资产才是,国际经济战就是每个国家用自己印出来的钱去买其他国家的资产,
楼市涨跌只关注是否印钞,通货膨胀不会同时并均匀增加所有商品的价格，只会永远一波一波地改变商品物价,房地产最先上涨;我们改变不了现有的货币制度，利用一切渠道和资源贷款去购买优质房产，买那些能跑赢通胀的房产，就是最有效的“抢钱”方式，否则我们只能一次次被抢;如果没有精力持有核心地段的优质物业即可,长远看核心地段的优质盘会一直涨,只要货币供应量继续增加，房价上涨没有尽头;大方向上一定是这样,只是时间问题,
这也就是我为什么鼓励大家尽可能贷款买优质房产,只要保证月供,迟早会赚,只是时间问题,一些富豪和高产家庭早已经看透了这里面的逻辑,所以他们才会用负债购买优质资产,赚钱只是手段,用赚来的钱购买资产才是最终目的,否则我们会永远被通胀一次次洗劫;
我鼓励大家买优质板块优质楼盘,并不是说其他地方的房价不会上涨,投资是机会成本,效率优先原则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报,其次还要考虑房产的金融属性,其他地方的房产价格波动性比较大,即便房产升值以后,兑现也比较难,又不好贷款,将来二押投资也会受到影响;不如看好趋势坚定持有优质盘,
3、800-1000不需要关注太多板块;像上地、亦庄、望京、双井都是一些不错的区域,东坝、未来科学城属于概念性的区域,兑现周期较长,目前价格炒的有点虚高,建议不要过多关注,可以重点关注下朝阳,朝阳是北京最热的一个行政区,成交量也常年稳坐第一.同样的预算，在朝阳买到的房子居住体验和东西海完全不一样.核心原因是朝阳的房价比较低。
东西海朝地段最好的也是朝阳.预算600万东西海全是老破小,价格10万一平只能买到一个五六十平的房子.但如果在朝阳，就能买一个还不错的纯商品房两居室或三居室.无论是升值潜力还是居住体验都高于东西海.在朝阳买房有四种思路:第一种是刚需上车,第二种是刚改,第三种是终极改善.还有一种是学区.朝阳的教育虽然和东西海比不了,但作为北京经济靠前的区,近几年的发展大家都看在眼里,也培养了几所名校,比如朝阳外国语学校、人大附朝阳学校、白家庄小学。还有一些中等偏上的学区，如陈经纶嘉铭分校、陈经纶帝景分校.相比于东西海的老破小,朝阳的学区房从居住品质上来讲,比东西海强很多,从价格上来说朝阳也更亲民,可选择的空间也比较大;800-1000比较适合的区域望京、朝青是第一选择,可以关注以下楼盘,华纺易城、青年汇、澳洲康都、首开知语城;祝一切顺利!
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Q:提问:您好，XHS上追过来的。我们目前有一套无贷款大兴金地仰山东区的小三居，大概值600万吧，看您的星球文章这个盘好像不在您的推荐楼盘里（标黄了），可以说下原因吗？小区环境不错又是板楼，我们之前一直贪图环境不想搬家。
我们也感觉这个小区的房子涨到头了，考虑置换一个更有潜力的盘，另外小孩明年上学（我们之前没太考虑这个问题，因为金地仰山的9年制里的初中还不错）如果考虑学区，德胜和广外您更偏向哪个？置换的话大概首付可以出到800;谢谢！
A:回答:您好,感谢信任!1、大兴这条线的涨幅是从最北侧西红门依次轮动高米店、枣园,最后天宫院,高米店的热盘是顺驰领海、保利茉莉公馆、新里西斯莱公馆;金地仰山热度偏低的原因主要是价格,同等条件下以上的三个盘价格在市场上更有竞争力;西红门含西红门以南属于通勤板块,本地购买人群匮乏,这样的板块一般是价格比较低的品质盘更受市场欢迎,
通勤购买人群的特征是接受不了主城区的高价格小面积,因此才牺牲距离换取品质和面积;如果价格过高在市场上并没有优势.金地仰山这个盘还可,虽然短期上涨动力不足,但不属于特别差的盘,西红门本身是汇聚了商业价值,各项的配套比较齐全,距离大兴新城比较近，重点发展的是金融互联网产业，相对来说是有盼头的
2、西城学区房受政策影响比较大,目前相对均衡,未来还有不确定性存在,如果把大量资金压上，有DB的性质，从新生儿出生人数和招生数量以及三胎政策分析，都是在逐年上升的，所以理论上学区房的竞争会更激烈。
