证监会支持房地产再融资，为房地产企业迎来决定性利好

山青云淡

11月28日，证监会发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问的有关表述，标志着本轮金融支持房地产市场，尤其在保持房地产企业健康稳定发展，化解房地产企业阶段性债务危机方面，为房地产企业开展自救、行业并购和行业互救方面，提供了决定性方案，预测房地产行业将迎来大规模并购潮。上市国央企背景房企，有望通过本轮资本市场开放，吸纳存量资产，做大资产规模。
本次资本市场支持房地产行业健康稳定发展的新5条，也标志着对房地产宏观调控的重大转型，标志着房地产调控由“去杠杆，降负债”的调控手段，向“增权益，扩股权”的方式进行转变，将有效改善房地产资产负债表结构，加速房地产行业内部横向整合。
下边，我们对证监会新5条内容逐一进行解读：
出台背景



1、资本市场支持房地产健康稳定发展，是金融支持房地产健康稳定发展的重要组成部分，是借贷、发债、股权中的第三支箭。本次新5条的发布，意味着金融支持房地产发展的三种途径和方式已经全部释放完毕；
2、重新肯定了房地产是国民经济发展支柱，是稳定宏观经济大盘不可或缺的重要的组成部分。
3、资本市场新5条，是在主要房企资产负债表达到极限值后，转为从增强资产负债表中资本、权益角度，改善资产负债结构，可为房企通过借贷、发债等方式增加债务规模，做大分母，提供有利条件。
4、希望促进房地产市场盘活存量，防范风险，转型发展。
第一条：恢复上市房企并购重组及配套融资。



房地产行业在当前需求端萎缩导致房企发展受限的情形下，通过并购重组，将对房地产供给侧的改革优化，重塑行业秩序起到积极的作用，加速行业内部整合。重组对象须为房地行业上市公司，意味着并没有开放新的房企IPO。允许上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产，意味着上市房企可收购非上市房企的项目。发行股份购买资产时，可以募集配套资金；意味着，可以通过资本市场募集权益资金，在不增加负债的情形下，开展项目收并购业务。募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等；意味着募集资金将以吸收、消纳市场存量为主，并不鼓励房企将募集资金直接用于土拍，和直接支付土地出让金。但此举对房企新增土地仍然具有积极意义，募集资金可经过存量项目销售完成后，转换为销售回款，即可用于新增项目的获取和开发，相当于通过资本市场为房企提供了一笔初始资本金。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合。意味着与房地产行业相关的产业如建筑、代建、家装等行业有较大机会进行重组合并。国央企公司，还可以利用此次机会，进一步完成延链补链强链等工作。
第二条：恢复上市房企和涉房上市公司再融资。


允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，本条对已出险房企如恒大、富力、融创、正荣、蓝光、华夏等房企有积极意义，这些房企的停工、烂尾项目预计将会快速得以解决。城市更新项目将迎来重大利好。
此前，房企受开发周期长，销售不确定性影响，在城市更新项目上自有资金投入十分谨慎，多个房企甚至退出了部分城市更新项目，本次再融资支持棚户区改造和旧城改造中拆迁安置房建设，将为城市更新项目解决前期较大的资金来源，将有力推动城市更新业务的开发。
此前，由于受房地产负面清单管理限制，部分主营业务为其它业务公司，因涉及房地产开发业务，再融资受到一定影响，此次，调整取消了涉房企业再融资限制，不过对再融资资金投向做出限制，此举将加快非主营业务为非房地产业务的企业加快转型。
第三条：调整完善房地产企业境外市场上市政策。


港股上市的内地困境房企，如融创、富力、中梁、禹州、佳兆业、花样年、远洋、雅居乐、奥园、正荣、卓越等房企将受益。
第四条：进一步发挥REITs盘活存量资产作用。


这一点不算新鲜，只是再次强调。此前已经对保障性租赁住房发行REITs进行了较大支持和鼓励，并已经完成政府性租赁住房平台北京、深圳、厦门和企业类华润租赁平台的发行或正在发行，年内累计规模近50亿元。相比较而言，若商品房市场再次活跃，则租赁住房的发展速度将有可能变缓。
第五条：积极发挥私募股权投资基金作用。


房地产私募股权投资基金管理公司，起死回生。
2021年一季度，证券投资基金业协会对房地产私募股权投资类基金备案按下了暂停键，受此影响，近2年多数房地产私募股权投资基金类管理平台无新增业务，若存量项目较少，当前应在垂死边缘。
此次，新5条，意味着房地产私募股权投资基金恢复备案和业务开展。也意味着此前，对私募股权资金进入20个房地产投资热点城市的限制全部取消。
以上解读供房地产专业从业人员参考。以下内容为大众参考。
一、对房价的影响。
房企打折促销冲动减少，长期需求减少没有改变，大幅上涨动力不足。此次政策受益方，主要是为行业供给端房企提供充足的权益资本，房企获得资金后，会减缓当期回款冲动，房价短期内会保持稳定，降价促销的房源可能会取消。短期内会表现为房价上涨。长期看，人口结构和购买力（收入）要素当前没有实质性利好，长期上涨动力不足
二、对老旧小区住户影响。
棚户区、旧城区改造将会再次启动，将迎来新一轮拆迁改造小高峰，部分人将会受益。
三、对私募股权投资管理人及投资者的影响
私募股权投资基金可重新展业投资于房地产，撑到现在没有倒闭的公司，基本上有了新的发展机会，可继续开展相关投资业务。
私募基金投资人，在当前理财收益较低的情形下，私募股权投资基金将再次为投资人提供收益（风险）相对较高的投资产品，可保持关注。
四、整体看法。
意味着，从2018年以来，宏观经济上希望通过减少对房地产依赖提高其它产业占比的重大改革进程，阶段性失败。
我们的经济发展任重而道远，当前房地产对稳定宏观经济发展仍旧起到压舱石的基础作用。
我们看到的问题，相信高层也一定可以看到，四年来的努力，说明大家努力过，尝试过，只是受困于复杂环境的影响，当前仍然走不出基于土地要素进行社会基础分配和财政收入的经济模型，构建多重产业结构、商业要素和税收模式的经济模型，仍然是长期追求的改革目标。
大家需要一起努力，共勉！