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这些房企的新盘在上海爆冷门了...

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发表于 2022-12-31 18:05:38 | 显示全部楼层 |阅读模式











前不久,多家金融机构密集授信优质房企,在信贷、债券、股权方面都给予了支持,一定程度上缓解了房企在融资端的压力。
但能否提振楼市信心,促进销售端回暖,还有待时间的考量。
从今年来房企和各热点城市的表现来看,还是略显疲乏:
前不久房企发布了1-10月销售金额情况,部分房企销售额同比去年出现了30%-40%左右的下跌,有的甚至超过50%。可见房企目前在销售上还是比较疲软,仍面临较大压力。
此外,近期一些热点城市,比如北京、上海、杭州、成都等地,也出现了一定程度成交疲软的态势。
11月中旬,上海七批次楼盘名单公布,目前大部分楼盘已结束认购。

但让人有点没想到的是,一些原本料想之中的人气盘,认购率居然也爆了冷门......

01
部分房企项目爆冷

我们到底该如何定义今年上海的新房市场?

直接放上今年前6个批次的的认筹率、去化率和触发积分概率统计图。




从四批次开始,上海新房市场开始出现转冷趋势,第五批次认筹率仅有116%,触发积分概率仅为28%,为这六个批次中的最低点。

而到了第六批次,去化率已经降到了最低点,为45%。
这也在一定程度上说明楼市下行压力仍在持续加剧。

而近期第七批次项目陆续结束认购,地产人言统计了目前结束认购的典型楼盘认购率情况。可以看到一些品牌房企的力作,不太受购房者的待见,认购率看上去有点惨:



数据来源:网络公开信息
外高桥集团在浦东祝桥板块打造的森兰海天名筑,此次推出425套房源,认购率仅为9%左右。

如果说地处外环外的远郊项目去化乏力还在未可厚非,那之前预期会受到热捧的市区核心地段楼盘,却出现爆冷门的情况,居然没有触发积分,就有点出人意料了:
比如上海地产打造的尚海悦庭,位于徐汇长桥核心地段,认购率仅为103%,刚过了100%及格线,但可惜的是,仍未触发积分。

此外,市北高新集团打造的市北华庭,位于静安核心板块大宁板块,共推出149套房源,认购率为187%,但该项目还是未触发积分。

当然,还有少部分项目也是受到了市场的青睐:

徐汇的御江廷,由复地集团打造,认购率高达325%;
象屿和招商打造的象屿招商·公园1872,认购率达到290%;
再比如外高桥集团在浦东森兰板块打造的森兰壹公馆,总共才推出40套,认购率高达633%。
但整体来说,第七批次新房项目大多不温不火甚至可以用冷清来形容。


02
不受待见背后

当然,现在是11月底12月初,是楼市销售淡季,此次七批次楼盘共涉及57个项目,是今年来供应量最大的一次,给到购房者的选择也比较多,在一定程度上也削弱了很多项目的热度。
再加上一些项目所处的区域或板块势能较差,也在很大程度上会影响楼盘的销售。
七批次诸多项目遇冷,也还有各种操作层面上的原因,可以归纳为以下几点:

① 推出房源量大,项目无明显优势
有些项目此次入市的房源数量较大,会导致低认购率。
比如松江的中国铁建·星樾云涧,位于郊区松江板块,一下子推出了523套房源,最终认购率为49%。
可见房企可能也过于自信又或者已经有自己的推盘计划。假如其推出200套房源,估计认购率也不会这么低。

② 淡季涨价,和周边项目相比涨10%-20%
在七批次楼盘中,还有一些新房相较于附近项目,出现了10%-20%左右的涨幅。
位于浦东祝桥板块的森兰海天名筑认购率居然没有超过10%,还真的有点显眼。
森兰海天名筑由外高桥集团打造,此前外高桥集团在森兰打造了诸多品质项目,受到了市场追捧,或许是因为吃到了森兰板块的甜头,这次给祝桥项目也冠上了森兰的名头,但市场并不买账。
该项目均价约为5.4万/㎡,该项目附近的公元2040,去年开盘均价为4.5万/㎡。然而一年后,同地段、同类型的森兰海天名筑,价格上涨约20%。
上海地产集团的地产尚海悦庭位于徐汇长桥板块,均价9.4万/㎡。

