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二线城市新一轮松绑,开始发力了!

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发表于 2023-1-8 18:54:50 | 显示全部楼层 |阅读模式
有温度的楼市数据,有态度的专业观点,关注“地产S姐”知乎号,带给你更多楼市干货。
月初的时候,地产圈“预言家”,融创华南大区前执行总裁余英发了条微博:起始于2010年并不断加码的一系列限购、限贷、限价、限售等等政策,将从2023年起一项一项逐步废除……

经过2022年对ICU房企的一顿操作之后,开始针对需求端松绑的态势也越来越明显了……

壹丨二线城市放松潮

最近二线城市开始了新一轮的放松潮,尤其在上周开完大会后,反应快的城市不止开始发力z,而且力度还挺“猛”。



厦门岛外宣布不在限购,外地人可买一套。这是厦门第二次针对岛外的放松调控了,不过上一次还需要6个月以上的社保,这次干脆取消了社保要求。但力度上还算比较克制,毕竟厦门最有价值的地方不是岛外而是岛内,所以大概率激不起多少浪花。

经历过政策一日游的武汉,最近也传出了松绑的消息。12月8日-31日的房交会期间,武汉二环外全部解除限购,首套只需要2成首付,二套只需要3成首付。此外非武汉户籍居民可先申请购房资格再补齐6个月个税和社保。这次武汉没有官宣,直接执行,表面很低调,但内容还是比较给力的,像武汉比较热的光谷板块也被纳入非限购区。而且给了时间限制,说白了就是政府带头的一场年底大促销。



南京前脚二套房首付刚从6成调整为4成,取消了“认房又认贷”,紧接着就再次传来限购松绑的消息。上周五“南京市产业集聚区购房资格”的购房证明突然刷屏,该购房证明着重标注了仅限于购买4处产业集聚区的新房和二手房,而这4处产业集聚区的位置分别对应上了南京目前仅剩的4个限购区。

也就是说,有2套以上的南京本地人可以在市中心继续购买第三套房了。南京应该是这轮二线城市里救市最积极的了,嗅觉很灵敏,行动也很快。



最重磅的是佛山了,周末(12月10日),佛山官宣全面取消限购。佛山的限购之前已经比较宽松了,仅剩3个限购区,但现在发文全面解除限购。

上一次佛山全面放开限购还是在2015年,2016年底再次恢复,这次是时隔6年后,再次全面取消限购,也是本轮全国第一个全面取消限购的二线城市。

相比起来,北方城市的放松就会相对慢很多,就像搞经济一样,广东、浙江、江苏组团出国抢订单了,北方的防控优化措施才陆陆续续更新。对方新一轮调控放松都打响了,而北方城市大多还在观望。

贰丨接下来会有更多城市加码

不过,最新一轮调控放松的趋势已来,二线城市只会迟到不会缺席,就像我们之前预测的,四季度不管是房企的促销还是楼市调控都还会继续放松,现在各地放开限购限贷已如期上演。但是这波市场不仅是房地产问题,更重要是大家信心和收入问题,用常规手段很难立马见效,尤其是刚需不愿买房也害怕贷款买房。



中国房地产指数系统百城价格指数中,11月,百城新建住宅房价环比下跌0.06%,已连续5个月环比下跌,跌幅较10月扩大0.05个百分点,57个城市新建住宅价格环比下跌,其中就包括了再次松绑楼市的武汉、南京。



今年1-10月,全国房地产开发投资下降了8.8%,商品住宅销售面积下降25.5%。虽然11月数据还未出,但大概也不会很乐观。

过去3年,因为疫情问题,经济下滑严重,越是低收入人群越是影响较大,就算一些中产保住了工作,也有房产积淀,但没有收入增加的前景,没有房价上涨的预期依然也不愿意置换或再入手买房。

所以大会反复强调接下来要搞“经济”,放水还是会持续,新基建也好,企业融资也好,让一部分人先收益,先看到希望,拉动信心,而这部分人大多也是在房地产发展红利中受益过的人群。

这么来看,就不难理解这一轮各个城市调控基本都是在放松限购、变着花样送名额,降二套房首付了,利好的都是改善群体。接下来我们会看到更多二线城市放松/取消限购,结束这6年中调控力度最大的砝码。

叁丨紧盯市场、政策变化

从宏观层面来看,现在确实是政策底了,但中国太大,房地产又跑了20年,每个城市在经历这两年调整后,分化会更严重,完全要靠自己实力和政策放松节点力度

第一,从现在到春节前后,第一波放松政策的城市成交量如果出现上升,那么明年的小阳春肯定不会缺席,政策的持续松动也会为明年楼市回暖蓄力。可以重点关注北京、上海、苏州、武汉、天津,我们也会紧密监测数据,跟大家及时分享。

第二,伴随领涨城市的出现,一二线重点城市的楼市行情会跟着启动,尤其是基本面比较好,这两年房价回调多的城市,比如杭州、南京、成都、合肥,西安如果政策反应快,也能跟上这波。

第三,明年下半年到2024年,行情会开始轮动,一些弱二线和强三线城市会出现不同程度的上涨,这个完全看自家本事了。但是像北方的弱二线城市比如石家庄、哈尔滨这些即便成交量反弹也不要对于房价预期有太大期待,北方的三四线城市就更要抓紧这波行情出手,不管是变现还是置换到一、二线城市。

总之,明年的市场基本面一定是比今年好的,但各个城市的表现周期会不一样,分化也会很大,接下来一定要紧盯你所在城市的政策以及市场变化,成交量往往会快于价格表现,敢于抓住优质资产,摒弃不良负债。
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