龙湖地产吴亚军交班“外人”的启示：房二代逃离家族企业交给 ...

朱爽

国内房地产企业迎来拐点，自身杠杆率过高，难以偿还即将到期的债务，容易出现流动性风险；同时，由于房地产行业暴雷不断，购房客户担心交付问题，导致市场信心不足，利润率不断下降，房地产家族企业摇摇欲坠。

10月28日，龙湖集团（http://00960.HK)在港交所发布公告，公司创始人吴亚军因年龄及身体的原因，辞任龙湖集团执行董事、董事会主席，董事会主席将由执行董事及首席执行官陈序平出任。

公开资料显示，吴亚军出生于1964年，邵明晓出生于1965年，二人已接近花甲之年，如今年轻的陈序平成为龙湖集团成立29年来第二位董事长，意味着龙湖集团管理层顺利完成交接班。


新任董事长陈序平，是位“80”后，毕业于清华大学，是龙湖集团2008届“仕官生”，属于龙湖内部造血的职业经理人。

此前，王思聪突然辞任万达集团的董事职务，作为商业地产龙头，王健林的家族接班计划似乎难以为继。

面对着房地产行业性的转折，部分“房二代”选择黯然离场。






今年3月，纪凯婷辞任龙光集团非执行董事，正式告别任职超过10年的董事会。2个月后，泛海控股实控人卢志强之女卢晓云被免去副董事长、董事一职。
去年12月20日，禹洲集团林禹芳辞任禹洲集团执行董事及可持续发展委员会主席，在位3年多便选择匆匆离场。
去年12月初，佳兆业集团的三位千金也选择离职。郭晓亭辞任公司执行董事兼副主席一职，以投放更多时间于其他公务。郭晓欣分别辞任佳兆业资本执行董事、佳兆业健康执行董事及联席总裁；这距离郭晓欣佳兆业资本上任仅过了不足5个月，佳兆业健康上任不足3个月。同一天，上任不足5个月，时年22岁的郭灏丽辞任佳兆业健康执行董事。
人算不如天算，作为民企力量最强大的房地产行业，如今迎来行业拐点。
家办标准研究院认为，可以预见，未来地方城投和央企将以救市的名义陆续进入房地产行业成为主导力量，地产家族企业面临交出控制权和另辟蹊径的选择，如何做好股权交接、家族资产风险隔离、传承和发展等，将是数千个地产家族企业领导人迫切需要面对的问题。
地产家族企业大时代结束
我国房地产行业高速发展四十多年，曾经的“创一代”们已逐渐淡出幕前，他们大多把家族企业的权杖交付给自己的子女，也就是所谓的“房二代”。“房二代”们从小背负起家族企业的使命，接受良好的教育，被父辈们寄予厚望，他们大多在海外留学归来便被安排进企业进行学习磨炼，待到能独当一面时，便会进入集团的管理核心。
那么，是什么原因导致“房二代”们当下选择当“逃兵”呢？家办标准研究院认为可归结为行业和“房二代”们自身特质这两个原因：
原因一：房地产行业不行了？目前，我国房地产行业存量规模巨大，但受到政策和人口红利结束等影响，整体增速明显放缓，近5年复合增速仅2.6%，行业整体收益持续下滑。
尽管最近一年我国实行较为宽松的货币政策，降息降准，但政策的效应并没有传导到房地产行业。我国房地产行业几个核心指标进入了下行通道，例如地产销售面积、房屋新开工面积、土地购置面积的同比增速都下滑至近十几年的最低水平。
同时，诸如“三道红线”这样对于地产严厉的融资紧缩政策触发了行业下行，并将行业推入流动性恶性循环中。一方面，地产开发商资金链收紧，信用风险上升；另一方面，其他人对地产行业信心下降，主要表现为银行对地产开发商的惜贷，以及购房者因为担心房屋交付而来的“惜购”心态——不太敢买房子。这两方面的因素相互加强，使地产行业进入了极其反常的疲弱状态。地产行业仅凭自身力量，很难打破这种恶性循环。
此外，面对着即将到期的债务，“房二代”们纷纷选择资产变现来解决流动性危机，或是“创一代”们再次出山，依托长期经营的人脉来融通资金和盘活资产。打救过程中，家族必将失去了对企业的控制权，这也是“房二代”们离场的一个重要原因。



原因二：“房二代”向往新兴产业
资料显示，如今绝大部分的“房二代”们拥有海外留学背景，修读的大多是管理或是金融专业，接受的新鲜外来事物比较多，而且视野较为广阔，比较有前瞻性。但是，在他们成长的过程中，大多被“创一代”们保护在温室里，解决实际困难的能力仍不足够。相比较而言，他们的父辈更适合于中国土壤的商业规律。老一辈企业家们，
经过白手起家，从底层做起，商海沉浮之后，对于中国经济形势的把握、应对调整的机遇，本地市场的分析，都有着独到的见解和认知。但是，这些日积月累的经验不是锐意进取就可以获得的。
此外，房地产企业的竞争力更多地体现在人际关系的构建上，包括政府关系、企业关系以及员工关系等，而很多“房二代”从小接受西方教育，对中国复杂的人际关系仍缺乏一定的认识，显然，这需要他们在实际工作中去不断地适应和积累。
另辟蹊径的“房二代”们
“房二代”们从小生活富足，大多接受西方教育，接触较多的新鲜事物，他们的想法往往更偏向于互联网、股权投资、科技创新等，期望能够打破常规，创出一片新天地。
万达集团王健林之子王思聪是其中的典型代表。王思聪似乎没有进入万达的想法，而是向父亲借了一笔资金，于2009年创立了普思资本。近年来，王思聪醉心于互联网，进入电子竞技领域，收购CCM战队并将其更名为IG；进入文娱领域，成立香蕉文化公司……王思聪已在布局自己的商业版图。



除此以外，还有合生创展朱孟依之子朱一航，他先后创办了EDG电子竞技俱乐部以及超竞集团，在电竞领域风生水起；富力集团张力之子张量自立门户创办实地地产，曾一度成为百强房企，还打造了资本帝国“黑洞资本”；中骏集团黄朝阳之子黄涛创立办公品牌，在非地产领域独树一帜。

时代的变迁和教育背景的差异造就了“创一代”和“房二代”在商业模式、公司战略、前景分析上的不同。目前，房地产行业正处于困难时期，选择接班的“房二代”们需要面对更多难题，承担起企业责任和家族传承的担子，在经营策略和发展方向等方面跟随新一轮发展潮流；而那些选择逃离的“房二代”们则是凭着自己的兴趣，带着创新去开拓属于自己的新天地。

家办标准研究院认为，不管是选择接班还是逃离，对于年纪尚轻的“房二代”而言，家族如提前和妥善安排的正面利益是非常明显的，尤其创一代的子女数量都偏少，勉强接班未必是最优选择，借助信托、股权计划、基金等工具，交班予职业经理人团队，可以很大程度上弥补接班人缺失的问题。