如果注重升值潜力,可以看看广外。楼盘比较多可选范围比较大。小学初中都比较均衡，属于西城中等，溢价比较低,靠近丽泽商务区算是利好。未来还会有一波人口的红利.选择2000左右的小区保值问题不大。投资学区房的逻辑是今天买在普校,未来成为牛校.不建议买在成熟的学区板块，德胜目前的溢价比较高,如果政策发生变化很非常容易买在顶部，成为最后的接盘侠;建议认真阅读星球的精华文章《大兴跑赢大盘选筹导图》《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利
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Q:提问:京总 您好。刚加入会员迫不及待来提问。最近看了网上深圳房价的下滑，担心买的时机是否合适。目前对杠杆的操作和逻辑拿不准。具体情况如下：目前住在马家堡100平两居。两口未婚。父母在黄村有一个95年三居（能卖340左右）。需求：南城改善，目前自己的居住环境，兼顾未来学区/品质/面积/升值。目前手里有1000，计划800做首付，200作为还贷备用金。等新房交付后卖掉黄村提前还贷一部分降杠杆。父母来住马家堡两居。目前有几个拿不准的选择：
1、看了京叁号（240平）感觉各方面都很符合条件，但资金会很紧。目前趋势下杠杆使用的策略有些拿不准。要贷1000;2、兴叁号（186平）户型还可以，但地段比较荒凉，除了离4环近不知其他怎么样。感觉旧宫比较慢;3、瀛海华侨城和园（184平和下叠拼）好处是现房，但周围荒凉。如果买叠拼的压力跟京叁差不多，但感觉不如京叁。如果是184各方面也还行，但不知发展和目前的溢价怎么样。4、西红门东片区也都看了，感觉都是刚需多，150平+的没看到。求京总指点
A:回答:您好,感谢信任!1、关于杠杆的理解,投资房产的亏赚,是投资者判断对错的结果,杠杆高低会影响亏赚的效率;优质房产可以不断加杠杆是因为没有清盘的风险,只要选筹到位,大方向一定是上涨的,只要保证月供即可,迟早会赚,其他行情不好判断趋势,趋势以外你我什么也控制不了;股市、期货等加杠杆虽然上涨会放大收益,但下跌会面临爆仓的风险,投资界管叫见外婆,一次失误,全盘皆输.而投资房产没有上述问题,房价上涨时结果都一样,高杠杆即放大收益,北京优质地段的优质房产房价的波动性很小,没有强制清盘的风险,波动期间只要有足够的月供,非常安全;
2、黄村的房子不用等到需要时再出货,可关注下一波行情,如果价格合适即可准备脱手,黄村在大兴属于二流地段.定位是大兴新城的服务保障板块，黄村的发展是跟着大兴新城走的;黄村是大兴发展最早的一个区，目前没有什么具体规划，黄村的价值主要是占了大兴区政府的光，有大兴最好的配套和交通，整个地跌贯穿南北，黄村的价值房产是近地铁，品质次新。
3、京叁号属于河西这个地块品质较高的一个高端改善盘,240平面积略大,亦庄虽然有产业支撑,不缺购买力,但总价过高会失去房子的流通性,这个区域比较合适的价格区间是1000以下和不超过1500,1300左右最优;这么高总价的一个盘子放在市区的龙头板块会更稳健,旧宫、瀛海、西红门都属于次级板块,超过800以上的预算买这三个板块都属于资源错配,
西红门属于大兴西这条线的龙头板块,但主要是承接通勤人员的刚需地段,旧宫属于亦庄新城的溢出板块,优势是配套比较成熟，靠五环临四环，但整体面貌比较破旧，所以旧宫未来的发展肯定是改善目前整体的区域面貌为主，如果能够整治城市界面,整个区域会再上一个台阶,如果一直固化的状态下,整个区域的房价往上走比较困难;旧宫热度比较高的盘是宣颐家园、亦庄北岸、润枫锦尚;这三个盘的均价在5万左右,
紫郡府均价6万2,比市场上流通性高的盘高1万2,近一年的涨幅大概在13%左右;从2017年5月到2019年5月这个盘一直处于下跌趋势,跌幅超过20%;2019年到2020年跌幅超过30%;从整体的行情表现看这个盘的涨幅不稳定,如果这波涨上来,下波可能会冷静甚至下跌;这个涨幅的背后是旧宫的购买力接受不了这么高的价格,市场回暖期间,只有少数购买力选择这个盘,
市场的放盘情况是供应量严重大于需求量,购买力不充足直接导致楼盘在市场上缺乏价格竞争优势;如果买兴叁号会很亏;赢海则属于次次级板块,整体这几个板块京叁号相对价值牢靠一些,但建议控制下总价,如果240长持8年以上问题不大,可以对比下区域的二手金茂系,可阅读精华栏会员文章;81#北京房产投资核心逻辑和原理;08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;祝一切顺利!
