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一、房地产广告行为提示
我们经常会听到新闻爆雷：某某楼盘虚假宣传被罚，某某开发商虚假宣传被法院判决赔偿、某某小区虚假宣传导致业主集体维权等等。我们这个时候讨论的虚假宣传，实质上是包括了两个法律层面的问题：
一是在广告法层面，房地产开发企业应当如何规范、合法的发布地产广告，违法的后果是什么？
二是在合同法层面，开发商的对外宣传允诺，会对于商品房买卖合同的双方造成什么影响？
2022年6月17日，昆明市市场监督管理局官网发布关于规范房地产广告行为的提示，依据《中华人民共和国广告法》《房地产广告发布规定》，拟定了22条房地产广告的具体情形提示，同时5月至12月，市场监督管理局将持续开展房地产广告违法行为专项整治。
根据规定，发布房地产广告，应当具有或者提供相应真实、合法、有效的证明文件；对于司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得发布房地产广告；房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期；不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。不得以广告宣传明示或者暗示承诺购买商品房可以获取中小学幼儿园学位资格；不得利用“名校”“学区房”等教育设施和项目形象进行误导宣传等。
上述提示其实是从广告法的角度，再次重审了房地产广告宣传的合法边界，对法律法规明令禁止的宣传内容向开发商、购房者进行了提示。
二、房地产广告提示分析
在住建部门列举的22条房地产广告提示当中，有些大家一看就明白是什么意思，但有些可能比较生疏，我们来做一个简单的分析。比如：在第4条当中是这样提示的：房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有以下内容：1.升值或者投资回报的承诺；2.以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；3.违反国家有关价格管理的规定；4.对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。
01房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积
“买房赠面积”是开发商屡试不爽的营销噱头，不少楼盘广告中会出现“买一层送一层”、“使用率高达百分之130%”、“n+1房”等形形色色的广告语来进行宣传,但却从不明确标注房源的真实面积,购房者可能稀里糊涂就掉进“陷阱”里。买一送一，送的是什么一？使用率是以什么为计算基数？这些模棱两可的营销宣传都是法律禁止的，开发商不允许任性地吹嘘户型,而不标示具体的建筑面积、赠送面积了。
02房地产广告不得承诺升值或者投资回报
这种情况大多数出现在写字楼或者商铺的销售情形当中，部分开发商会在营销宣传中特别标注出项目属于稀缺资源、升值空间大，有些开发商还会在发布广告的时候就承诺售后立即可以返租等等。有些开发商会拟定这类广告：“产权旺铺投资，仅售10万元/间”、“购买后三年回本”、“即买即赚50%”、“年回报率15%”等等，根据《广告法》规定,房地产广告里不得含有“升值或者投资回报的承诺”内容。并且,不得对未来效果、收益或者与其相关的情况作出保证性承诺,明示或暗示保本、无风险或者保收益等。
03不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置
我们经常看到这样的楼市宣传单：“五分钟直达地铁口”、“离高铁站八分钟”、“十五分钟都市中心生活圈”、“到某医院仅需几分钟”、“沃尔玛就在楼下”等等，开发商所谓的“几分钟”是以什么方式计算？是乘公交、步行还是驾车?是什么时间段统计的？上班高峰期还是夜晚、假期？在实操中，这类宣传是不严谨的，也会产生很多争议，所以是《广告法》所明令禁止的。
04不得违反国家有关价格管理的规定
很多开发商的户外广告“某楼盘3000元/㎡起”的字样。单看标注的售房单价确实非常有吸引力，可能远低于同地段其他楼盘，很有竞争优势，但是真正到售楼部去咨询却发现，宣传的这种价格的房子数量极其有限早已卖完，或者只有位置很偏、户型采光不太好的房子才是这个价，其余在售的房屋要比宣传的价格高得多。其实，这些广告中的数字只是吸引购房者的噱头,上面的“起”字才是重点。
新《广告法》要求,广告中对价格有标示的,应当清楚标示为实际销售价格,明示价格的有效期限。我国很多城市的住建部门已经明确要求开发商的户外广告不允许再出现“起”字的内容,今后在房地产户外广告宣传页中涉及价格的,应该明确标注“××元至××元/平方米”。
05不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传
交通、学校、商业、医疗等是购房者选择楼盘时重点考虑的几个因素，距离大型商场、学校、公园、车站较近的房子肯定要贵,而远离这些资源的房子相对就要便宜。很多购房者购买房屋还看好其未来的升值空间,而规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件无疑是升值与否的重要条件。所以,开发商都喜欢抓住这些配套或规划作为卖点,广告宣传上也多以此作为广告热点,以达到楼盘热销的效果。
问题是“规划或者建设中的市政工程”往往带有不确定性,开发商也不能保证规划或者建设中的市政工程一定如期交付，一定与其宣传时的内容一致，一旦因种种原因搁浅，或者规划建设情况调整,蒙受损失的是购房者。所以新《广告法》规定,开发商不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。
此外规范房地产广告行为的提示中还强调了《房地产广告发布规定》中规定的，不得出现关于风水、占卜等封建迷信内容;对项目情况的说明、渲染不得有悖社会良好风尚;不能有为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺等。
根据《广告法》规定，违反上述规定的，由市场监督管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用一倍以上三倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处十万元以上二十万元以下的罚款；情节严重的，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。在《房地产广告发布规定》中还规定:《广告法》及其他法律法规有规定的，依照有关法律法规规定予以处罚。法律法规没有规定的，对负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者，处以违法所得三倍以下但不超过三万元的罚款；没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。
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发表于 2022-12-12 15:17:34
