金融十六条出台，如何理解对房地产支持政策的内涵？

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据媒体和一些金融机构、房企透露的信息，央行、银保监会日前发布了一份《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，提出了金融支持房地产市场稳定的16条措施。具体包括，支持开发贷、信托贷款等存量融资合理展期；鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求；对于相关金融监管风控机制放宽，以及延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排，加大对租赁住房融资支持等。



“金融16条”

这些政策，加上此前交易商协会有关鼓励民营房企发行债券的“第二支箭”，明显加大了对房地产市场的金融政策支持力度，被市场认为是对稳定房市具有更为积极的意义。不过，目前央行还没有正式对外公布这一政策，使得这一新政策的意图与之前各项政策有不同的独特之处。
此次16条政策主要集中在对房企和项目的信贷支持，包括银行信贷和非银金融等房地产企业和项目融资支持，与此前有关个人房贷利率和贷款比例下调等终端消费金融支持一起，共同加大了信贷的“第一支箭”政策力度。整体而言，对于房地产市场的稳定，特别是缓解房企流动性困难有很大的帮助。
在安邦智库（ANBOUND）的研究人员看来，新的政策，主要还是起到稳市场、保主体的作用，意义在于维稳和防风险，而不在于对房地产市场的鼓励和刺激。这从文件出台的低调态度可以反映出来。本次文件提到，一是对央国企和民企一视同仁，有助于目前处于困境的大部分民营房企恢复，恢复市场的流动；第二是对于即将到期的贷款进行展期1年，帮助房企缓解流动性压力，对于很多处于“停工停产”状态的房地产项目正常进行具有很大的帮助；第三是鼓励信托支持房企。尤其是防范影子银行风险的大背景下，这有利于缓解信托产品不断“暴雷”的窘境，对信托行业顺利转型有利，避免深陷其中的信托行业垮掉，也使得房企风险不会因此而加剧。
需要指出的是，之所以对于房地产市场的支持政策力度不断加大，问题还是在于房地产市场的不断下行。新的数据也显示，今年1—10月份，全国房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8%；其中，住宅投资86520亿元，下降8.3%。投资降幅还在继续扩大，1—10月份，房地产开发企业到位资金125480亿元，同比下降24.7%。其中，国内贷款14786亿元，下降26.6%；利用外资62亿元，下降13.5%；自筹资金44856亿元，下降14.8%；定金及预收款41041亿元，下降33.8%；个人按揭贷款20150亿元，下降24.5%。这反映出整体市场下行的趋势并没有因为前期政策而转向，房地产市场仍然没有触底。



图：房地产开发投资累计同比增速（%），来源：国家统计局

因此，无论是此前和现有的信贷支持“第一支箭”，还是正在落地的鼓励房企发债的“第二支箭”，目前仍不足以扭转房地产市场下行的趋势。而政策的重点还在于稳市场，而不是刺激和鼓励市场像前几轮周期那样出现报复式的增长。在整体“房住不炒”的定位仍然没有改变的情况下，从整体需求和供应的角度来看，未来房地产市场快速发展的阶段已近尾声，资本从房地产市场被“挤出”的趋势仍然会持续，只是速度上有所缓和。野村首席中国经济学家陆挺也认为，新措施可能对刺激购房几乎没有直接影响，即使在复苏之后，新住宅销售也可能停留在比疫情前低得多的水平。
特别是，尽管目前房地产支持政策要求民企、国企要“一视同仁”，但仍然强调了金融机构需要以市场化方式对待房企主体和项目融资。这意味着对于房企的支持主要还是防止问题房企爆雷带来的信用风险外溢引发系统性风险。从“第二支箭”支持对象来看，受到支持的民企，仍然是“白名单”企业，此次16条加入对信托的“维稳”，也是尽量斩断房地产风险的传播链条，实现风险的管控。
对于不断“爆雷”的问题房企，无论是从市场的角度还是政策的角度，仍然需要等待“第三支箭”的股权投资政策来推动这些问题房企的重组，推动市场的出清。如安邦智库的研究人员曾经指出的，在市场出清之前，房地产市场下行的趋势恐难以改变。不过，新的政策效果上会带来房地产市场在下行过程中加快分化，国资和“优质”民企仍具有恢复的机会和发展的空间。同时，这对于仍深受“土地财政”影响的一些地方实现经济转型而言，给予了更多的时间和保障。
新的金融支持房地产市场政策，对于缓解房地产市场下行压力，帮助优质房企度过流动性危机具有实质性帮助。但针对房地产市场的“第一支箭”和“第二支箭”政策，仍不足以扭转房地产市场继续下行和分化的趋势。这仍需要等待新的“第三支箭”带来市场出清，才会扭转市场信心，带来房地产市场平稳“着陆”。