新宇

 找回密码
 立即注册
搜索
热搜: 活动 交友 discuz
查看: 91|回复: 4

房地产发展简史

[复制链接]

2

主题

3

帖子

7

积分

新手上路

Rank: 1

积分
7
发表于 2022-12-11 09:50:44 | 显示全部楼层 |阅读模式
“以铜为镜,可以正衣冠;以史为镜,可以知兴替;以人为镜,可以明得失”

——《魏征》



关于房地产不同的人会有不同的看法
在外人看来,房地产就是卖房子的;
在内行人看来,房地产是集投资、开发、工程、营销、品牌、客服等体系于一体,为客户提供产品的服务行业;
在政府看来,房地产是地方财政税收的重要来源,是拉动国家经济增长的重要支柱性行业;
那房地产又是如何一步步走到今天,经历过哪些历史时刻,无论你是圈内人还是圈外人,只有了解房地产的历史,才能站在更加公正的看待房地产
一、地主制经济阶段(1950年前)

对于80甚至90后这代人的童年记忆里,经常听父母将故事的时候会出现地主和长工这样的人物设定
当年还有一本特别有名的小说,周春富的小说《半夜鸡叫》,里面的周扒皮的形象是很多80、90后经典的记忆



那个时候统治阶级及地主基本掌握了所有的土地所有权,基层人民被剥削和压迫,通过为统治阶级服务解决基础的温饱问题,人民处在水深火热之中。
二、单一行政划拨阶段(1950-1988年)

1949年新中国成立后,在经过新中国成立前“打地主分田地”的活动,国家在1950年正式出台的《土地改革法》
土地改革法废除地主阶级封建剥削的土地所有制,实行农民的土地所有制,国家将土地使用权无偿、无限期提供给用地者,土地使用权不能在土地使用者之间流转



划拨阶段,土地没有流通的属性,土地垄断在“关系户”手中,不利于市场发
三、探索阶段(1988-1998年)

随着1988年《中华人民共和国宪法》规定土地使用权可以依法转让,同年新中国土地拍卖“第一槌” 在深圳举行,由深圳特区房地产公司获取



虽然土地已经开始公开拍卖了,但一项政策的执行需要一定的时间,该阶段,缺少土地买卖规范化制度,经营性土地未实现市场化,1988年-1998年的十年间大陆开始向香港学习房地产开发经验,开启了探索阶段
四、土地红利期(1998-2007年)

1998年7月,国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,福利分房制度终止,货币化分房方案正式启动



2002年5月,招拍挂政策出台,并规定2004年8月31日以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度,俗称“831大限”
十年期间,正式中国人口与城镇化率高飞猛进之际,居民对商品房的需求增大,而土地的供应量却未有明显增幅,供需关系的不平衡导致土地价格上涨(最高年增幅接近40%),间接导致商品房价格上涨
开发商前期囤积的土地依靠土地增值赚取大量利润(毛利率及净利率分别达到30%及15%以上),房地产进入“有土地即为王”的黄金时代
这个时期的典型案例就是以香港房企为例的囤地企业
土地红利阶段典型案例1:南城都汇(和记黄埔)
2004年,长实集团以总价21.35亿拿下总及1980亩的南城都汇项目地块,平均楼面价的1030元/㎡。
该项目分为八期开发,进展缓慢:该项目的最近一次开盘为2016年第六期,目前剩余还有6000多套修成了准现房的房源还在无限期的待售中。而如今高新区的地价已经突破了20000元/㎡,二手房均价26000元/㎡!
2020年7月23日,剩余两期地块的转让落地;禹洲集团和成都瑞卓接盘,这笔交易完成之后,长实集团将收到10.12亿美元款项,折合人民币约71亿元。也就是说,长实集团用项目尾盘的地块,卖出了当初总地价的3.3倍。



