针对新一轮万亿元的地产救市措施，为什么说信心比资金更 ...

赢长

原创 Terwenlee Crypto社区 2022-12-04 21:34 发表于海南
从2019年开始，往日经济蓬勃发展的时代变得没落，身在市场中的每一个人逐渐感受到经济的寒冬来临，各行各业的老板没有一个不抱怨钱难赚。而与十年前的2009年前不一样，2009年那各行各业蓬勃发展，老百姓对为了充满憧憬，社会经济活跃，信心充足，而如今却变成过去式。

笔者从事地产行业，像恒大、碧桂园、绿地、奥园、佳兆业……能想出的上市地产公司，目前没有一家企业不背负巨额债务，艰难运转，濒临破产边缘，小的地产公司大量破产，下游的建筑企业也因被地产债务拖垮而破产，仅建筑之乡的江苏特级企业和一级企业破产一百多家。其他行业，随着经济下滑，外资撤退，珠三角大量的工厂停工倒闭，再加上每天一千万以上的大学生毕业，困难是无法想象的。这是目前中国经济的现状，使得我们迷惘，看不透未来……
然而，在这样的大背景之下，各企业大量裁减人员，失业率达20%以上，大量的大学毕业生未能找到工作，造成极大社会问题。这还不是重要的，那些头部地产公司一旦出现整体破产崩盘，成百上千的楼盘烂尾，而面对着积攒一生为了一处栖身之地的购房者，突然间烂尾了，房子不但没有，还背负一身的银行债务，他们会找谁拼命呢？前几个月郑州恒大楼盘停工造成业主暂停还贷，这只是冰山一角。如果市场继续恶化，后面还有更大的问题发生，这是一个及其严重的社会问题，也是无法想象的！
一个地产项目，首先土地这一块，政府卖地收入，然后是设计、招标、各种分包单位进场、建筑施工、竣工验收、装修进场、业主入住等等。从国家卖地收入，到各行各业的人机材的投入，影响上下游几十个产业，从而拉动各行各业的发展，促进繁荣，促进GDP发展。正如此，一直以来国家将房地产定义为支柱产业。
然而，从经济学视角来看，笔者认为国家将房地产作为支柱产业是有问题的。房地产是一个消耗性产业，从买地到建设到完工，从开始到结束，没一个环节都是消耗社会资源的，这种GDP增长并非良性发展。比一个简单的例子，如果一个人被车撞了，然后报警，救护车到现场将病人拉到医院，住院后各种检查和各种治疗等，对于这么一件事来说，一场车祸确实是增加了GDP，但这样的GDP发展是以消耗社会资源为代价的，并非良性的GDP发展。当然，房地产也有良性的方面，那是提高人们的居住环境，改善城市面貌。
在传统的经济发展理论中，经济发展靠三驾马车拉动，分别是投资、贸易、消费，后来有内生科技发展。而三架马车中，其中发达国家消费服务业占比最多，而我国投资占比最大，消费服务占比最低。为什么会这样？因为我国大部分的GDP发展靠基建投资、房地产投资等拉动GDP增长，而对应的服务消费显得不足，也是我们常说的内需不足。我们最近几年的国家政策，提出的内外双循环也是这原因。
我们的经济体本身就不平衡，投资建设占GDP比重过大，国家都是通过房地产（钢筋水泥）建设和国家基础措施投资等，拉动GDP增长，而这种拉动方式是消耗性地拉动GDP，非良性的。正如此，全国一窝蜂地进入建筑、公共基建、地产基建等产业，大部分地民工都在工地里干活。一旦投资建设饱满了，该建设的建设完了，你要几个亿的农民工到哪里找活干?
一个健康的经济体，制造业很重要，是整个社会的发展基础。制造业为整个社会，甚至整个世界创造商品，只有制造业为基础，才有商品，有商品才能有贸易。有贸易创汇后，老百姓才有钱消费，有钱消费才能促进内需的发展。在房地产未作为支柱产业的20年前，各地方政府为招商引资挤破头皮。而如今，对制造业的招商引资已经没有动力的了，政府不到十万一亩的价格从农民手中征用，高达上百万甚至几百万卖给开发商，这躺着赚钱，谁还会有动力招商引资？
哪个杜撰马克思针对暴利说的话是怎么来的？这样说：“一旦有适当的利润,资本就胆大起来。如果有10%的利润，它就保证到处被使用；有20%的利润，它就活跃起来；有50%的利润，它就铤而走险；为了100%的利润，它就敢践踏一切人间法律；有300%的利润，它就敢犯任何罪行，甚至绞首的危险。”
政府卖地利润不止300%，你说它是犯罪吗？不是，恰好相反，因政府对地产的依赖，稳住了购房者的信心，在购房者看来，中国房价只涨不跌，因为一旦出现下跌苗头，政府会采用货币政策来干预，否则出现崩盘造成社会动荡。事实上，它不仅仅掏空老百姓的钱包，在某种成都上已绑架了中国经济。
然而，与美国经济形态不同，美国的老百姓资本主要在股市和债券里，股票大幅度上涨得益于各行各业的跨国企业在外面获得高额利润带回国家。而中国不同，中国的老百姓资本几乎放在房地产里。有钱人一栋房子买，中产均两三套，再差的花六个钱包买一套，还有大量买不起的。去年12月份有统计，我国房地产总市值达65万亿美元，已超美、日、欧总和。
由于2021年和2022年经济严峻下滑，各地产公司销售回笼资金断崖式下跌，在这里不讨论。我们回头看2020年，头部的大地产公司销售额如下——