此前该项目一街之隔的是2年前认购率高达1268%的汇成南街里,然而当时该项目均价仅为7.9万/㎡。
尚海悦庭在价格上也不占优势。
楼盘价格也是项目成交量的关键因素之一,价格的上扬,也确实会让很多人望而却步。
③ 产品力欠缺:核心市区项目产品力打折扣

更让人有点意外的是,位于静安大宁板块的市北华庭,此次推出149套房源,认购率为187%,最终也没有触发积分。

近年来,大宁板块专门是网红盘的诞生地,此前诞生过大宁金茂府等超级网红盘,但是市北华庭的区位没得说,而且还算是倒挂盘,但为何会出现不触发积分的情况?
艳姐看了产品后,发现市北华庭除了地段比较好之外,似乎并没有太多可圈可点之处。
社区体量较小,楼栋中住宅与租赁房混合在一起,户型设计也比较一般。



比如115及135㎡的户型过道较长,室内使用率也大大降低。



建面约115㎡户型
④ 部分房企陷口碑风波

楼盘遇冷有一部分原因和其近期产品品质下滑的市场传闻有关,近期其热销的某盘被业主PPT维权引发关注。

此外,据爆料部分楼盘还有装修包,在如今整体市场比较冷的情况下,还用装修包来额外收费,这些市场上的消息,也或多或少会对项目的品牌口碑造成影响,从而影响项目的销售。


03
少数项目仍遭疯抢

虽然有些项目遇冷,但值得注意的是,还有少部分项目也成为了淡季中的宠儿。
比如认购率高达633%的森兰壹公馆,由外高桥集团开发,七批次仅推出40套房源,最终认购率高达633%,成为七批次中认购率最高的项目。
不得不承认,外高桥集团此前也在森兰板块打造过森兰星河湾等项目,也是获得了不错的市场反响,而且品质也是中上层水平。

森兰壹公馆此次认购率爆表,一方面在于项目本身供应量小,造成僧多粥少的局面;另一方面也在于项目之前的品质口碑还有学区资源。

徐汇的御江廷也出现了热销,该项目售价为13.1万/㎡,主力建面约为70-255㎡2-4房,可以说满足了不同类型的购房者的需求。总价起步价也要1000来万起,但认购率还是达到了325%。
该项目位于徐汇西岸滨江,本身就是一个热门板块,项目周边有比较好的景观资源和商业资源,因为1000来万的起步价,吸引来的也是中高端人群。



复地集团在项目户型配比上也比较讨巧,相比附近一直不入市的香港置地启元的大户型房源,御江廷非常适合上车。
这个项目也是结合了“复地WISE健康+”产品体系,据说未来入住的能源费用将是普通住宅能源费用的40%左右。



地段优势+户型讨巧+产品创新,或许是项目受到追捧的几大因素。
不知道大家发现没有,这些认购率爆表的项目,除了在地段上具有优势外,另外在产品设计和品质上也普遍较好。
当然,还有一些注定热销的项目正在赶来的路上:
比如位于黄浦江畔的绿城·外滩兰庭可谓万众瞩目,这个项目就在黄浦湾一期隔壁,黄浦湾一期已经是30、40万/㎡,绿城·外滩兰庭也注定将是豪宅顶流。据说已经很多高管、老板已经下决心要入手这个盘了。



结语

在如今市场趋于理性之下,已经很难再现过去楼市火爆的局面,楼市已从卖方市场向买方市场过度,购房者对于产品是越来越挑剔。
这也更加考验着房企的产品力,这也是房企穿越周期的核心之一。
或许今年上海的新房供应就此落幕了。也希望明年的上海新房市场,能够有更多优秀的作品和大家见面。

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主编:张艳

责编:doug
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