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Q:提问:京总好，由于最近感到房价上涨，但我自住的房子价格上涨明显低于其他地区，有换房打算。在头条读到您的文章，对于产业和住宅的关系分析很是认同，赶紧加入了京房会。我们在2016年首套首贷，最高贷款额买了丰台南宫（与房山长阳一路之隔）156平米的新房，目前能够售出的价格大概在500左右。与我同年，同事在清河290万购二手房，目前价格比我的房子价格还要高。深刻感受到房价分化，所以计划换房，目前南宫房子已经挂牌，并不好卖，但我下决心，即使降价也要尽快出手。
去年继承了一套西城的老旧央产房，目前也在挂牌出售。现在我们的想法是手里房子全部清仓后，现金大概500万左右。之前有商贷记录，再次购买均算二套，只能贷款140万左右。计划购买一套两居+一套一居，这样相对灵活一些。因为家里有3条狗，所以我们计划买一套一层带院子的房子，之前去回龙观看了一天的房，发现500多万两居带院子的房子品质不好，小区比较混乱。针对这个情况我们调整了计划，想请您指点一下，是否合适。
首先决定投住分离，我们可以在房山长阳租万科带院子的房子，继续享受远大新。问题一、我们想购买一套500万左右（350+150），二套250万左右（150+100），您看这样分割资金购买是否合理？还是应该集中资金购买？问题二、看了回龙观、朝青、常营、亦庄、西红门、高米店几个地区，目前比较倾向回龙观、朝青、常营、亦庄。但有点担心回龙观已经涨2年了，是否比不上其他地区有潜力？
问题三、一套的选择有：回龙观两居（新龙城、领秀慧谷AB、万润家园、龙博苑），清河一居（清缘东里、强佑清河新城），朝青一居（天鹅湾LOFT、华纺易城、青年汇佳园），朝青两居（国美第一城），常营两居（柏林爱乐、富力阳光），请问哪个版块潜力更大些？版块内的小区选择是否合适？问题四、二套想购买亦庄的中信悦海苑的一居室，看起来价格还比较低，是否合适？以上是我们自己琢磨的计划，想请您评判一下，提出合理的建议。因为换房的问题思考有一段时间了，所有问题比较多，请京总海涵，谢谢。
A:回答:您好,感谢信任!1、投住分离正确;丰台南部房山没有投资属性,或者说投资属性很弱;犯错概率大大增加,避免错误的最好方法就是远离这种区域;到确定性更高的区域;只要选筹不太烂,总能吃到红利;犯错概率大的区域即便是我们精心选筹;做了很多功课,但结果还是输的,这就是战略上的选择错误,用战术去弥补并不能解决实际问题;
2、建议集中资源选一套优质盘,保留一张房票,房子上涨后可继续建仓;如果把2张房票全部用完,未来再想买会很麻烦,其次资金有限,无论是在哪个商圈大概率只能选到尾部的盘,别人吃肉我们吃能喝汤,集中资源选一套头部的盘,把区域行情全部吃掉才是王道;而不是追求数量;
3、回龙观、朝青、常营、亦庄、西红门、高米店这几个区域还是有不同的,回龙观、朝青、亦庄、属于区域内的龙头商圈,常营、高米店属于次级溢出板块,西红门属于大兴西线的领涨板块;从房产选筹的维度和当下的市场变化;您是投住分离应该优先选回龙观、朝青、亦庄;资金够面积够用毫不犹豫选这种区域;选次级板块的前置条件是家庭刚需,有孩子或三代同堂,自住为首要条件,不得牺牲距离换取面积;
4;亦庄、回龙观、朝青这三个板块都可,涨幅都比较稳健;从资产配置的角度,市中应该有一套住宅;其次才考虑远郊;华纺、青年汇佳园很好,国美属于朝青的上车盘,流通性比较大,但品质不如华纺、青年,从长持的角度这两个盘自身的成长性更有优势;建议认真阅读星球精华栏的文章《81#北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利
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Q:提问:您好，这两天看了丰台大瓦窑地铁站旁（14号线）正在建设的首创天阅山河项目，有几个问题向您请教，一是，这个房子我是想买来给父母住，项目宣称是第五代建筑，微循环技术（引入金茂府技术），不用空调和暖气，常年恒温18-24度，住着舒服，不知您对这样的房子是否有了解？真有这么好吗？过于依赖科技技术的房子，特殊情况下是否会出现问题？
