力求平稳发展：2023年房地产市场展望

盘石

展望2023年，面对房地产后周期以及房价持续下跌趋势，我们认为政策主要集中在支持房地产平稳发展上，在“房住不炒”的主基调下，加大对优质开发商的流动性支持、加大对刚性住房需求的金融支持、加大对房价过快下跌城市的政策支持，允许居民杠杆率阶段性合理上升，力求房地产市场乃至全国经济的平稳发展。
2023年的房地产市场或呈现以下特点：
第一，土地市场结构更加优化：在商品房销售市场或逐步回暖的背景下，土地市场尤其是开发商购置土地面积增速或将有所回升，以国企或城投公司为主的购地主力趋势不会发生改变，但开发商购置土地面积会逐渐回升，土地流拍率会明显下降。
第二，商品房销售增速或将更大改善：政策上首先是继续实施降息政策，其次是因城施策放松限制，接着是政府增强市场信心，最后，我们预计2022年四季度商品房销售仍在低位，而2023年商品房销售面积累计同比从5月或开始回升，全年累计同比增速或为-10%左右，另外预计2023的整体房价或也继续下跌5%。
第三，房地产投资有望逐步回升；房地产融资在政策推动下明显改善；房地产行业的集中度有望提升；另外，整个房地产市场的消费模式将会继续改革转型，“租购并举”这种模式将会长期存在于中国的房地产舞台。
政策基调：加大支持，力求市场平稳
2020年以来房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。2020年8月，银保监会主席郭树清刊文《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》指出：房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。同月，住建部、银保监会制定了“三条红线”政策。 进入2021年，房地产调控政策继续收严。2021年年初，监管层对商业银行信贷占比作出规定，即“房地产贷款集中度管理”。2月，自然资源部指出22个重点城市住宅用地需实施“两集中”同步公开出让，一是集中发布出让公告，二是集中组织出让。4月，中央政治局会议提出“防止以学区房等名义炒作房价”。
在严格的房地产调控政策下，商品房市场发生转变。首先，房地产市场热度大幅下降。1-10月，全国商品房销售面积累计同比仍在快速下滑。其次，居民购房预期也大幅下降。10月份新增居民中长期贷款仅332亿元，同比-92%，最后，土地拍卖市场热度也明显降低。从全国第三轮土拍来看，底价成交、低溢价成为主流。

[/table]2022年，房地产调控政策开始放松。1月、5月、8月央行分别下调5年期LPR利率5BP、15BP（下限下调20BP）和15BP。今年以来陆续有城市放开限购限贷政策，体现了房地产调控政策逐渐放松的趋势。

[table]

展望2023年，面对房地产后周期以及房价持续下跌趋势，我们认为政策主要集中在支持房地产平稳发展上，在“房住不炒”的主基调下，加大对优质开发商的流动性支持、加大对刚性住房需求的金融支持、加大对房价过快下跌城市的政策支持，允许居民杠杆率阶段性合理上升，力求房地产市场乃至全国经济的平稳发展。
土地市场：结构更加优化
全国土地成交整体表现出量增价减，增速回暖的局面。全国成交土地占地面积同比从1月的-25.07%回升到10月的26.87%；全国土地成交总价由1月的-56.77%回升到5.47%，成交土地楼面均价的12月均值由1月的1709.33元/平方米下降至10月的1380.75元/平方米，溢价率由1月的3.18%下降至10月的2.4%。
不过房地产开发商参与土地市场情况并未像数据表现得这么乐观。今年土地购置面积累计增速从年初的-42.3%下降至前10月份的-53%，土地成交价款累计增速也从年初的-26.7%下降至前10月份的-46.9%。对比2021年全年17756亿，按目前的态势，全年的土地成交价款也可能只是去年的一半左右。
从三次土拍来看，土地推出规模普遍缩量，22城全年供地计划完成率不足五成。成交表现整体趋冷，除了一些热点城市保持热度外，底价成交成为土拍市场主旋律。民企拿地意愿进一步减弱，央国企、地方国资成为拿地主力。10月，财政部指出，严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入。国企城投拿地或将一定程度受到限制。
我们预计2023年的土拍市场可能有更多值得期待的地方，明年的土地市场或会受到较大的政策支持。在商品房销售市场或逐步回暖的背景下，土地市场尤其是开发商购置土地面积增速或将有所回升，以国企或城投公司为主的购地主力趋势不会发生改变，但开发商购置土地面积会逐渐回升，土地流拍率会明显下降。
商品房市场：预计明年销售增速或将更大改善
当前中国房地产市场长周期已经度过快速发展阶段，进入到后周期。在这个周期阶段，房价下行压力逐渐增大，购房预期逐渐减弱，房价收入比和房价租金比将向合理水平回归，这些预判都在逐步实现。
回顾今年的商品房销售，各项指标仍然不济。从全国数据来看，商品房销售面积累计同比仍处于两位数的负增长，1-10月份商品房销售面积同比为-22.3%，较1-2月份的-9.6%大幅下降。
《“十四五”新型城镇化实施方案》提出未来城镇化率将稳步提高，催生新市民住房需求。城镇化率稳步提高及放宽落户限制所带来的城市新增人口，有望成为增量购买力，为楼市稳定提供支撑。
2023年商品房调控政策大概率会从抑制转变为支持合理需求，维护商品房市场的长期健康发展态势。首先是继续实施降息政策。在房地产投资和销售都不济时，降息是推动房地产筑底回升的有效手段。预计2023年5年期LPR利率还有下降空间。 其次是因城施策放松限制。预计2023年会有更多城市出台放松政策，各地房贷利率均将呈现不断下调态势。
接着是政府增强市场信心。2022年7月28日，中共中央政治局会议，将“压实地方政府责任、保交楼、稳民生”重要性拉到国家政治高度，对稳定市场信心，稳定预期提供有利政策保证。
然后就是对民营开发商融资渠道的支持。11月8日银行间市场交易商协会发布信息，为落实稳经济一揽子政策措施，坚持“两个毫不动摇”，支持民营企业健康发展，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（第二支箭），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。
最后通过央企收购或者并购部分民企的部分项目资产，提振购房者对新房的信心，也是稳定市场预期的主要手段之一，今年部分央企已经向出险民营房企提供流动性支持。
结合以上定性因素，笔者认为明年的商品房销售大概率会回暖。