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京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
<hr/>北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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进入知识星球可进行提问 <hr/>Q:提问:京总好！我有两处房子，一是海淀区小西天志强北园97年的央产房96平米，大概能卖950万左右；另外在通州区合生滨江帝景二期2015年的99平米闲置房，大概能卖550左右。我目前退休返聘，女儿在国贸上班，想卖一套房子，再买一套改善住房，方便女儿去国贸上班。
前段时间抢了个十八里店的金隅昆泰云筑期房中楼王150平米的号，户型很满意。后看了您的文章，有了一些新的认识，对买新盘有些犹豫。我去朝青、望京、新北苑等地看了看，觉得都不错。我卖掉一套房子，再加上贷款，总的预算1250，想买一套增值和改善的楼盘。我的问题是：我应该买掉通州的房子还是小西天志强北园的房子？能否推荐一下增值保值的楼盘，谢谢！
A:回答:您好,感谢信任!1、两套房子建议考虑出掉合生滨江帝景;这个问题应该这样问,市中心的老社区和通州新城次新盘应该留哪个?第一:通州的定位是世界金融中心,有投入受重视,建设快,但不管如何现在还是一座空城,一座城建成很容易,有规划有资金受重视即可,但人口是个问题,人口致富程度也是问题
只有提供大量高薪就业岗位才能持续吸收到高质量人口,如果没有高薪高位人口多了可能属于通勤睡城了,其次合生滨江帝景在玉桥商圈,玉桥商圈不是通州的新城规划;再者说市中心的老旧小区未来价值如何,这类房子本身是不值钱的，真正值钱的是土地资源,核心区的土地资源一直都是稀缺的，最终市中心老旧小区也会得到善终;能量比较低的城市想发展必须要靠建设新区，新区越金贵，市中心的老旧小区就越破败;这两个区域志强的价值大于玉桥;
2、1250应该优选望京和朝青,北苑在距离上也不如望京和朝青到国贸方便,可以关注下华纺易城、润风水尚、银谷美泉、天鹅湾南区、慧谷阳光、首开知语城;选筹上望京如果2居室可以淘到品质盘的次新,三居室楼盘略旧,朝青这个价位选到的盘全是品质次新,如果比较倾向三居可优先朝青,祝一切顺利!
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Q:提问:京总好，请问亚运村小营的亚运花园这个小区如何？我看他地理位置和户型都还不错，但是均价偏低，是否有什么硬伤？谢谢
A:回答:您好，亚运花园价格低的主要原因是楼盘比较小，只有三栋楼，居住氛围很差，其次年代较旧，同区域的亚运豪庭比这个盘价格稍高一些，但居住环境比亚运花园有优势，还有其他类似的盘，像欧陆经典，凯旋城都比这个盘有优势，价格上并没有高出多少，所以导致这个盘在市场上处于劣势，缺乏竞争优势，价格一直起不来，热度也一直在同区域靠后，祝一切顺利！
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Q:提问:提问：京总好，现在新北苑有一套房价值1300W左右，准备抵押贷款，在芍药居北里或者慧忠北里买一套学区房。小孩现在5年级，目前小区对应的初中是朝外来广营分校。想初中到朝外总校，或者人大附朝阳学校上。问题1，是买一套最小面积最便宜的，仅为占学位，还是买个大点儿的兼具投资功能？这两年疫情原因，手头现钱不多，怕买太大了还贷压力大。而且现在学区房受政策影响大，拿不准该不该买。问题2，如果买，芍药居北里，和慧忠北里，买哪个更好？还有没有更佳选择？谢谢！
A:回答:您好,1、朝阳的学区房比东西海稍微好些,溢价不是很严重,其次学区房是高危投资品,不建议刻意去投资,随着政策不断变化,学区的概念可能会随时取消,风险比较大,星球内会员因孩子上学因素,一般都是建议买小的,因为房产价格高出来的部分是学位的价格;学位是按套计算,与户型大小无关;房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,一旦学区改动,可能面临巨大损失,如果您愿意博一把,学区房的收益性中短期可能会实现暴击,但风险和机会并存;比较稳健的方式是投资纯居住盘,涨幅虽然没有学区房夸张,但不会出现波动的现象,而是跟着区域的价值稳健向上爬;
2、芍药居北里和慧忠北里这两个盘,芍药居北里溢价比较严重,近一年的行情是往下走的,慧忠北里价格相对比较稳健,整体这个盘保值升值性还可,卖的时候不能说赚很多吧,但行情不会太差,如果考虑转学可重点看看这个盘,祝一切顺利!
