“二十条”公布！地产股狂欢，信心恢复了多少？

世纪约定

撰文|杆姐&编辑|雯雯
信心终于来了一些！

今天一则重要的通知发布，强调“进一步提升防控的科学性、精准性，最大程度保护人民生命安全和身体健康，最大限度减少疫情对经济社会发展的影响”。



无论我国大陆还是香港股市，同样的狂欢开始上演，股民们该嗨了。尤其地产股，犹如久旱逢甘霖一般，疯狂地上涨。
杠杆地产看朋友圈有人开玩笑：今年“双11”，最高级的玩家是“卫健委”。的确，无论从哪方面来讲，我们都太需要信心了。
01

信心
关于这20条的内容，杠杆地产看到这些重点。比如放宽了对密接者的管控措施：

将“7天集中隔离+3天居家健康监测”管理措施调整为“5天集中隔离+3天居家隔离”等。

缩短了判定链条：

不再判定密接的密接。

优化了隔离方式：

将高风险区外溢人员“7天集中隔离”调整为“7天居家隔离”等。

减少了风险区划定：

将风险区由“高、中、低”三类调整为“高、低”两类，最大限度减少管控人员等。

优化了高风险岗位从业者的管控方式：

对结束闭环作业的高风险岗位从业人员由“7天集中隔离或7天居家隔离”调整为“5天居家健康监测”等。

优化入境管控，比如：

取消入境航班熔断机制，并将登机前48小时内2次核酸检测阴性证明调整为登机前48小时内1次核酸检测阴性证明。
对入境人员，将“7天集中隔离+3天居家健康监测”调整为“5天集中隔离+3天居家隔离”等。

此外，还明确了对各种“一刀切”，层层加码等问题的监管，问责等等。如果杠杆地产没记错，这应该是此前重要会议之后，第一次明确给出细则。




各种境内外利好叠加，资本市场嗅觉灵敏，截至11月11日收盘，沪指涨1.69%报3087.29点，深成指涨2.12%报11139.77点，创业板指涨2.04%报2405.32点，上证50指数涨3.19%；两市合计成交12231亿元，创近5个月来新高，北向资金净买入146.66亿元。
盘面上看，爆发力最强的是地产板块，东方财富数据显示，今日其主力净流入39.0亿元。
02

涨停
行情有多猛？杠杆地产简单看了下，房地产开发板块今天涨停的股票就有十来只，比如阳光城、中南建设、绿地控股、华发股份、滨江集团、新城控股、保利发展、天地源、广宇集团、金地集团、万科A等等。



涨停的地产股里，多数是财务比较稳健的房企。也有些目前已经暴雷的房企，部分主力流入占比较大。
港股方面情况也差不多，涨势更猛。截至11月11日收盘，涨幅最高的旭辉控股，单日上涨达72.22%，新城发展上涨53.77%，大发地产涨43.42%，龙光集团涨41.51%，碧桂园涨34.94%，合景泰富、时代中国、宝龙系、龙湖集团、雅居乐等多数内房股均有不同程度上涨。



地产债也是，涨势不错的“20旭辉01”涨超29%，“21龙湖05”涨近28%，“21碧地02”和“20龙湖04”涨超25%，“20龙湖02”、“16金地02”、“21旭辉02”、“19龙湖01”涨超20%……
实际上，这几天地产板块在资本市场的价格一直在缓慢复苏，只是今天更为猛烈。不过一片火热背后，杠杆地产看到，即便是涨了这么多，多数地产股的价格依然没有回到年初，甚至上半年的价格，可见前期的探底有多狠。
此前Wind数据统计，上市房企平均市盈率仅在5倍左右，市净率更是低于1倍，为破净最严重的板块之一。
03

个别下跌
在诸多利好加持下，地产股今日下跌的股票也是分外罕见。杠杆地产看到，A股房地产开发板块仅4只股票下跌，分别为西藏城投：下跌6.87%、莱茵体育下跌2.87%、ST海投下跌1.18%、ST泰禾下跌0.85%，其中部分股票主力流出占比较大。



值得注意的是ST泰禾，此前其连续三个交易日(2022年11月7日、2022年11月8日、2022年11月9日)收盘价格涨幅偏离值累计超过12%，后泰禾集团发布公告，称正在全力推进债务重组事宜，积极解决债务问题。截至目前，公司及各方尚未形成全面债务重组解决方案。
在杠杆地产印象里，泰禾集团是百强房企里最早暴雷的，几年过去，目前似乎还没有更好的路可走。
港股方面，今日也有下跌的地产股，比如九龙仓集团，单日下跌幅度达-14.29%，消息面上， 11月11日，MSCI明晟中期检讨结果显示，MSCI中国指数新增36只股份，同时剔出34只股份，当中包括九龙仓。
其他如新城市建设发展、国锐地产、新世纪百货中国、永泰地产等也有不同程度下跌。总的来说，和A股市场一样，即便是涨势喜人的内房股，其目前的股价也是在历史相对低位。
04

未来
除了今天的这个大利好，杠杆地产认为，房地产行业还有一些情况值得注意。
比如10月金融数据，居民中长期贷款少增幅度扩大明显，情况未有好转趋势。2022年10 月，社融存量341.42万亿，同比增长10.3%，新增社融9079亿元，同比少增7097亿元，新增人民币贷款4431亿元，同比少增3321亿元，新增居民中长期贷款332亿元，同比少增3889亿元，此前9月是同比少增1211亿元，这意味着10月的少增幅度环比大幅提升。



图表来源|中邮证券（特此感谢）
居民中长期贷款弱化，印证了10月地产销售承压，主要是二线、三四线城市走弱。
高频数据显示9月地产销售反弹，但10月销售再次走弱，一线城市成交面积同比下降14.2%（9月为下降 15.8%），二线城市成交面积同比下降 52.2%（9月为下降21.5%），三四线城市成交面积同比下降25.2%（9月为下降12.6%）。
不过此次20条发布，应该会适当推动房地产销售端的恢复，至少更多人可以相对自由活动了。
此外，民企的融资、债务压力仍然存在。根据中指院的数据，2022年上半年主流房企境内外发债融资分别为2131亿和184.1亿，同比分别下降12.9%和90.1%。
从央国企占比来讲，上半年境内外发债中央国企占比达89%、64%，较2021年上升18个和50个百分点，民企融资端压力犹存。
根据Wind统计，2023年预计境内债到期3277亿，2023年第一季度将迎来新一轮到期
高峰。
好消息是，这几天官方也发布了消息，称会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资——“第二支箭”。
整体趋势来看，环境似乎在往好的方向发展，各方也在发力纾困房企，希望能一直延续下去，希望我们离科学的道路越来越近。
本文未标注出处的图表，均源自东方财富网，特此说明并致谢