二是，这个区域的房子保值升值情况如何？目前周边万科紫苑二手房买近8万，这个天阅山河已经封顶，说是明年底交房，目前买8万，这个项目和这个区域是否值得考虑？目前首创的期房有没有风险？三是，目前我父母住在丰台怡海花园，手上的现金可以买天阅山河，如果买了，怡海花园的房子怎么处理好？是卖掉拿着现金，还是再买个其他保值增值强的区域房？或者不卖，把房出租？
A:回答:您好,1、真正大品牌的科技住宅包括恒湿恒温住起来还是比较舒服的,科技住宅直接说就是家具家电室内设施比较智能,这个是住宅未来的一种趋势,但并不是所谓的第五代建筑,五代建筑是彻底颠覆了传统建筑,科技住宅如果是像一些大开发商做的还是比较放心的,小品牌如果是引进技术,在质量上不敢保证,如果小毛病很多,后期维修起来也很是浪费时间和精力,我觉得对于一套房子不要过多依赖它的软件设施,更多要关注的是房子不可改变的东西,如户型、楼层、地段;这些因素才能凸显出稀缺性,软件花钱就可以解决,
2、天阅山河在这个位置卖8万,未来在二手市场上优势不是很明显,万科紫苑2017年卖8万,5年之后的今天依然卖8万,并且是好楼层好户型很优质的房源才能卖到8万出头,万科紫苑属于这个区域的标杆楼盘,紧跟的是假日风景,往后的是天洪美域、建邦;天悦山河在位置上不如万科,紧靠高速,唯一的卖点就是所谓的科技住宅,这个区域保值性还可,但升值性一般;怡海花园在科技园涨幅一般,可以把这套房子出掉结合手中的现金到确定性更高的区域配置一套优质房产,建议认真阅读精华栏的文章;北京房产投资核心逻辑和原理.只要按照我们的会员文章做选筹;吃到板块红利是最低要求,祝一切顺利!
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Q:提问:京总您好，我在17年3月脑子热260w买了六环外昌平县城的老破小2居室，到目前位置房款仍然亏损50w，今年小区在昌平区老旧小区改造的名单里面。现在家有俩娃，老大2025年上小学，但是受制于认贷政策换房的首付资金不够。问题：想咨询一下现在把这个房子卖掉做好准备等待可能的认贷取消马上再买房，还是继续持有等改造结束？
加固改造的消息对房价影响大么？如果等待改造结束的话政策来了再出手会不会交易时间很长？小区加固改造之后价格上会有比较大的涨幅么？
A:回答:您好,感谢信任!1、老旧小区改造重点在于小区业主意见是否统一,全部统一有书面意见才会进行下一步,这个时间很长,2、老破小未来还有没有价值,主要还是看这个区域的能量,这类房子本身是不值钱的，真正值钱的是土地资源,核心区的土地资源一直都是稀缺的，最终市中心老旧小区高层住宅也会得到善终。
因为这些城市的市中心一直都是市中心，从来没变过.能量比较低的区域想发展必须要靠建设新区，新区越金贵，老旧小区就越破败;在远郊买房人的逻辑是核心区又破又贵,品质够不到,所以牺牲距离换取品质;远郊的一些刚需品质次新还有些价值,但如果不发生普涨的情况下很难带动,
建议您等等看,市场热时卖总比现在卖划算一些,不至于亏那么多,如果市场热时有买家接盘可以考虑出手,往热门区域看看品质次新,200多万再加一些首付贷一些,也能选筹到涨幅不错的盘;市场有很强大的反馈功能,买房没赚到钱又处于亏损;是我们的判断与行为的直接结果,及时纠错改正即可,还有机会,买房致富的路一直在,只要货币一直超发,房价上涨没有尽头,放平心态就当交学费了;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝好运!
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持续更新中··· |
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发表于 2023-1-9 16:03:08