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Q:提问:京总您好，有了二娃想把老北苑的西南向二居升级为南向或者南北通透的三居，因为熟悉这边的环境，就想在附近换，哪个小区性价比高，给些意见呗？
A:回答:您好,北苑的望春园、茉莉园,这两个盘性价比和流通性都不错,居住体验也可,品质更高一级的可以关注下华贸城、世华泊郡;这两个比前两个盘的居住体验更好,更有长持的价值,在往上一个等级是福熙大道、润泽悦溪、润泽公馆、亚奥金茂悦、花语城;
如果对居住环境要求不是特别高,可以优先考虑第二梯队,也就是华茂城和世华泊郡;新北苑前期还是存在一定炒作现象的,目前高端盘存在一定的溢价;新北苑属于纯居住板块整体城市面貌比较新,主要的价值是填补这个区域中产对高品质居住的需求，其购买力还是依托外区的产业，像望京、中关村朝阳园、来广营，也正是因为这些因素新北苑前期涨势过于快,导致目前是存在溢价;所有前期完成过涨幅的新区如果要走向更高的台阶,需要能够承接更高端的客户,这些区域的楼盘和区域也就必须获得更高端客户的认可,
只有这样,这个区域才能有所突破;被一次次的购买力推动房价上涨,说的简单点就是新北苑这个区域前期能买的已经基本全买了,这些购买者有本地的,有外地的,未来只有吸引新的购买力才有可能把这个区域的价格推高,如果单靠本区域内置换不会太明显;保守一点第二梯队比较稳健,激进一点如果长持的话第一梯队也可;建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!
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Q:提问:京总好！感谢回复，听您一番建议，受益良多。新房如果不考虑的话，二手房这块朝青板块正本户型看了下上车还有点难度。然后我想了下，看了两个板块，东边常营管庄片和北边的老北苑片到上班距离差不多，不知道哪边上车潜力更大些？另外，两边小区都比较多，可选的也多，京总有没有推荐的潜力盘。
还有就是目前换房的话，两板块都涨了一轮我看，目前时间点是不是合适，还是先买了在卖劲松这边。谢谢京总！！
A:回答:您好,老北苑和常营相比,常营更有优势,这个位置配套还可,有轨道交通+大型商业综合体,属于国贸的次级溢出板块,朝青涨完基本可以轮动到常营,您可以看下苹果派、万象新天、柏林爱乐三期,这三个盘居住起来舒适度很高,
劲松的盘应该是不愁出的,这种置换一般的操作是先买后卖,不好卖的房子应该是先卖后买,具体的需要您到中介门店问下这个区域的客户情况,大概多长时间可以出货,先挂出来嗮选几轮客户,如果有意向的客户您这边也需要看房,找到意向的房源,控制着节奏尽量让买和卖保持在同一时间线上,买稍微提前半个月到一个月即可;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题再向我提问
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Q:提问:京总，您好，本人2017年买入甘露园南里二区一套63平的电梯房作为北京的上车盘。至今已经5年，微跌。最近看了您的文章，感觉自己买入的时机和地段出现了重大错误。该房的楼龄已经接近30年，考虑到未来的置换和保值，目前考虑出手更换新的标的，但是又担心卖飞，特此来征求京总的建议。PS：目前夫妻二人均在海淀上班，我在北京西站附近国企，妻子在百度科技园，手头有资金150W，房子还有190W贷款。
A:回答:您好,感谢信任!甘露园这个商圈成长环境不是特别优质,甘露园南里的流通性很好,但整个区域的楼盘均为2000年之前的老房子,很难吸收到外部人群到这个商圈,17年是北京市场上的高点,从17年调控后到目前为止北京也出现过几轮行情了,这个区域所有楼盘均被甩在市场后面;
从长期看建议考虑下调仓,可以往北侧的石佛营朝青板块看看,或者西边的百子湾也优于甘露园,63平出掉大概360左右,还掉贷款还剩180加上手中的现金400不到,最好的配置方法还是问银行借,以投资为主投住分离,以租换租,石佛营的晨光家园两居室550左右,炫特500以内,国美650左右需要多加杠杆;如果家庭收入还不错可以淘淘朝青的次新盘,如果月供能力有限石佛营这两个盘很不错,整体涨幅很稳健高于甘露园;祝一切顺利!
