房地产行业变局！产业地产将不能捆绑住宅了

中年单身大叔

众所周知，工业土地（M用地）的地价要比住宅用地（R用地）便宜很多，所以各大传统开发商一直想尽一切办法以产业地产的名义低价拿地，并通过“产业新城”、“产城融合”等概念，描绘蓝图从而获得一定数量配套的住宅用地。


套路如下：
第一步：通过产业地产地价拿地；
第二步：先开发预售住宅回笼资金；
第三步：后开发产业园，获取产业政策，获取园区招商运营收入。
这是过去产业地产普遍的玩法，很多“挂羊头卖狗肉”的开发商就是以独特的“产城+住宅开发”模式，逐渐走向壮大的。



目前，50强房企里的45家都已经涉足了产业地产，在企业得利的同时确实也推动了产业发展。但由于不少房企挂羊头卖狗肉，以产业之名行地产之实，变相开发别墅（大师工作室）、公寓（个人空间）、商业（创意大街）等，很多开发商销售完“类住宅”产品后，对产业地产都开始了“慢动作”，要政策、要资金...
但是，
这类开发商不懂产业，其本身就不是产业地产商，可以说“不会干”；
这类开发商的“初心”就是住宅开发变现，对产业本身不报希望，不感兴趣，可以说“不想干”；
这类开发商卖完住宅，不想消耗大量人力财力支持产业，从根本上讲也“干不好”。
基于以上原因，各地方政府都在不断收紧产业地产用地出让的条件，目前北京等地产业园区内物业不得再进行散售等政策于2019年出台。
各地限制产业地产出让条件，规范产业开发商行为：
2019年5月23日，北京市住房和城乡建设委员会官网发布《关于进一步完善已建成研发、工业项目转让管理有关问题的通知（京建发〔2019〕216号）》，其中文明确规定，建设单位不得分割销售研发、工业项目。正式在整个北京市范围内全面叫停了工业、研发类项目的分割销售。
北京不是第一个这么干的城市。
2019年3月28日，郑州市发布《郑州市人民政府关于新型工业用地管理的实施意见（试行）》。
2019年8月，深圳发布《深圳市工业区块线管理办法》。
2020年3月8日，济南市发布的《济南市人民政府办公厅关于支持新型产业发展用地的意见（暂行）》。
2020年4月3日，东莞通过了《东莞市新型产业用地（M0）地价管理实施细则》（下称《实施细则》）。
政策上，直接制止了多年来依靠低价拿了产业地产用地（工业用地），却建写字楼、商铺甚至小产权住宅与别墅这些“套路”。
但，如此政策环境下 ，产业地产将怎么发展？政府的严格管控正是去“挂羊头卖狗肉”，给纯粹的产业地产开发及运营商一个健康的发展环境。

个人观点：
1.该有的商业配套还是有，比如食堂、宿舍、适当商业、会议场所等；
2.出让的地价也会有优惠，产业发展是国家的基石，鼓励产业的大方向不会变；
3.禁止分割销售，不代表不能销售，后续会出台更严格的审批政策，解决市场需求；
4.不再捆绑住宅，但还有商业、公寓等产品；
5.产业园区建筑使用规范更加明确，如容积率、商业比例、自持比例等；
6.地价进一步降低。不捆绑住宅，地价会相应的降低；
7.限售比例要求。比如可将产业用房的50%进行分割转让，用于引入从事生产、研发、设计等环节的工业企业或生产性服务企业，让开发商资金平衡。
8.销售条件驱严。符合要求且需要购买厂房的企业，经过严格审核，取得购买资格，不排除“先租后买”模式。
9.专业的产业开发及运营商将迎来新的发展机会，如联东U谷等；
原因：优秀的产业地产开发企业更有机会拿到低价的地，取得更多更好的政策支持，金融支持，可以强化品牌输出，更多的运营合作机会等。