房地产目前的困境——年轻人必看！

美奈提

在谈这个问题之前，我有必要重述一下我之前对我国国情的一个基本判断，即在人类历史资本主义文明阶段，我国现阶段处于产业资本向金融资本转型的历史时期，当然因为我国独特的大陆板块的地理特点和文化特点以及其他的基本国情和国际形势，我们不太可能走美国在上世纪七八十年代产业资本完全异化为金融资本的转型道路，但是我们要明确的的是资本不断的异化是资本最主要的一个特征，是不以人意志为转移的不可逆的资本主义阶段的客观规律，其不仅表现为对于人的异化，即为追求最大剩余价值把人异化为劳动力之生产要素，也体现在其自身的异化上，即为追求最大利润从产业资本异化为金融资本。
      有了以上铺垫性的论述，我们就可以知道房地产最根本的特征是金融化的产业资本。当产业资本发展到一定阶段时，充分发展供给端就会造成需求的相对不足，这就表现为生产或产能的绝对过剩，企业扩大再生产的能力即资本积累率也就随之下降了，但资本不是铁板一块，它是有灵魂的，其逐利的特性会造成不可逆的实体经济资金的析出，从而流向更能盈利的部门，所以，如果房地产业有相比其他产业更能盈利的条件的话，那么它大可不必担心资金的持续性问题。那问题又来了，房地产行业相对盈利的条件是什么呢？
      先说结论吧，我总结为国家现代化发展战略的政治正确。

      如果说城市化是实现现代化的基础，那么发展房地产行业就是实现城市化的基础，所以房地产是城市之所以为城市的基础建设，我国每年就有60%以上的钢铁用于城市的房地产建设。而产业集聚的城市化发展战略必然又客观造成两大差别或矛盾，即区域不平衡、城乡对立的区域差别和城乡差别，前者指资本集聚沿海，后者指资本集聚城市，资本集聚指产业资本吸引的资金和劳动力两大生产要素的集聚，这两大差别我认为城乡差别最为根本，但区域差别是主导城乡差别的，表现为即便是一些内陆大城市也因形成不了资本集聚而有衰败的趋势，说了这么多其实也就说了一句话：在城市化的国家发展战略下，人口从内陆、农村流向沿海、城市与人口回流构成一对矛盾关系，其中前者是矛盾的主要方面。所以，如果你哪天发现你们村里平时外出打工的人有一段时间没出村了，那么很大可能是国家经济不景气，外面的企业不招工了；如果你发现你村平时外出打工的人长时间不外出了，那么很大可能意味着国家发展战略的改变，你家被乡村振兴了。
      人口流出与回流的矛盾关系的主次方面的变更要看国家发展战略，而国家战略的调整也是依据于现实的客观环境的，大形势在此不必多述。所以房地产相对其他产业的盈利条件被我们找到了，即国家城市化发展战略客观导致的人口相对定向流动。大家都知道，在市场经济条件下，商品的价格是由市场的供给和需求决定的，其他商品的需求是被个人偏好啊、现金收入能力啊等等一系列复杂因素决定的，唯独房产这种商品，不管你是人才还是人口都有对住房的需求，只要是个人都有对房产的刚需，所以庞大的人口流动就意味着旺盛的房地产需求，这种需求推动型价格上涨所带来的利润空间是很大的，于是在产能过剩条件下从实体经济析出的资金就有利可图了，有实体产业过剩大资本的介入，民间分散小资本也就不甘寂寞了。我国在90年代末就已经出现了产能过剩的问题，所以自千禧年后一路上涨的房价就不足为奇了。除此之外，还有一个房价上涨还有一个国家宏观层面的考量，即房价上涨的背后是吸纳其他一般商品的通胀，换言之，房子作为一种商品实现了用其自身的高通胀来吸纳本应发生在其他商品上的通胀，印这么多钱，释放这么多流动性总有地方要去吧，不去股市、房市又能去哪呢?
       如果仅是城市化人口流动所带来的住房需求导致房价上涨，那也符合市场基本规律，问题是房价如何从上涨变为飙涨的呢？这就是房地产金融化的问题，就是房地产的住房需求与投资需求构成一对主要矛盾关系后，投资需求变成矛盾的主要方面的问题，且投资需求的产生是基于住房需求。

