国企兜底，外资抄底，中国房地产还有啥路能走？

杨庆香

最近在某平台上看到一篇奇葩言论：外资进场了，中国地产开始释放回暖信号了。




是的，外资集中资金来中国霍霍优质资产，却被说是，地产市场触底可期？我真的很难相信，一个专业平台能够说出这样的言论。
资本的流向永远都是流去更优的配置。比如李超人背负骂名的那一次，卖掉国内和香港的资产跑去国外投资，但是流向了更具备刚需性、垄断性、回报率更高的水电、能源和码头港口上。
这次外资的进入，其实就是乘火打劫乘人之危，借国内民企债务危机集体大爆发之际，磨刀霍霍向中国写字楼、商业地产、工业和物流地产抄底下手。他们看好的并不是中国地产，而是中国庞大且具有持续力的经济发展、商业发展和人口红利。
帝国主义亡我之心不死啊。
至今我认为，在这一次暴风雨中能够稳住局势的，不是碧桂园这类头部民营，也不是国字头，而是类似于万达这一类以商业资产为主的企业。
因为真相很简单，真正引爆危机的，不是商业地产、产业地产，而是投资过热、规模过大的住宅地产。




对于地产来说，疫情引发的经济增速缓减缓只是最后一根稻草。大面供过于求才是压死中国地产的根本。
没有疫情，晚多三五年，住宅这口破锅也会烂掉。
2021年初，我帮碧桂园做拿地市调，明明一个县城不到17万的人口，住宅的一二三类库存已经逼近300万方，已经不建议拿地；项目和区域为了完成指标，为了补充销售业绩，硬是疯狂地一拿就是两块，加起来近70万方，拿地资金逼近10亿。我问过他们老总，他们老总地回复是，不拿完不成投资目标和回款目标，就是要被砍头。那个时候我已经意识到，搞地产的人已经疯了。
当然，疯了的结果时至今日有目共睹。许多之前拿的地已经在甩价拍卖，却有价无市。最终投资过热、脑袋过热还是输给了经济规律。
抛弃经济规律的不知有开发商，还有地方财政。但凡不是有主力支柱产业的地方，都视房地产为财政大头。


上图的数据还是全国平均数据。如果落实到省级上面，有些省曾经还靠地产超过20%的贡献率，不断地拉升本省GDP。
很多人不理解，为什么地方财政要这么依赖房地产。这就好好比是开工厂和做电商：工厂需要钱、人、事、管理，还没办法在短时间内实现盈利；搞电商搞直播带货，只要卖好就有钱，不用管啥东西。
在地方政府看来，搞产业需要正确规划、政策支持、配套支持、人才支持、资金支持还有时间成本，做出政绩还慢；卖地，有可能就是一顿饭一餐酒，快个把月慢半年，不用投入就能坐收土地款、税金的快钱，五年任期妥妥得提升GDP200%。
一个内地小县城，一年财政收入也就几十亿，多倒腾两块地就有了。
昨天的钱赚得有多快，今天没钱过日子就有多惨。目前很多内地城市已经入不敷出，公务员、事业单位发不出工资、延缓发工资甚至降薪，比比皆是；当年有块钱赚时启动的项目，现在停工待付，也比比皆是。有一个数据至今没有公布，就是各地政府负债有多少，戳穿了很可怕。
地方没钱怎么办？于是国企出场了。


国企出手的时候，市面上大部分声音是：“国企崛起，进军房地产！”“中国房地产释放反弹信号！”
得了吧，说这种话的都是没带脑袋在上班。国企之所以为国企，即为掌握国家和地方垄断资源和重要资源。试想一下，如果你手头有一个非常重要的生意，而且盈利很稳定，为什么要掏钱去贴补你亲朋深不见底的破窟窿？真掏钱，必然对方是你爹妈。
是的，国企出手，就是在替爹妈托底，怕这个盘真的崩了。
这群国企儿子有搞军工的，有搞高精尖的，有搞交通的，有搞通讯的，有搞机械设备的，资金盘面比较大，每个人分个分身套点小钱出来，就能给地方政府贡献财政。
但央妈救的真的不是房地产，救的是地方财政。
明知道现在房地产已经严重供过于求，要做调整稳住局面，是刺激消费需求，而不是继续供应。但偏偏在这波泡沫快要爆的时候，国企还下场加大供货。人家国企也不傻，妈妈给任务救地方，我买地变相给钱就可以了，让我开发？没门！
消费提振不起来，不是央妈没有给政策，相反是给了前所未有的好政策，房价一跌再跌，银公利息一降再降，各地限购也睁只眼闭只眼，恁是没有点作用。这已经不是政策问题了，是经济问题和国民信心了。
现在对房地产来说，真的没啥可以做的了，只能坐等崩一波公司了。