一个房地产公司销售额7千亿是什么概念？这天文数字真的难以想象。为什么那么多的房地产公司，经过短短几年发展，到达一年销售额7千亿人民币的规模呢？这还得从我国房地产开发模式说起。我们拿恒大地产作为例子，1994年时处于困境的广州铁丝厂有意出卖土地，当时位置还比较偏僻，交通不便，各种配套不足，其他开发商并不看好这块地，却被许家印一眼相中。没钱怎么办？许家印在的精明和能力发挥了作用，向银行贷款2000万元交给了铁丝厂，许家印注册的鹏达房地产公司拿到了200亩的土地红线图，公司再拿这200亩土地向银行贷款2000万元搞开发。然后再以同样的手法要求建筑商垫资，最后是通过高大上的广告轰炸，楼盘一抢而空，赚到人生的一笔启动金。
当恒大把这个经历作为荣耀之时，我们不仅思考，启动的2000万银行贷款是通过何种渠道拿到的？拿到土地后再抵押，在没有解压之前为什么可以卖楼花？在账户上没有资金的情况下，为什么建筑商要垫资建设？所有这一切，都是从空手套开始，不仅仅恒大，绝大多数的地产公司都如此。
地方政府招拍挂竞价卖地，房地产商拍地（拍地的资金甚至可以分多次缴清），将土地抵押银行，项目经过各种报建、勘察、设计、招标、建设等环节均可以欠款，要求建筑商和材料商垫资等，项目开始建设，达到预售程度后，开始销售回笼资金；销售收入后，又将该项资金投资到另外的一个项目……总之，对于开发商来说，能欠的钱一分都欠，不能欠的钱想办法欠，开发商欠承包商，总承包欠分包和材料商，甚至农名工的工资都欠，造成整个行业变成三角债模式，而地产公司在三角债中一轮又一轮地空手套白狼，把资产和负债越滚越大。
从经济发展和监管角度看，能给予开发商十年以上的如此空手套发展，全世界很难见到这样的事情，是及其不可思议的了。从经济角度看，可以遇见将来会变得可怕的，因为房子作为一个大宗商品买卖，在房子还没建设好就可以卖了，开发商卖出期房后又把钱拿去别的地方又搞项目了，这种滚雪球式的空手套经济运作，一方面违背商品交易的逻辑本身，另一方面很容易造成违约风险。但十年来政府却默许，到底谁的错？
正因为有这样的制度安排，地产公司为了做大，不断地拍地，不断地贷款，不断地腾挪资金，不断地扩张，资金缺口越来越大扩张越大，负债也越大，有些项目不赚钱，也不得不搞，否则没有新的期房预售资金进来填补债务和窟窿。比如刚刚开始八个锅盖配十个锅，这样还能开盖得住，但随着锅越来越多，盖子跟不上，越来越盖不住，最后出现有些锅没有锅盖，这相当于某些项目没有资金建设，没有资金建设就出现烂尾。这样看来，作为大宗商品买卖中，买家存在巨大风险未得到保护，一旦出现资金挪用造成楼盘烂尾，买家要承受倾家荡产的损失。但对于这样的风险，长期以来政府好像视而不见，在项目资金监管方面，也形同虚设，开发商很容易地将本该项目的销售资金挪走。
我们以上面举锅盖的例子，我们再来分析2020年的数据，2020年销售第一的碧桂园一年7888.1亿元，恒大万科均销售超过7000亿元，还有四十多家地产上千亿元的销售额。如果市场预期稳定，销售稳健增长，那不会出现现金流缺口的现象。但随着疫情和全球经济动荡，市场变得越来越脆弱，尤其我国经济，经济出现断崖式下滑，各行各业一开口就这句话：”疫情影响，钱难赚，现在生活困难。“因此，面对动辄上百万的房子，大家肯定掂量掂量，因为当一个人看不到未来的时候，很难选择购房。我们对比数据2021年和2022年数据也印证这个事实，2021年各大地产公司销售额不但没有增加，反而降了很多，比如万科销售额比2020年下跌将近800亿元，超过7000亿的恒大销售额为4600亿元，其他千亿房企消失一半。2022年更加惨淡，千亿房企消失一半以上外，头部企业销售额出现断崖式下跌，跌幅达到几千亿元。比如碧桂园2021年销售额达7000亿，但2022年11个月销售额才4373.5亿，万科更惨，销售额只有3767亿，具体销售额如下——