      主导房地产金融化的毫无疑问是金融资本，而金融资本的载体之一就是地方银行。在说清楚这个问题之前，我们先谈一下地方政府的财政问题，自九十年代朱镕基总理进行分税制改革之后，地方财权集于中央，此后地方政府的财政收入主要来源是靠转卖土地获得的，于是房价越高地价就越高，地价越高房价也就越高，这种“土地财政”将地方政府与房地产商捆绑在了一起，或说，是客观的形成了利益集团，有了地方政府的政策支持，房地产便有愈演愈烈之趋势。在诸多因素的作用下，房产就成为了高收益资产，于是房地产便自觉金融化了，即房产作为银行信贷基本的抵押资产所形成的基于房地产的银行金融体系，不管是个人向银行贷款，还是中小企业向银行贷款，又或是地方政府向银行的贷款，基本都是用其所持房产作为抵押资产的，房价越高，资产价值越大，贷款的数额也就越大，而信贷规模越大、交易越频繁银行的收益也就越多，从利益关系来看，房地产商与地方政府、银行以及有投资需求的中产群体的利益是一致的，但我们也知道收益与风险同向的一般金融规律，这么多利益主体获得房价收益，那么其同步风险又是谁来承担的呢？首先我们要搞清楚风险是什么的问题。
       传统政治经济学有这么一条基本规律：供求决定价格，价格围绕价值波动。意思就是说你在市场供求（消费需求）关系下的价格变动是合理变动，而超出这种供求关系决定的价格变动，或在变态供求（投机需求）关系下的价格变动必然是不合理、产生更大风险的价格变动。当投资（投机）需求成为某一商品需求的主要需求时，就意味着你得承担价格回归价值所造成的资产贬值的风险。房地产经济的泡沫化是无疑的，就是说在市场条件下经各方利益集团的推波助澜，房地产作为资产的价格已远远的超出了其作为产业的价值，而一切经济现象总归是要受经济规律所支配的，价格总归是要周期性的回归价值的，也就是说房地产的泡泡总会有吹破的那天，那利益主体为了延长这个周期只能不断做大这个泡泡，当然在这个过程中，伴随着资本收益增加的同时也意味着风险的增加。
       那风险的承担者毫无疑问就是把房产作为抵押资产的商业银行了，如果有一天房产贬值这对银行来说就意味着其拥有的债务资本缩水，贷款人的资不抵债，就会客观造成银行发生“挤兑”，即存款者为避免风险提前取出银行存款，这要是在其他国家就可以宣布银行破产了，比如08年美国发生金融危机时牛逼哄哄的雷曼兄弟公司破产，但在我国可能不会发生商业银行破产现象，因为我国商业银行（中、农、工、建、交、邮）的80%以上资本金来源于央行，央行作为我国商业银行的最大股东意味着商业银行的金融风险实质上就是中央银行的金融风险，而我国央行又是国务院下辖众多部委之一，所以银行的破产就是政府的破产，这在特色社会主义中国是必不可能发生的事情，所以金融风险必然是以经济危机的形式来实现的，即央行大规模增发货币在避免商业银行破产的同时也制造了商品市场的高通胀，从而引发经济危机，简言之，还没有发生的那叫金融风险，发生了的就叫经济危机。
       那这个金融风险如何才能化解掉呢？这基本是一个无解的问题。就像我之前说的，房地产的投资需求是基于消费需求（住房需求）的，需求端火热才能撑得起你的投资功能，以前靠传统的家庭婚育观念让房地产作为建立家庭的刚需使大量年轻人通过按揭的方式来维持这个泡沫，可近几年丁克文化的兴起，一些城市青年的生活态度可能会加速这个泡沫的破碎，目前俺们国家的劳动力是过剩的，一些宣传部门费尽心思的提偿两性婚育，单身是狗，长期目的是为了维持对外贸易时劳动力的比较优势，短期目的应该就是为了保障房产的刚需功能。
       房地产高收益的同时不光意味着其内生蕴含的高风险，同时也意味着随高收益同在的高成本，高风险银行承担了，那高成本呢？最直接的高成本其实是被买房的老百姓承担了，说的简单点，老百姓买到的房子只是一个高通胀的商品，而普通年轻人买房就意味着出卖一辈子的劳动力锚定在房产上当个新时代的奴隶——房奴，房地产金融化的实质其实就是真正的买房者付出大半辈子的劳动剩余来支撑卖房者及相关利益者的资本收益，简而言之就是你勤劳，他致富；而间接成本，即其外部性表现为对社会文化的塑造，什么丁克文化啊、佛系文化、反智文化、娱乐主义啊等等其背后实质为年轻人的普遍焦虑，资本的异化必然会催生出与之相关的文化，而文化对于人的塑造功能是毋庸置疑的，这就是社会存在决定社会意识的表现。
       即便房地产带来的金融风险难以解除，当国家也应该有降低风险的义务，事实上这几年中央所宣传的“房住不炒”就是在承担这个义务，但这不是喊两句口号就能解决的问题，实际上中央的号召客观上就已经形成了中央与地方的矛盾关系，其中地方是矛盾的主要方面，矛盾的产生是上文我所述地方对“土地财政”的依赖和中央意图降低金融风险的需要所造成的，说得简单点，就是地方政府想要保持高房价增长来保障其土地财政的收入，而中央想要抑制房价增长来相对降低金融风险，解决这对矛盾关系就是要解决矛盾的主要方面，即地方土地财政依赖问题，所以矛盾的解决手段是进行财政税收改革。
      房地产作为近十年来资本收益最高的产业，理应承担税收义务，对于房地产税 的改革是缓解我国金融风险的必要手段，但我认为房地产税的改革对于改革者来说是一个很棘手的问题，且不说明面上暗地里代表不同利益集团的决策者的斗争，就说其直面的是庞大的中产群体也够改革者喝一壶了，本来应该只向具有投资需求的房产征税在各方利益的博弈下很可能会形成对投资需求和消费需求（住房需求）的所有房产征税，具体表现为对税收起征点的界定，“民心无常，唯惠之怀”，激起民怨也未不可知。当然房产税收肯定是地方拿大头，中央拿小头，以此解决地方政府土地财政依赖问题。

早上下午

先生岂真知灼见者哉，实具先见之明啊：

7 月 1 日起土地出让金划归税务部门征收，这将对地方财政收入以及房地产市场会带来哪些影响？

无缺公子

愧不敢当，实事求是而已

陈佳子是我

感谢先生的文章，本人大学生一枚在写案例作业，听先生一言如醍醐灌顶！