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Q:提问:谢谢房总的解答，不明白的地方继续来提问了！1、关于置换，逻辑听懂了，就是换更优质的！卖出嘉铭桐城买林奥嘉园逻辑不对，买望京樾有不确定性不利于资产保值，应该选更优质的房子，1000左右您推荐看看哪里呢？
2、关于贷款，全款买房主要是因为没有还款能力，我理解您的意思是如果贷款的话，就可以相对买更贵的，用房租来还月供，对吗？3、还有个问题是关于置换时间。方案一是孩子上完初中再置换，省却租房烦恼；方案二是尽快置换。几年的趋势会怎样呢？谢谢房总！
A:回答; 您好,1、理解正确,1000万如果做纯投资,距离你们现有的区域奥森就很不错,东边的望京东也可;可以留意几个楼盘:世贸奥临花园、京师园、季景沁园、上京新航线、融科橄榄城三期、首开知语城、国风上观;
2、杠杆高低会影响亏赚的效率;如果1000万的资本不加杠杆或加很少会失去效率,选筹到位加足杠杆既能放大收益;低产:人力资本+执行力=匮乏,中产:个人能力+创造力=富裕,厚产:金融杠杆+资产升值=巨富,有效利用负债加上金融工具配上杠杆大量购买优质资产,是富者恒富的关键,赚钱只是手段,购买资产才是最终目的,用20%的本金+80%的杠杆撬动资产是极限操作,30%+70%或40%+60%或50%+50%是常规操作,如果自己有偿还能力可按照满额建仓,如果自己没有偿还能力可以用贷款额留3-5年的月供来偿还贷款;其次可以用房租来抵挡月供;
3、北京从长期看，核心区域的优质房产价格会一直向上走的，房价的天花板比较高,不光是我们国家是这样的一个趋势，其他发达国家同样是这样的。核心城市核心地段的房产永远是优质资产;钱就放在那,谁去拿就是谁的,获取财富的方式有2种,一种是创造财富,一种是分配财富,购买优质房产等同于分配财富,你目前持有的房产并不是特别优质的,如果各个条件允许,建议尽早调仓,中国的经济还在增长期，国际惯例是城市化进程达75%以上，这个时候房价才能稳定。
根据据官方统计，中国的城市化率现在是在60%左右，实际上远远没有达到，因为户籍的问题。每年城市化进程增长一个百分点，至少还需要15年;也就是说，大方向123线城市的房价至少还要上涨15年以上;一线城市的房价，住房更紧缺，所以房价会更坚挺;二线城市有些城市因为经济不好，可能上涨的力度没那么强;那些经济好的地区，人口持续流入，末来的20年也不太存在房价会有下跌的情况。三线城市就需要选择，如果经济特别差比如东北，人口出现大量流失，房价有可能下跌;可查阅精华栏会员必读文章,祝一切顺利!
