房地产发展简史

居善地

“以铜为镜，可以正衣冠；以史为镜，可以知兴替；以人为镜，可以明得失”

——《魏征》



关于房地产不同的人会有不同的看法
在外人看来，房地产就是卖房子的；
在内行人看来，房地产是集投资、开发、工程、营销、品牌、客服等体系于一体，为客户提供产品的服务行业；
在政府看来，房地产是地方财政税收的重要来源，是拉动国家经济增长的重要支柱性行业；
那房地产又是如何一步步走到今天，经历过哪些历史时刻，无论你是圈内人还是圈外人，只有了解房地产的历史，才能站在更加公正的看待房地产
一、地主制经济阶段（1950年前）

对于80甚至90后这代人的童年记忆里，经常听父母将故事的时候会出现地主和长工这样的人物设定
当年还有一本特别有名的小说，周春富的小说《半夜鸡叫》，里面的周扒皮的形象是很多80、90后经典的记忆



那个时候统治阶级及地主基本掌握了所有的土地所有权，基层人民被剥削和压迫，通过为统治阶级服务解决基础的温饱问题，人民处在水深火热之中。
二、单一行政划拨阶段（1950-1988年）

1949年新中国成立后，在经过新中国成立前“打地主分田地”的活动，国家在1950年正式出台的《土地改革法》
土地改革法废除地主阶级封建剥削的土地所有制，实行农民的土地所有制，国家将土地使用权无偿、无限期提供给用地者，土地使用权不能在土地使用者之间流转



划拨阶段，土地没有流通的属性，土地垄断在“关系户”手中，不利于市场发
三、探索阶段（1988-1998年）

随着1988年《中华人民共和国宪法》规定土地使用权可以依法转让，同年新中国土地拍卖“第一槌” 在深圳举行，由深圳特区房地产公司获取



虽然土地已经开始公开拍卖了，但一项政策的执行需要一定的时间，该阶段，缺少土地买卖规范化制度，经营性土地未实现市场化，1988年-1998年的十年间大陆开始向香港学习房地产开发经验，开启了探索阶段
四、土地红利期（1998-2007年）

1998年7月，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，福利分房制度终止，货币化分房方案正式启动



2002年5月，招拍挂政策出台，并规定2004年8月31日以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度，俗称“831大限”
十年期间，正式中国人口与城镇化率高飞猛进之际，居民对商品房的需求增大，而土地的供应量却未有明显增幅，供需关系的不平衡导致土地价格上涨（最高年增幅接近40%），间接导致商品房价格上涨
开发商前期囤积的土地依靠土地增值赚取大量利润（毛利率及净利率分别达到30%及15%以上），房地产进入“有土地即为王”的黄金时代
这个时期的典型案例就是以香港房企为例的囤地企业
土地红利阶段典型案例1：南城都汇（和记黄埔）
2004年，长实集团以总价21.35亿拿下总及1980亩的南城都汇项目地块，平均楼面价的1030元/㎡。
该项目分为八期开发，进展缓慢：该项目的最近一次开盘为2016年第六期，目前剩余还有6000多套修成了准现房的房源还在无限期的待售中。而如今高新区的地价已经突破了20000元/㎡，二手房均价26000元/㎡！
2020年7月23日，剩余两期地块的转让落地；禹洲集团和成都瑞卓接盘，这笔交易完成之后，长实集团将收到10.12亿美元款项，折合人民币约71亿元。也就是说，长实集团用项目尾盘的地块，卖出了当初总地价的3.3倍。



土地红利阶段典型案例2：上海新世界（新世界中国）
1992年，香港富豪郑裕彤正式成立了新世界中国，开始大规模发展内地的业务。
1993年，新世界中国以7.5亿的价格买下了上海卢湾区内环内地段的新世界地块地皮。而这块地皮足足囤积了20年。2013年的时候，融创以90.19亿元的代价购入卖方全资子公司的100%股权，并借此获得卖房位于上海黄浦江新世界的9个地产项目，建筑面积为72.44万平方米。 经此一役，新世界地块仅凭土地收益：20年翻了12倍，复利60%以上。
土地红利阶段典型负面案例：顺驰
顺驰，北京的地王制造机，孙宏斌的第一家房企，一度占到天津一级市场15%的市场份额，成为京津最大的房地产商，却在2007年，轰然倒下，香港路劲基建集团予以收购。顺驰的原因不在于商业模式和战略目标，而是在于资金链。
在土地红利期缺追求高杠杆、高周转、逆势而为


五、金融红利期（2008-2019年）
2008年全球金融危机期间，我国进出口总值及GDP表现为负增长，政府推出各项措施救市，从而拉动经济回调：
1、四万亿计划：截至2010年底，政府拟投资4万亿元扩大内需
2、取消对商业银行的信贷规模限制：间接为房地产拓宽融资渠道，促进房地产发展
3、土增税改革：土增税的缴纳由“预征制”转为“清算制”



受土地增值税清算政策影响，利润率上升空间有限，因此该阶段房企疯狂利用金融杠杆及高周转进行规模扩张，房地产正式进入了高周转时代
利用标准化、高周转以及源源不断的融资进行规模化扩张，碧桂园、恒大在金融红利期年复合增长率均在40%以上，并在2016年弯道超车万科



毫无疑问该时期的典型成功房企就是恒大、碧桂园
金融红利阶段房企负面典型：合生创展
2004年，合生创展成为中国大陆第一家销售规模破百亿的房企，但待合生创展的销售业绩破第二个百亿时，已是14年后（2018年合同销售额212.58亿），黄粱一梦二十年，合生创展完美地错过中国房地产黄金年代。
金融红利期间，合生创展却偏偏选择了——慢周转、高溢价。操作手法就是以低价收购土地，通过漫长升值期等待土地溢价，从而缓慢谋利，赚取高利润。早年间，合生创展通过这种开发模式，囤积了许多土储。早在2009年时就高达3020万平方米，位居TOP10，十年后还是3000万方左右。合生创展却遭遇了行业命运的作弄，起个大早赶个晚集



六、未来何去何从





从过数十年的发展，那2020年以后房地产何去何从呢？
郁亮说“三道红线出台后，自此，中国房地产进入资产管理红利时代”



关于房地产未来5-10年的发展，接看上一篇文章

魔力咖

用心好文[赞同]

菟斯基

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新中国第一锤是在1987年，随后1988年才修正的宪法