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国企兜底,外资抄底,中国房地产还有啥路能走?

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发表于 2022-12-10 15:03:14 | 显示全部楼层 |阅读模式
最近在某平台上看到一篇奇葩言论:外资进场了,中国地产开始释放回暖信号了。




是的,外资集中资金来中国霍霍优质资产,却被说是,地产市场触底可期?我真的很难相信,一个专业平台能够说出这样的言论。
资本的流向永远都是流去更优的配置。比如李超人背负骂名的那一次,卖掉国内和香港的资产跑去国外投资,但是流向了更具备刚需性、垄断性、回报率更高的水电、能源和码头港口上。
这次外资的进入,其实就是乘火打劫乘人之危,借国内民企债务危机集体大爆发之际,磨刀霍霍向中国写字楼、商业地产、工业和物流地产抄底下手。他们看好的并不是中国地产,而是中国庞大且具有持续力的经济发展、商业发展和人口红利。
帝国主义亡我之心不死啊。
至今我认为,在这一次暴风雨中能够稳住局势的,不是碧桂园这类头部民营,也不是国字头,而是类似于万达这一类以商业资产为主的企业。
因为真相很简单,真正引爆危机的,不是商业地产、产业地产,而是投资过热、规模过大的住宅地产。




对于地产来说,疫情引发的经济增速缓减缓只是最后一根稻草。大面供过于求才是压死中国地产的根本。
没有疫情,晚多三五年,住宅这口破锅也会烂掉。
2021年初,我帮碧桂园做拿地市调,明明一个县城不到17万的人口,住宅的一二三类库存已经逼近300万方,已经不建议拿地;项目和区域为了完成指标,为了补充销售业绩,硬是疯狂地一拿就是两块,加起来近70万方,拿地资金逼近10亿。我问过他们老总,他们老总地回复是,不拿完不成投资目标和回款目标,就是要被砍头。那个时候我已经意识到,搞地产的人已经疯了。
当然,疯了的结果时至今日有目共睹。许多之前拿的地已经在甩价拍卖,却有价无市。最终投资过热、脑袋过热还是输给了经济规律。
抛弃经济规律的不知有开发商,还有地方财政。但凡不是有主力支柱产业的地方,都视房地产为财政大头。


上图的数据还是全国平均数据。如果落实到省级上面,有些省曾经还靠地产超过20%的贡献率,不断地拉升本省GDP。
很多人不理解,为什么地方财政要这么依赖房地产。这就好好比是开工厂和做电商:工厂需要钱、人、事、管理,还没办法在短时间内实现盈利;搞电商搞直播带货,只要卖好就有钱,不用管啥东西。
在地方政府看来,搞产业需要正确规划、政策支持、配套支持、人才支持、资金支持还有时间成本,做出政绩还慢;卖地,有可能就是一顿饭一餐酒,快个把月慢半年,不用投入就能坐收土地款、税金的快钱,五年任期妥妥得提升GDP200%。
一个内地小县城,一年财政收入也就几十亿,多倒腾两块地就有了。
昨天的钱赚得有多快,今天没钱过日子就有多惨。目前很多内地城市已经入不敷出,公务员、事业单位发不出工资、延缓发工资甚至降薪,比比皆是;当年有块钱赚时启动的项目,现在停工待付,也比比皆是。有一个数据至今没有公布,就是各地政府负债有多少,戳穿了很可怕。
地方没钱怎么办?于是国企出场了。


国企出手的时候,市面上大部分声音是:“国企崛起,进军房地产!”“中国房地产释放反弹信号!”
得了吧,说这种话的都是没带脑袋在上班。国企之所以为国企,即为掌握国家和地方垄断资源和重要资源。试想一下,如果你手头有一个非常重要的生意,而且盈利很稳定,为什么要掏钱去贴补你亲朋深不见底的破窟窿?真掏钱,必然对方是你爹妈。
是的,国企出手,就是在替爹妈托底,怕这个盘真的崩了。
这群国企儿子有搞军工的,有搞高精尖的,有搞交通的,有搞通讯的,有搞机械设备的,资金盘面比较大,每个人分个分身套点小钱出来,就能给地方政府贡献财政。
但央妈救的真的不是房地产,救的是地方财政。
明知道现在房地产已经严重供过于求,要做调整稳住局面,是刺激消费需求,而不是继续供应。但偏偏在这波泡沫快要爆的时候,国企还下场加大供货。人家国企也不傻,妈妈给任务救地方,我买地变相给钱就可以了,让我开发?没门!
消费提振不起来,不是央妈没有给政策,相反是给了前所未有的好政策,房价一跌再跌,银公利息一降再降,各地限购也睁只眼闭只眼,恁是没有点作用。这已经不是政策问题了,是经济问题和国民信心了。
现在对房地产来说,真的没啥可以做的了,只能坐等崩一波公司了。
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