“后土地经济”时代已经全面到来

寡言欲言

今年以来，在各地方“房住不炒”和对房企“三条红线”政策之下，整个房地产市场面临越来越严格的政策环境。经历了持续上涨的房地产市场越来越接近长周期的拐点。而由于金融机构面临新的房地产融资额度的限制，今年第四季度，房地产融资环境面临空前的“严冬”。以恒大为代表的一些房企债务危机愈演愈烈的情况下，房市的重组不可避免。由于房地产行业在中国经济构成中仍具有很高的比重，由此带来的冲击不仅对金融体系构成巨大的风险，也对整个经济稳定和增长形成威胁。
在下半年房地产市场全面遇冷的情况下，我们看到以往十分活跃的城市土地交易市场也遭遇到“寒流”。不仅京沪等一线城市土地溢价下滑，流拍的情况也明显增加，反映出房企在销售遇阻的情况下收缩的态势。
在第二批土地集中拍卖中，除此次北京26宗土地未接到有效竞买申请被延期出让外，杭州也于近日宣布终止原定于10月12日进行的17宗地块出让，其中包含了10宗此前因报名人数不足流拍的竞品质地块。中指研究院数据显示，截至10月12日，年内第二批集中土拍中，已完成土地出让的15个重点城市共撤拍121宗地块，流拍65宗。广州、沈阳、重庆、济南、天津等城市二轮集中出让的流拍率均在30%以上。
这势必影响到各地方土地出让收入，从而对地方财政收入带来压力。这一情况可以说是房地产市场收缩给地方经济带来的衍生效应，尤其是对土地财政依赖较大的地区，在没有其他支柱产业的前提下，没有更多的资金去进行基建投资，那么土地经济与城镇化之间会陷入恶性循环。
在房地产投资逐月回落的情况下，从前8个月的情况来看，推动城镇化发展的基础设施投资（不含电力、热力、燃气及水生产和供应业）同比仅增长2.9%。8月单月基建投资同比下滑7%。虽然这里有政府性融资延迟的影响，但在地方债务负担越来越重，融资越来越难的情况下，未来基建投资发力的空间不易高估。



虽然目前来看，一些地方开始推动政策的放松，央行等监管部门也在关注房地产市场的稳定，使得对于政策放松有所期待。不过，目前对于房企违约的“放任”态度来看，目前的政策重心是防止房地产领域风险的外溢，防止出现系统性风险。在整体趋势上，仍坚持减少经济运行中对于房地产的过度依赖。这对于长期依赖土地经济推动城镇化和区域经济发展的地方政府而言，将面临越来越严峻的环境。目前在房地产金融属性被逐渐剥夺的情况下，房地产市场面临越来越严重的债务风险和转型压力。对于地方而言，债务和转型同样是寻求新发展路径的主要挑战。
安邦智库（ANBOUND）曾经提到，新的发展环境和形势的变化，正使得之前地方发展所依赖的“土地经济”与城镇化的循环被阻断，地方推动区域经济和社会发展正迫切的需要转型，寻求新的发展空间和发展路径。从这方面来看，安邦智库（ANBOUND）创始人陈功多年前提出的「 后“土地经济”」时代可以说已经全面到来。值得注意的是，目前地方经济发展除了面临土地资源重新利用的压力，还面临减碳发展和绿色发展的制约。在新的逻辑之下，“后土地经济”的道路会更加具有挑战性。



安邦智库的研究人员曾经提出，在新的阶段，地方经济的发展和城镇化的推进，一方面需要回归产业集聚的传统城镇化路径，另一方面需要推动「 城市更新 」的新主题。如果说土地经济时代的地方发展主要依靠投资拉动，那么，未来的城镇化空间在于消费能力、人力资源和资本流动，在于城市资产的扩张和升值。在“后土地经济”时代，地方经济发展需要更注重包括土地在内的各种经济要素资源的整合，通过城市更新和资产运营来提升提高土地的利用效率、提升公共服务的质量，带动经济效率的提升和人口、资本的集聚，给新产业、新经济带来新的发展空间。
在新的政策环境和市场环境之下，房地产市场发展面临越来越大的转型压力。这对于地方而言，意味着“后土地经济”时代的到来，同样需要转变发展的思路和模式。
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