浅谈当下投资性房地产

人间天上

一、投资性房地产整体态势
1.投资性房地产产生的缘由
（1）投资性房地产是企业为投资目的，而不是自用目的所持有的土地和建筑物。
（2）随着经济的发展和投资观念的改变，将房地产作为一种投资手段的方式已成为一种较为普遍的经济现象，同时也成为了企业新的经济增长点，以至于出现部将投资性房地产作为主营业务的企业。
2.投资性房地产开发企业出现两级分化现象
随着市场竞争的加剧，一些缺乏竞争优势的房地产企业被淘汰出局，根据竞争优势原理，企业获得竞争优势不外乎三种战略，即：本钱领先战略、歧义化战略及目标集聚战略。像万达、俊发、保利等大型地产公司借助规模化开发，进行产品复制，形成品牌优势，占领高端市场，实施差异化竞争优势，最终获得本钱优势；而一些中小型公司，则是针对细分市场，进行工程开发，最终获得目标集聚的竞争优势；这种两级分化导致现在房地产呈现出“大而专，小而精”的业态趋势。


二、投资性房地产市场需求影响因素分析
1.人口因素
（1）中国是一个人口大国且人口增速较快。目前，随着人口的增加和人口结构的变化，房地产作为生产、生活的必需品，促成了投资性房地产的产生。
（2）随着近年来人们思想观念的发展，以及我国家庭结构的改变，导致现在呈现出家庭规模缩小、家庭数量增多的趋势；加之以往的计划生育政策的沿用，使得三口之家、老人独居的家庭结构显现的呈现；但是从2007年至今，房地产的需求量在逐步区域饱满，导致投资性房地产市场趋于下坡，尤其二、三线城市尤为突出。
2.城市化因素
随着中国城市化进程从高速发展呈现出趋于稳定的态势，使得城市新增人口首次置业的需求在逐步趋于平稳，最终形成农民工选择户型小、价格低的小公寓；刚步入社会的大学毕业生选择单身公寓或经济适用房；白领阶层选择居住舒适、交通方便的中高档社区；导致昆明钢铁控股有限公司早年投资的房地产项目渐渐难以满足当代需求，从而在盘活过程中出现难售卖、难推荐、难题多等多种不利情况。
3.收入因素
根据马斯洛的“需求层次理论”，随着人们收入水平的不断提到，使人们对住房的要求也随之发生变化。“居者有其屋”已不再满足人们的心里需求，而是对住房的质量、大小、结构、交通、环境、舒适程度、建筑风格等方面提出了更高层次的需求。因此，由收入因素带动的改善性需求也是我国房地产需求高位运行的重要原因，同时也对早期投资性房地产项目带来了新挑战。
4.城市拆迁改造因素
随着工业化和城镇化的快速发展趋于平稳，各大中城市对旧城改造和房屋拆迁力度也渐渐饱和。原来按照国家关于拆迁安置“拆一、建一、还一”的原则，导致部分中型城市对于城市拆迁改造带来的被动性住房需求渐渐饱和，甚至出现“供大于求”的新型供需关系。
5.疫情因素
自新冠肺炎疫情从快速蔓延到现目前的稳定期间，疫情对投资项目的压力也逐步从用工、材料、招商、签约、优质项目储备等方面体现出来；虽然国家层面针对这些问题全力做出了较大的保障和重点支持，但是长时间的疫情影响导致投资性房地产的短期投资不确定性因素增加、投资预期降低、招商引资迟缓、优质项目储备能力不足。
三、投资性房地产项目盘活
投资性房地产项目，盘活通常是严格按照相关法律法规，结合市场需求，根据房地产公司带息负债、资金链、资产现状及发展规划等情况，以有效盘活存量资产，减少资金占用，降低公司负债，最大限度降低经营风险，增强发展动力为目的开展的工作。
房地产行业特点
1980年4月自邓小平提出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想开始，住房制度改革才缓缓拉开序幕；1992年邓小平的南巡讲话房地产才开始迅速发展起来，掀起波澜了房地产开发的高潮；2001年因为北京申奥成功、中国正式成为WTO成员等事件的产生，促成了投资狂潮的出现；2002年，政府为规范化土地市场出台了招牌挂政策；2006年12月中国金融业全面开放，外资、热钱快速涌入中国市场，加快了房地产热潮从一线城市渐渐向二、三线城市转移速度，此时投资性房地产也渐渐初具规模。