一方面是债务越滚越大，另一方面是销售额出现断崖式的夭折，潮水退后才知道谁在裸泳。因此，才有恒大债务2万亿，碧桂园债务1.9万亿，融创负债大几千亿……几乎每个地产均处于破产边沿。一旦这些地产公司硬着陆地躺平，后果会如何呢？这是不堪设想的，我们不得不反思，这到底是企业的问题还是我们的经济制度的问题？这个谁也说不准。
2022年的现状是，经济下滑，失业人口基础增大，社会普遍抱怨钱难赚，很多人对未来迷惘。尤其像房地产行业，由于行业不景气，各地产濒临破产边缘，大幅裁员，开工面积大幅度减少，之前靠在工地干活的农民工大面积失去收入，这已是社会普遍现象。而更令人担忧地是，一旦房企大面积破产，全国各地的楼盘出现烂尾，那群辛苦攒一辈子钱买到烂尾楼还欠银行钱的群体，谁向他们负责呢？后果可想而知！
因此，在这个经济下滑与疫情影响的节点上，为了稳定楼市，11月14日，银保监会、住建部、人民银行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金；11月23日，人民银行和银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，促进房地产市场平稳健康发展；截至11月24日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行等六大国有商业银行均已宣布与多家优质房企签署合作协议，提供意向性融资支持超过万亿元。
然而，笔者看来，本轮救市从短期看，市场反应比较冷淡，未达到预期效果。另外，国家的大几千亿的定向贷款发放头部企业，每个企业只有几十上百亿，而对于动辄几千亿销售额的企业来说，几十亿只不过是杯水车薪，实际上也根本无法解决目前他们的债务困境。
笔者认为，只有老百姓对未来充满憧憬和信心，对前景看好才敢重金购房，否则老百姓不拿钱出来购房，甚至用脚投票，谁也没办法。救市只能回归市场，靠市场销售回笼资金才是唯一的解决之道。
不过面对着经济下滑的预期，又有多少人贸然进入市场购房呢？记得2008年经济危机的时候，主政的温总理对金融危机说过一句话:”信心比货币、黄金还贵重!”当年我们平稳地度过经济危机才有后来的繁荣和发展。
而如今，我们又一次面临焦虑与迷惘，我们的信心又在哪里呢？