北京楼市：上一轮行情已结束，短期内大的涨幅很难了！

董黔生

大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：
1、提问：京爷您好，我和对象都在互联网工作，大概能凑出650w。我俩对未来收入不太看好，希望贷款尽量控制在低位。想问下是全款不用首套资格好些，还是贷款买850w左右的好些？如果考虑通勤和居住舒适度的话，有没有推荐关注的盘？
回答：你好，这个没有哪个更好，只有哪个更适合自己。我认为，如果650万全款的房子，能满足你的需求，且升值性好，那全款是一个还不错的选择。650万，升值性和居住性还可以的楼盘，如果考虑北面，可以重点考虑回龙观的次新如融泽、京投发展公园悦府等，或者望京的2000年左右的小两居，或者次之的北苑家园望春园、北京北。如果贷款买850w左右的房产则能在环境和品质上稍微高一些或者说选择多了一些，升值性没有太大的区别。如果觉得收入不稳定，可以考虑全款买入，并保留首套资格，等情况好转再说。你可以参看星球内部资料《北京买房顶级思维》《北京这些二手房跑赢大盘》
2、提问：请教，sfsd刚需上车，国贸上班。最近看房，5环内地铁次新一居也要小500了。保利锦上二期最便宜的两居450。要不要买新房？首套买新房感觉风险和压力都挺大。该怎么决策
回答：你好，各有优缺点吧。保利锦上二期，我认为还是适合自住+保值的，跟上大盘问题不大，但是要多顶级的涨幅也难，毕竟这条地铁线上的新盘就是大盘水平。也就是说，自住+保值可以，纯投资倒是一般。新房，如果是这种保利的盘，基本不可能烂尾，毕竟是大国企，我感觉风险不大。需要更细的交流，可以加我细聊
3、提问：京爷好，我去年才贷款买了房子，现在手头有点闲钱，很少才150，爱人建议提前还房贷，我又有点不甘心，想把父母的首房首贷资格用上，接力贷再买套小房子投资，还房贷倒是没有压力，但爱人觉得风险高，怕挣不回贷款利息。所以向您请教，这么低的首付，有没有合适的纯投资房可选，麻烦推荐一二，或者还是老老实实提前还贷款？
回答：你好，首先，需要知道北京楼市残酷的现实：其实，北京很多房子真的不怎么涨，而且也不是任何时候北京房产都在涨。据我观察，北京升值性好的房产总价基本在400-2500万左右之间。最低总价已经从300万涨到400万了。大部分400万左右以下的房产，基本上表现很差，不咋涨，跑赢通胀都难，（亦庄的南海家园之类的300万出头勉强可以，但也风毛菱角）。如果考虑400万左右的房产，你就考虑次新一居或者学区上车房吧，比如东城都市馨园、西城荣丰2008、海淀绿波漫板、朝阳利泽西园等。我的意思是，低总价的情况下，如果不投资稀缺性特别强的小一居，那投资意义其实不大。另外，当下基本上完成了一个行情，短期大的涨幅估计很难了，必须长持才能有收益。所以你还得想好自己的还贷压力是否合适。你可以参看星球内部资料《北京楼市冷暖监测》《北京二手房捡漏房源每日汇总》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
4、提问：请问，预算1700以内，奔中关村三小学区，在万柳买房，兼顾居住，考虑单选小区，是选碧水云天、康桥的中小两居，还是新起点嘉园里的大两居或者三居？
回答：你好，这几个小区倒是都还可以，流动性和升值性都不错，适合自住+升值+上学。相对来说，碧水云天、康桥属于典型的品质次新盘，品质和环境都不错，而新起点嘉园则相对差一些：小区密度相对大一些、乱点儿。所以也体现保值性上：碧水云天、康桥更抗跌，而新起点嘉园的抗跌性稍微差一些。如果两居，那考虑碧水云天、康桥；如果确实想要三居，那新起点嘉园也是可以考虑的。你可以参看星球内部资料《北京这些二手房跑赢大盘》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
5、提问：京爷好，首套房，首付300w左右，房产属性优先级排序为：舒适性>交通便利性>商超医疗配套>升值空间>学区>开发商及物业资质，二人分别在苏州街和复兴门(太平桥)地铁站附近上班，希望通勤时间（地铁or公交等公共交通）都在1小时内，一手二手均可接受，请问我这个条件主要应该考虑一手还是二手，是否有合适的区位或楼盘、小区推荐。
回答：你好，如果是二手房，这个首付，想要居住得比较舒服一些，可能会难选一些：如果是上班方便点儿，估计得选择海淀老社区，选个管理好点儿的，比如建设部大院、水科院这样的就挺好，升值性也不错；如果希望次新，那基本上就是考虑丰台等地了，如三环新城或郭公庄的西华府之类的。如果是新房的话，可以考虑回龙观的新房或者西红门橡树湾之类的。新房和二手各有优缺点吧，看你的喜好，以上小区至少都能不低于大盘。你可以参看星球内部资料《北京这些二手房跑赢大盘》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
6、提问：星爷，我现在持有霍营龙锦东三5层两居室，市价大概490w，想换个带电梯的两居或者带院子的，跟老人住，无孩。不想添太多，总价520左右，请问有什么推荐？
回答: 你好，带院子的不是太好找，我建议您尽量考虑次新商品房吧，回龙观选择也并不多，像融泽、领秀慧谷、京投发展公园悦府这样升值性和环境都还可以的小区有一些南向的小两居可以选择，当然可能次卧都有一些小瑕疵。或者你也可以考虑一下立水桥的北京北，升值性不会低于大盘。你可以参看星球内部资料《北京买房看房技巧》《北京这些二手房跑赢大盘》
欢迎提问，内部资料：
《京爷北京买房十大顶级思维》
大数据：
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