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地产市场暖风劲吹,上海楼市能否反弹?

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发表于 2022-12-14 14:16:12 | 显示全部楼层 |阅读模式
昨天A股迎来一场酣畅淋漓的大涨,盘面上房地产板块一马当先,近三十余家涨停或触及,满盘皆红的场面蔚为壮观。作为房地产的强相关行业,银行和保险板块亦强势崛起,多股飘红

背后的推手即是11.28日,证监会出台的关于房企上市公司的五大举措,恢复了从2015年以来,一直暂停的股权融资功能。这项新政绝对是地产业的特别重大的变化,也是特别重大的利好。从中远期效果来说,远远大于近期银行授信房企两万亿。原因很简单,一个是授之以渔,一个是授之以鱼




至此,从11.14日《房地产16条》发布后,金融系统从供给侧驰援地产的三支箭,俱已射出。信贷方面,有两万亿授信;债券融资,有2500亿发债计划;股权融资,全面复活房企股市配资功能

一线城市居民购买力强劲,楼市财富效应向来敏感,风险偏好比较强。近期楼市暖风不断,利好频出后,我们看看一线楼市会有什么变化,以上海为代表




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作为国内基本面最健康,楼市支撑最有力的城市,上海楼市2022年的走势,亦是一波三折,和全国市场遥相呼应




2022年初,在地产市场边际调控政策松动,二三线城市频出利好的市场背景下,上海楼市的二手房市场,也逐渐回暖。受去年调控新政,尤其2021年8月以来“指导价”影响,市场一度跌入低谷,一直在1.3~1.4套的荣枯线下徘徊。但春节以后,市场骤然交易热情转浓,二三月均达到1.6万套,有量能逐渐增加,“小阳春”呼之即来的气氛




但随之是三月底,众所周知的奥密疫情,被不可抗力按下市场的“休克”键,几乎零成交;疫情消退六月复工市场再启后,六七月有一个压抑需求释放,报复性的反弹,月成交超过2万套;但随着八月全国楼市因保交楼和房企暴雷,二次探底下行后,上海市场也成交回落,九十月也跌至1.7~1.8万套;应该强调,最艰难的是十月底到11月初,对应的是全国疫情反弹,地产市场再度下行,尤其上海楼市顶尖豪宅,在两周内有个别抛盘现象,对市场信心是个损伤,当然这种势头已在《地产16条》后个戛然而止

不仅仅是二手房,贵为“天之骄子”,倒挂效应明显的新房市场,在进入9月第四批次上市后,去化率已经在降低至65%,进入十一月第六批次,去化率更是降至45%。主因是全国地产市场因疫情多点开花,二次探底的悲观情绪的传导,次因是二手房市场的低迷,置换需求受阻

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但上海作为国内地产市场里领头羊,政策敏感度也是数一数二的。11月中旬以来,对楼市刺激政策暖风劲吹,政策面尤其供给侧,已达到倾巢而出,“应出尽出”的程度。笔者认为,上海不但会吸收利好,市场情绪翻转,而且会带来市场的正反馈,即再次反弹

从市场趋势来看,六月重启后的上海楼市,成交呈结构性分化行情:城区老破小和外环500万以下刚需,市场交易气氛比较冷淡;但在6月初,走出了一波次新房行情,七月走出了一波顶级豪宅行情,价格上扬达到10%,只能说上海的资金面太宽裕,居民预期太强,在全国市场下滑下,能诞生结构性行情;但进入10月下旬以来,的确回调的幅度不小,内环改善型住宅,已达到10%




但目前政策利好不断,尤其11月中旬的《地产16条》作为地产救市总纲后,半月时间,已确认市场政策底,金融部门“三箭齐发”刺激楼市。上海市场见底反弹,应是大概率事件

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上海市场的反弹速度,取决于两个因素:一是十二月份是否降息来提振市场,目前“见底”后,还需要一个象征性的政策信号;二是上海在十二月份,是否有对紧缩性现行楼市政策的放松




以上两个反弹动因,有其一即可。但是区别前者需要三个月,后者一个月足矣;如果两者双管齐下,那市场肯定应声而起,考虑到今年以来,唯有京沪保持紧缩性的楼市政策,如有所放松,购买力被压制,会有一个快速释放

但笔者认为,12月房贷降息,基本没有悬念。但上海楼市购房政策边际放松,不确定性比较强。从今年全国80城已出台700多条宽松政策,上海按兵不动来看,决策部分对上海市场是极其了解的,基本面太健康,一旦有重大利好,短期价格可能拉升的比较快

当然或许还有疫情的因素,决策层的通盘考虑;但即使上海不放宽购房政策。12月反弹也是毋庸置疑的,因为利空出尽,即是利好。
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