土地红利阶段典型案例2:上海新世界(新世界中国)
1992年,香港富豪郑裕彤正式成立了新世界中国,开始大规模发展内地的业务。
1993年,新世界中国以7.5亿的价格买下了上海卢湾区内环内地段的新世界地块地皮。而这块地皮足足囤积了20年。2013年的时候,融创以90.19亿元的代价购入卖方全资子公司的100%股权,并借此获得卖房位于上海黄浦江新世界的9个地产项目,建筑面积为72.44万平方米。 经此一役,新世界地块仅凭土地收益:20年翻了12倍,复利60%以上。
土地红利阶段典型负面案例:顺驰
顺驰,北京的地王制造机,孙宏斌的第一家房企,一度占到天津一级市场15%的市场份额,成为京津最大的房地产商,却在2007年,轰然倒下,香港路劲基建集团予以收购。顺驰的原因不在于商业模式和战略目标,而是在于资金链。
在土地红利期缺追求高杠杆、高周转、逆势而为


五、金融红利期(2008-2019年)
2008年全球金融危机期间,我国进出口总值及GDP表现为负增长,政府推出各项措施救市,从而拉动经济回调:
1、四万亿计划:截至2010年底,政府拟投资4万亿元扩大内需
2、取消对商业银行的信贷规模限制:间接为房地产拓宽融资渠道,促进房地产发展
3、土增税改革:土增税的缴纳由“预征制”转为“清算制”



受土地增值税清算政策影响,利润率上升空间有限,因此该阶段房企疯狂利用金融杠杆及高周转进行规模扩张,房地产正式进入了高周转时代
利用标准化、高周转以及源源不断的融资进行规模化扩张,碧桂园、恒大在金融红利期年复合增长率均在40%以上,并在2016年弯道超车万科



毫无疑问该时期的典型成功房企就是恒大、碧桂园
金融红利阶段房企负面典型:合生创展
2004年,合生创展成为中国大陆第一家销售规模破百亿的房企,但待合生创展的销售业绩破第二个百亿时,已是14年后(2018年合同销售额212.58亿),黄粱一梦二十年,合生创展完美地错过中国房地产黄金年代。
金融红利期间,合生创展却偏偏选择了——慢周转、高溢价。操作手法就是以低价收购土地,通过漫长升值期等待土地溢价,从而缓慢谋利,赚取高利润。早年间,合生创展通过这种开发模式,囤积了许多土储。早在2009年时就高达3020万平方米,位居TOP10,十年后还是3000万方左右。合生创展却遭遇了行业命运的作弄,起个大早赶个晚集



六、未来何去何从





从过数十年的发展,那2020年以后房地产何去何从呢?
郁亮说“三道红线出台后,自此,中国房地产进入资产管理红利时代”



关于房地产未来5-10年的发展,接看上一篇文章
回复

使用道具 举报

2

主题

7

帖子

11

积分

新手上路

Rank: 1

积分
11
发表于 2022-12-11 09:51:37 | 显示全部楼层
用心好文[赞同]
回复

使用道具 举报

0

主题

2

帖子

0

积分

新手上路

Rank: 1

积分
0
发表于 2022-12-11 09:52:35 | 显示全部楼层
用心好文
回复

使用道具 举报

0

主题

5

帖子

0

积分

新手上路

Rank: 1

积分
0
发表于 2022-12-11 09:52:45 | 显示全部楼层
学习一下
回复

使用道具 举报

1

主题

6

帖子

7

积分

新手上路

Rank: 1

积分
7
发表于 2022-12-11 09:53:03 | 显示全部楼层
新中国第一锤是在1987年,随后1988年才修正的宪法
回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

Archiver|手机版|小黑屋|新宇

GMT+8, 2025-3-17 04:34 , Processed in 0.079765 second(s), 19 queries .

Powered by Discuz! X3.4 技术支持:迪恩网络

© 2001-2013 Comsenz Inc.

快速回复 返回顶部 返回列表