这些房企的新盘在上海爆冷门了...

游走的囚徒

前不久，多家金融机构密集授信优质房企，在信贷、债券、股权方面都给予了支持，一定程度上缓解了房企在融资端的压力。
但能否提振楼市信心，促进销售端回暖，还有待时间的考量。
从今年来房企和各热点城市的表现来看，还是略显疲乏：
前不久房企发布了1-10月销售金额情况，部分房企销售额同比去年出现了30%-40%左右的下跌，有的甚至超过50%。可见房企目前在销售上还是比较疲软，仍面临较大压力。
此外，近期一些热点城市，比如北京、上海、杭州、成都等地，也出现了一定程度成交疲软的态势。
11月中旬，上海七批次楼盘名单公布，目前大部分楼盘已结束认购。

但让人有点没想到的是，一些原本料想之中的人气盘，认购率居然也爆了冷门......

01
部分房企项目爆冷

我们到底该如何定义今年上海的新房市场？

直接放上今年前6个批次的的认筹率、去化率和触发积分概率统计图。




从四批次开始，上海新房市场开始出现转冷趋势，第五批次认筹率仅有116%，触发积分概率仅为28%，为这六个批次中的最低点。

而到了第六批次，去化率已经降到了最低点，为45%。
这也在一定程度上说明楼市下行压力仍在持续加剧。

而近期第七批次项目陆续结束认购，地产人言统计了目前结束认购的典型楼盘认购率情况。可以看到一些品牌房企的力作，不太受购房者的待见，认购率看上去有点惨：



数据来源：网络公开信息
外高桥集团在浦东祝桥板块打造的森兰海天名筑，此次推出425套房源，认购率仅为9%左右。

如果说地处外环外的远郊项目去化乏力还在未可厚非，那之前预期会受到热捧的市区核心地段楼盘，却出现爆冷门的情况，居然没有触发积分，就有点出人意料了：
比如上海地产打造的尚海悦庭，位于徐汇长桥核心地段，认购率仅为103%，刚过了100%及格线，但可惜的是，仍未触发积分。

此外，市北高新集团打造的市北华庭，位于静安核心板块大宁板块，共推出149套房源，认购率为187%，但该项目还是未触发积分。

当然，还有少部分项目也是受到了市场的青睐：

徐汇的御江廷，由复地集团打造，认购率高达325%；
象屿和招商打造的象屿招商·公园1872，认购率达到290%；
再比如外高桥集团在浦东森兰板块打造的森兰壹公馆，总共才推出40套，认购率高达633%。
但整体来说，第七批次新房项目大多不温不火甚至可以用冷清来形容。


02
不受待见背后

当然，现在是11月底12月初，是楼市销售淡季，此次七批次楼盘共涉及57个项目，是今年来供应量最大的一次，给到购房者的选择也比较多，在一定程度上也削弱了很多项目的热度。
再加上一些项目所处的区域或板块势能较差，也在很大程度上会影响楼盘的销售。
七批次诸多项目遇冷，也还有各种操作层面上的原因，可以归纳为以下几点：

① 推出房源量大，项目无明显优势
有些项目此次入市的房源数量较大，会导致低认购率。
比如松江的中国铁建·星樾云涧，位于郊区松江板块，一下子推出了523套房源，最终认购率为49%。
可见房企可能也过于自信又或者已经有自己的推盘计划。假如其推出200套房源，估计认购率也不会这么低。

② 淡季涨价，和周边项目相比涨10%-20%
在七批次楼盘中，还有一些新房相较于附近项目，出现了10%-20%左右的涨幅。
位于浦东祝桥板块的森兰海天名筑认购率居然没有超过10%，还真的有点显眼。
森兰海天名筑由外高桥集团打造，此前外高桥集团在森兰打造了诸多品质项目，受到了市场追捧，或许是因为吃到了森兰板块的甜头，这次给祝桥项目也冠上了森兰的名头，但市场并不买账。
该项目均价约为5.4万/㎡，该项目附近的公元2040，去年开盘均价为4.5万/㎡。然而一年后，同地段、同类型的森兰海天名筑，价格上涨约20%。
上海地产集团的地产尚海悦庭位于徐汇长桥板块，均价9.4万/㎡。

