房地产买卖研究系列之出卖人房屋被查封，买受人维权诉讼指引

小李不胖

题目：《房地产买卖研究系列之出卖人房屋被查封，买受人维权诉讼指引》
副标题：房屋买卖合同签订后，购房款支付后，房屋被查封，买受人如何进行诉讼？
前言：马克思认为,从商品——货币的过程是“惊险的跳跃”,这个跳跃如果不成功,摔坏的不是商品而是商品的生产者。现今社会，房屋作为城市居民的主要资产形式，一套房屋动辄数百万，耗尽了一代人甚至几代人的积蓄。买房者除了负担高额的房价以外，还要承担各种各样的交易风险，来完成这个“惊险的跳跃”。今天我们要讲的就是房屋买卖当中的一个“致命”风险——房屋过户前被查封。
【案情介绍】
2013年钱某（我方当事人）与张某签订《房屋买卖合同》，约定张某将一处房产出售给钱某。合同签订合，钱某按约支付了房款，张某将房产证交付给钱某，钱某遂将房子装修居住至今。后钱某发现张某恶意挂失土地证并补办了权属证书。钱某多次联系张某，张某均避而不见，迟迟不肯配合过户。而后张某失联，2017年下半年开始陆续有出卖人的债权人上门催债，后发现案涉房屋已经被查封，并且已经有案件进入执行程序，即将开始启动拍卖。此前买方曾经咨询并委托过一个代理人进行过诉讼，但是因为案涉房屋上存有查封，法院只确认了合同有效，并未判决过户，对于这样实际“无效果”的判决，买受人感觉“很受伤”。
【争议焦点】
涉案房屋已被多家法院查封是否可以过户？如何进行过户？
【案件转折】
2018年我所钟延成律师团队接手了本案之后，结合本案的事实情况与相关法律规定，对本案涉及的经济适用房买卖合同法律关系进行了具体分析，得出的基本结论是：原被告签订的《房屋买卖合同》合同应属于有效合同，且目前已具备交易条件，张某应当配合钱某办理过户。但是案涉房屋上面可能已经存有查封，在查封解除之前，我们要求判决过户的诉讼请求将无法得到支持。
【诉讼实战】
（一）查询权属现状。诉讼立案后，代理律师立即调取了案涉房屋的房产档案资料，发现涉案房屋存在5个权利限制即五个法院的查封。这让房屋过户难度加大，若房屋存在查封，不可强制办理过户。若要解除以上法院的查封，需要对上述五个案件进行执行异议和申请解除查封。
（二）申请财产保全。查询房产之后，为防止后续出现更多的轮候查封，代理律师当即给本案申请了房产查封保全，成为案涉房屋上面的第六个保全查封，从而将后续保全查封的主动权可以掌握在本方当事人的手中。
（三）提出执行异议。根据房屋上面目前所查询的查封及轮候查封情况，我们先后提交了数份解除查封申请书、执行异议书并与法官进行了无数次的沟通；部分案件进行了执行异议开庭听证，并提起了执行异议之诉，通过申请解除查封已经执行异议听证，经过将近一年的时间，辗转五个法院，我们分别解除了南京市鼓楼区人民法院、南京市秦淮区人民法院、南京市六合区人民法院、南京市建邺区人民法院对涉案房屋的查封。至此涉案房屋已无其他权利限制，完全具备过户条件。
房屋解除所有查封后，我们前往南京市不动产档案管理中心，调取了涉案房屋的不动产登记资料查询单。查询到显示该房屋确实已不存在其他权利限制。
（四）判决过户履行。我们将该查询单提交给本案的承办法官，法院查清事实之后依法对案涉房屋进行了判决，判决履行过户。
（五）申请强制执行。因为案涉出卖人被告一直拒绝配合办理过户手续，在判决生效之后，就进行了申请强制执行，目前案涉的房屋已经执行过户至购买人名下。
【律师观点】
江苏永衡昭辉律师事务所钟延成律师团队建议：（1）缩短交易时间。任何房屋买卖交易的时间跨度不可太长，根据实践经验，交易跨度时间越长，风险会越大，特别是在房地产暴涨暴跌的环境下尤为明显；（2）可引入担保的方式控制风险。如果交易的时间不可避免的很长，可引入担保的方式控制风险，无论从出售人还是买受人的角度来看，都可以通过引入担保的方式来控制风险，在交易出现风险时，保障索赔权利的最终实现；（3）对于交易对手做必要的了解和调查。对于已经出现大量诉讼那件和诉讼公告的交易对手，谨慎进行交易，防止资产被查封无法完成过户。（4）谨慎选择诉讼方案。过户前房屋被查封，是选择继续履行还是选择解除合同索赔，一定要充分论证，可能执行异议是否可能胜诉进行充分的预估。
【法条链接】
《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;
(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;
(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

钟延成律师，江苏永衡昭辉（盐城）律师事务所合伙人、主任，永衡法商律师联盟创始人。执业方向为房地产建设工程领域工程合伙、实际施工人、违法分包、转包、挂靠等问题研究、高净值人群家事财富管理传承、企业治理法律顾问、企业家刑事风险防控等。
2009年江苏省法律援助基金会“法律人在行动”先进个人、
江苏省志愿者协会优秀志愿者；
2010年江苏省第三届模拟法庭大赛三等奖；
2011年江苏省第四届模拟法庭大赛二等奖；
2017年南京市玄武区优秀律师；
2017年所代理“抗诉（再）审”胜诉案件入选南京市检察院保障民生典型案例；
2018年所办理的“债权人代位权”胜诉案件入选《中国好律师》丛书典型案例。
江苏永衡昭辉律师事务所  钟延成律师13851758986