地产市场暖风劲吹，上海楼市能否反弹？

兜的盖世英雄

昨天A股迎来一场酣畅淋漓的大涨，盘面上房地产板块一马当先，近三十余家涨停或触及，满盘皆红的场面蔚为壮观。作为房地产的强相关行业，银行和保险板块亦强势崛起，多股飘红

背后的推手即是11.28日，证监会出台的关于房企上市公司的五大举措，恢复了从2015年以来，一直暂停的股权融资功能。这项新政绝对是地产业的特别重大的变化，也是特别重大的利好。从中远期效果来说，远远大于近期银行授信房企两万亿。原因很简单，一个是授之以渔，一个是授之以鱼




至此，从11.14日《房地产16条》发布后，金融系统从供给侧驰援地产的三支箭，俱已射出。信贷方面，有两万亿授信；债券融资，有2500亿发债计划；股权融资，全面复活房企股市配资功能

一线城市居民购买力强劲，楼市财富效应向来敏感，风险偏好比较强。近期楼市暖风不断，利好频出后，我们看看一线楼市会有什么变化，以上海为代表




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作为国内基本面最健康，楼市支撑最有力的城市，上海楼市2022年的走势，亦是一波三折，和全国市场遥相呼应




2022年初，在地产市场边际调控政策松动，二三线城市频出利好的市场背景下，上海楼市的二手房市场，也逐渐回暖。受去年调控新政，尤其2021年8月以来“指导价”影响，市场一度跌入低谷，一直在1.3～1.4套的荣枯线下徘徊。但春节以后，市场骤然交易热情转浓，二三月均达到1.6万套，有量能逐渐增加，“小阳春”呼之即来的气氛




但随之是三月底，众所周知的奥密疫情，被不可抗力按下市场的“休克”键，几乎零成交；疫情消退六月复工市场再启后，六七月有一个压抑需求释放，报复性的反弹，月成交超过2万套；但随着八月全国楼市因保交楼和房企暴雷，二次探底下行后，上海市场也成交回落，九十月也跌至1.7～1.8万套；应该强调，最艰难的是十月底到11月初，对应的是全国疫情反弹，地产市场再度下行，尤其上海楼市顶尖豪宅，在两周内有个别抛盘现象，对市场信心是个损伤，当然这种势头已在《地产16条》后个戛然而止

不仅仅是二手房，贵为“天之骄子”，倒挂效应明显的新房市场，在进入9月第四批次上市后，去化率已经在降低至65%，进入十一月第六批次，去化率更是降至45%。主因是全国地产市场因疫情多点开花，二次探底的悲观情绪的传导，次因是二手房市场的低迷，置换需求受阻

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但上海作为国内地产市场里领头羊，政策敏感度也是数一数二的。11月中旬以来，对楼市刺激政策暖风劲吹，政策面尤其供给侧，已达到倾巢而出，“应出尽出”的程度。笔者认为，上海不但会吸收利好，市场情绪翻转，而且会带来市场的正反馈，即再次反弹

从市场趋势来看，六月重启后的上海楼市，成交呈结构性分化行情：城区老破小和外环500万以下刚需，市场交易气氛比较冷淡；但在6月初，走出了一波次新房行情，七月走出了一波顶级豪宅行情，价格上扬达到10%，只能说上海的资金面太宽裕，居民预期太强，在全国市场下滑下，能诞生结构性行情；但进入10月下旬以来，的确回调的幅度不小，内环改善型住宅，已达到10%




但目前政策利好不断，尤其11月中旬的《地产16条》作为地产救市总纲后，半月时间，已确认市场政策底，金融部门“三箭齐发”刺激楼市。上海市场见底反弹，应是大概率事件

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上海市场的反弹速度，取决于两个因素：一是十二月份是否降息来提振市场，目前“见底”后，还需要一个象征性的政策信号；二是上海在十二月份，是否有对紧缩性现行楼市政策的放松




以上两个反弹动因，有其一即可。但是区别前者需要三个月，后者一个月足矣；如果两者双管齐下，那市场肯定应声而起，考虑到今年以来，唯有京沪保持紧缩性的楼市政策，如有所放松，购买力被压制，会有一个快速释放

但笔者认为，12月房贷降息，基本没有悬念。但上海楼市购房政策边际放松，不确定性比较强。从今年全国80城已出台700多条宽松政策，上海按兵不动来看，决策部分对上海市场是极其了解的，基本面太健康，一旦有重大利好，短期价格可能拉升的比较快

当然或许还有疫情的因素，决策层的通盘考虑；但即使上海不放宽购房政策。12月反弹也是毋庸置疑的，因为利空出尽，即是利好。