此前该项目一街之隔的是2年前认购率高达1268%的汇成南街里，然而当时该项目均价仅为7.9万/㎡。
尚海悦庭在价格上也不占优势。
楼盘价格也是项目成交量的关键因素之一，价格的上扬，也确实会让很多人望而却步。
③ 产品力欠缺：核心市区项目产品力打折扣

更让人有点意外的是，位于静安大宁板块的市北华庭，此次推出149套房源，认购率为187%，最终也没有触发积分。

近年来，大宁板块专门是网红盘的诞生地，此前诞生过大宁金茂府等超级网红盘，但是市北华庭的区位没得说，而且还算是倒挂盘，但为何会出现不触发积分的情况？
艳姐看了产品后，发现市北华庭除了地段比较好之外，似乎并没有太多可圈可点之处。
社区体量较小，楼栋中住宅与租赁房混合在一起，户型设计也比较一般。



比如115及135㎡的户型过道较长，室内使用率也大大降低。



建面约115㎡户型
④ 部分房企陷口碑风波

楼盘遇冷有一部分原因和其近期产品品质下滑的市场传闻有关，近期其热销的某盘被业主PPT维权引发关注。

此外，据爆料部分楼盘还有装修包，在如今整体市场比较冷的情况下，还用装修包来额外收费，这些市场上的消息，也或多或少会对项目的品牌口碑造成影响，从而影响项目的销售。


03
少数项目仍遭疯抢

虽然有些项目遇冷，但值得注意的是，还有少部分项目也成为了淡季中的宠儿。
比如认购率高达633%的森兰壹公馆，由外高桥集团开发，七批次仅推出40套房源，最终认购率高达633%，成为七批次中认购率最高的项目。
不得不承认，外高桥集团此前也在森兰板块打造过森兰星河湾等项目，也是获得了不错的市场反响，而且品质也是中上层水平。

森兰壹公馆此次认购率爆表，一方面在于项目本身供应量小，造成僧多粥少的局面；另一方面也在于项目之前的品质口碑还有学区资源。

徐汇的御江廷也出现了热销，该项目售价为13.1万/㎡，主力建面约为70-255㎡2-4房，可以说满足了不同类型的购房者的需求。总价起步价也要1000来万起，但认购率还是达到了325%。
该项目位于徐汇西岸滨江，本身就是一个热门板块，项目周边有比较好的景观资源和商业资源，因为1000来万的起步价，吸引来的也是中高端人群。



复地集团在项目户型配比上也比较讨巧，相比附近一直不入市的香港置地启元的大户型房源，御江廷非常适合上车。
这个项目也是结合了“复地WISE健康+”产品体系，据说未来入住的能源费用将是普通住宅能源费用的40%左右。



地段优势+户型讨巧+产品创新，或许是项目受到追捧的几大因素。
不知道大家发现没有，这些认购率爆表的项目，除了在地段上具有优势外，另外在产品设计和品质上也普遍较好。
当然，还有一些注定热销的项目正在赶来的路上：
比如位于黄浦江畔的绿城·外滩兰庭可谓万众瞩目，这个项目就在黄浦湾一期隔壁，黄浦湾一期已经是30、40万/㎡，绿城·外滩兰庭也注定将是豪宅顶流。据说已经很多高管、老板已经下决心要入手这个盘了。



结语

在如今市场趋于理性之下，已经很难再现过去楼市火爆的局面，楼市已从卖方市场向买方市场过度，购房者对于产品是越来越挑剔。
这也更加考验着房企的产品力，这也是房企穿越周期的核心之一。
或许今年上海的新房供应就此落幕了。也希望明年的上海新房市场，能够有更多优秀的作品和大家见面。

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主编：张艳

责编：doug
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