北京楼市：这样做才是收益最大化！

用户张哥有爱的男人

大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：
1、提问：京爷您好，之前退个税的政策，想问一下对于非热点板块换热点板块的情况，什么时候是好的置换的时机。是需要尽快出手潜力不大的资产，等待性价比房源出现，然后迅速下手？还是市场还会有一段时间的偏冷，可以慢慢置换？
回答：你好，对于非热点板块的房子（或者说潜力一般的资产）置换到热点板块得情况，先卖后买还是比较适合的。原因是：① 潜力一般的房产在出手时可能会遇到一些难度，早点出手灵活性大 ② 潜力一般的房产，升值性差一些，而热点板块的房产升值性好，一旦行情或者市场起来，你不一定能跟得上，更重要的是热点房产一涨就涨很多，早点出手手头的劣质房产才能收益尽量最大化。早点儿做好准备吧。你可以参看星球内部资料《北京楼市冷暖监测》《北京二手房捡漏房源每日汇总》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
2、提问：京爷你好，想请问一下，永定门外的新奥洋房怎么样
回答：新奥洋房，小区自然不错，属于周围中居住环境和品质比较稀缺的次新小区了，加之在东城，所以居住属性和升值属性都不错，可以买。你可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
3、提问：您好！中关村公馆的一居想做为落户口保值的房产，对应八一小学。怎么样？或者周边有推荐的吗？
回答：你好，中关村公馆，应该是非70年产权吧，是否能落户你可以得确认一下（好像有些特殊）。理论上来说，这类公寓的房产遇到的问题比较多，如有办公、人员杂、居住体验差。理论上来说，我更推荐考虑远中悦莱、中湾国际，或者常规小区稻香园。你可以参看星球内部资料《北京N大不能买的房产》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
4、提问：京爷您好，想请教一下，我家有东直门中学学区，在不考虑学区情况下，预算700w，有两种选择：
① 考虑兼顾自住：距离孩子上学近，只能买柳芳、左家庄、团结湖一代老破小，小三居。未来没有增值潜力。
② 考虑未来增值：购买东北方向次新小两居。但无法满足自住要求。保证增值的情况下，五年后置换次新小三居。
请问：1，2两种情况，哪种更优？
如果选择1如何保证一定的保值性。
如果选择2有什么比较推荐的楼盘。比如酒仙桥、望京等供选择。
回答：你好，柳芳、左家庄、团结湖一带老破小升值性确实会比较一般，属于低于大盘的选择，如果看着升值，不建议考虑。如果非要选择，那就考虑尽量管理好、楼龄新点儿的。相对来说，还是选择第二种方案好一些，东和北，你可以重点考虑望京、朝青的一些热盘，如青年汇、国美、利泽西、望京花园之类的。酒仙桥这边的表现相对一般。你可以参看星球内部资料《北京二手房捡漏房源每日汇总》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
5、提问：京爷你好，首付300万左右，2000年后的次新房，2居室，考虑升值性好置换以及交通便利，奥林匹克地段周边有没有好一点的小区推荐。
回答：你好，这个预算，在奥森附近买2000年后的次新房两居，还真不是太好找。要不你看看安慧北里的几个园：安园、雅园、秀园？2000年前的样子，升值性好，流动性强。你可以参看星球内部资料《北京买房看房技巧》
6、提问：京爷好，最近在回龙观看房有几套性价比不错的房源但中介说房子所在的那栋楼有人跳过楼   想问一下，这种情况会影响整栋楼的未来交易和升值性吗？另外，融泽嘉园三期88平的两居和公园悦府81平的两居，都是全南向，总价相差不大，哪个更好呢？太纠结了。。。
回答：你好，短期可能会有部分人介意，长远来看，影响估计不会太大。“融泽嘉园三期88平的两居和公园悦府81平的两居”，各有有缺点吧，你看那个性价比高即可，根据同户型成交价来比较，升值性都不错。如果自住为主，可能融泽嘉园三期88平的两居户型居住体验好点儿，公园悦府有个卧室太小了。你可以参看星球内部资料《北京二手买房看房技巧》《北京二手房捡漏房源每日汇总》
欢迎提问，内部资料：
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