二线城市新一轮松绑，开始发力了！

周惠明

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月初的时候，地产圈“预言家”，融创华南大区前执行总裁余英发了条微博：起始于2010年并不断加码的一系列限购、限贷、限价、限售等等政策，将从2023年起一项一项逐步废除……

经过2022年对ICU房企的一顿操作之后，开始针对需求端松绑的态势也越来越明显了……

壹丨二线城市放松潮

最近二线城市开始了新一轮的放松潮，尤其在上周开完大会后，反应快的城市不止开始发力z，而且力度还挺“猛”。



厦门岛外宣布不在限购，外地人可买一套。这是厦门第二次针对岛外的放松调控了，不过上一次还需要6个月以上的社保，这次干脆取消了社保要求。但力度上还算比较克制，毕竟厦门最有价值的地方不是岛外而是岛内，所以大概率激不起多少浪花。

经历过政策一日游的武汉，最近也传出了松绑的消息。12月8日-31日的房交会期间，武汉二环外全部解除限购，首套只需要2成首付，二套只需要3成首付。此外非武汉户籍居民可先申请购房资格再补齐6个月个税和社保。这次武汉没有官宣，直接执行，表面很低调，但内容还是比较给力的，像武汉比较热的光谷板块也被纳入非限购区。而且给了时间限制，说白了就是政府带头的一场年底大促销。



南京前脚二套房首付刚从6成调整为4成，取消了“认房又认贷”，紧接着就再次传来限购松绑的消息。上周五“南京市产业集聚区购房资格”的购房证明突然刷屏，该购房证明着重标注了仅限于购买4处产业集聚区的新房和二手房，而这4处产业集聚区的位置分别对应上了南京目前仅剩的4个限购区。

也就是说，有2套以上的南京本地人可以在市中心继续购买第三套房了。南京应该是这轮二线城市里救市最积极的了，嗅觉很灵敏，行动也很快。



最重磅的是佛山了，周末（12月10日），佛山官宣全面取消限购。佛山的限购之前已经比较宽松了，仅剩3个限购区，但现在发文全面解除限购。

上一次佛山全面放开限购还是在2015年，2016年底再次恢复，这次是时隔6年后，再次全面取消限购，也是本轮全国第一个全面取消限购的二线城市。

相比起来，北方城市的放松就会相对慢很多，就像搞经济一样，广东、浙江、江苏组团出国抢订单了，北方的防控优化措施才陆陆续续更新。对方新一轮调控放松都打响了，而北方城市大多还在观望。

贰丨接下来会有更多城市加码

不过，最新一轮调控放松的趋势已来，二线城市只会迟到不会缺席，就像我们之前预测的，四季度不管是房企的促销还是楼市调控都还会继续放松，现在各地放开限购限贷已如期上演。但是这波市场不仅是房地产问题，更重要是大家信心和收入问题，用常规手段很难立马见效，尤其是刚需不愿买房也害怕贷款买房。



中国房地产指数系统百城价格指数中，11月，百城新建住宅房价环比下跌0.06%，已连续5个月环比下跌，跌幅较10月扩大0.05个百分点，57个城市新建住宅价格环比下跌，其中就包括了再次松绑楼市的武汉、南京。



今年1-10月，全国房地产开发投资下降了8.8%，商品住宅销售面积下降25.5%。虽然11月数据还未出，但大概也不会很乐观。

过去3年，因为疫情问题，经济下滑严重，越是低收入人群越是影响较大，就算一些中产保住了工作，也有房产积淀，但没有收入增加的前景，没有房价上涨的预期依然也不愿意置换或再入手买房。

所以大会反复强调接下来要搞“经济”，放水还是会持续，新基建也好，企业融资也好，让一部分人先收益，先看到希望，拉动信心，而这部分人大多也是在房地产发展红利中受益过的人群。

这么来看，就不难理解这一轮各个城市调控基本都是在放松限购、变着花样送名额，降二套房首付了，利好的都是改善群体。接下来我们会看到更多二线城市放松/取消限购，结束这6年中调控力度最大的砝码。

叁丨紧盯市场、政策变化

从宏观层面来看，现在确实是政策底了，但中国太大，房地产又跑了20年，每个城市在经历这两年调整后，分化会更严重，完全要靠自己实力和政策放松节点力度：

第一，从现在到春节前后，第一波放松政策的城市成交量如果出现上升，那么明年的小阳春肯定不会缺席，政策的持续松动也会为明年楼市回暖蓄力。可以重点关注北京、上海、苏州、武汉、天津，我们也会紧密监测数据，跟大家及时分享。

第二，伴随领涨城市的出现，一二线重点城市的楼市行情会跟着启动，尤其是基本面比较好，这两年房价回调多的城市，比如杭州、南京、成都、合肥，西安如果政策反应快，也能跟上这波。

第三，明年下半年到2024年，行情会开始轮动，一些弱二线和强三线城市会出现不同程度的上涨，这个完全看自家本事了。但是像北方的弱二线城市比如石家庄、哈尔滨这些即便成交量反弹也不要对于房价预期有太大期待，北方的三四线城市就更要抓紧这波行情出手，不管是变现还是置换到一、二线城市。

总之，明年的市场基本面一定是比今年好的，但各个城市的表现周期会不一样，分化也会很大，接下来一定要紧盯你所在城市的政策以及市场变化，成交量往往会快于价格表现，敢于抓住优质资产，摒弃不良负债。