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Q:提问:房总好！目前嘉铭桐城有一套三居，孩子今年上初一了，还款压力太大，计划卖掉、还清贷款和借款后剩1000左右，然后全款买林奥嘉园。未来三年初中和三年高中需要在学校附近租房，同时买的房子租出去保值以及未来居住。这两天看到了您的贴，觉得我想的不一定对，如果投资应该有更好的选择。朋友刚买了望京樾，建议我也买那里，请问您的建议，谢谢！
A:回答; 您好,感谢信任!1、嘉铭桐城的升值性一般,但保值属性还可,亚运村虽然近些年过气了,但区域能吸收到东西海淀和朝阳的客群,海淀主要的产业园区在中关村一带,朝阳主要的产业园区在望京和来广营,亚运村在两者之间,如果您们要把这套出了置换,从置换的逻辑上只能往同等区域更高等级的楼盘上换,或者往更高等级同等楼盘上换,
大方向上是这样的;否则置换除了增加摩擦成本以外没有实质的意义,林奥嘉园属于奥森板块第三梯队楼盘,并不是头部盘,奶西地块望京樾是目前新房市场比较值得买的,从楼盘的位置以及后期可开发程度都还可;但空白区域兑现总需要时间,期间存在规划落地的不确定性,优势是楼盘新,成熟后在市场上更具备竞争力;卖出嘉铭桐城买望京樾等于把确定性换成了不确定性;不利于家庭的资产保值性;
2、关于贷款;一是可以通过以贷抵贷;二是如你所说如果考虑置换,可以考虑把嘉铭桐城换成更高等级区域更高等级楼盘,1000不加杠杆在朝阳也能选到优质跑赢大盘的房子,但会错失效率,房子只要有涨幅月供可以通过很多方法解决,并不会影响生活质量,但杠杆高低会影响亏赚的效率;优质房产大方向一定是上涨的,放大杠杆既能放大收益;回看会员文章08#史诗级通货膨胀正在路上，普通人的对与策;有问题再沟通,祝一切顺利!
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Q:提问:京总，看了您的置顶文章，启发很大，受益匪浅。但因为本人对经济指标基本无概念，之前也没关注过通胀、杠杆和资产配置等问题，所以有些问题理解的还不太明白。之前总觉得贷款额度越高、期限越长，利息越高，对自己不合适。
但是看了您的文章，感觉杠杆率越高越合适！是不是可以这样理解，如果通胀率维持在正常水平一直不变的话（如CPI在3%左右），那是不是付出的利息基本上可以与因通胀而少还（相当于少还）的贷款额度相抵消？同时，通胀率超过正常水平之外的部分以及房产本身的增值，就属于自己的收益了，这么理解对吗？另外，如果利用杠杆的话，什么样的杠杆配置水平对家庭来说是安全的？是不是杠杆率越高、贷款时间越长越合适？都有哪些风险？麻烦京总再给指导，谢谢！
A:回答:您好;利用负债投资房产,等于占有了新增货币稀释他人财富的便宜,通胀的本质是对财富进行再次分配，每一次通胀等同于“抢劫”，即最先获取到新钱的群体受益是最大的，反之最晚接触到新钱的群体则会承担损失;除此之外通胀还会加剧贫富、阶层分化的速度，富人通常有很多资产，他们可以拿这些资产去获取新增的信贷，也就是新钱，穷人的资产很少，获取新钱的机会同样变少，普通人利用一切渠道和资源贷款去购买优质房产，买那些能跑赢通胀的房产，就是最有效的“抢钱”方式，否则只能一次次被抢;通货膨胀不会同时并均匀增加所有商品的价格，只会永远一波一波地改变商品物价;优质房产价格越来越高其实就是阶层越来越分化的具体表现;
我们的国家大致有三个数据；货币，实物、通胀，也就是说滥发纸币的速度远远超过实物;造成了全社会的通胀;纸币通胀是房价上涨的唯一动力;货币超发比起其他商品，房子的价格最先上涨;房地产作为重要的生产要素,决定了它天生与实体经济绑定,作为国家层面,最理想的情况是在老百姓收入提高,房价保持不变,而现实是,想要扩大生产力,住房需求必然会增加,房价很难不涨,如果想要扩大生产力不带动房价上涨,只能以技术密集型产业代替劳动密集型,然而这会影响就业,老百姓的收入会降低,这就违背了政策的初衷;也就是说，只要其它前提条件不变的情况下，只要货币供应量继续增加，房价上涨没有尽头;
优质房产可以不断加杠杆是因为没有清盘的风险,只要选筹到位,大方向一定是上涨的,只要保证月供迟早会赚,其他行情不好判断趋势,趋势以外你我什么也控制不了;股市、期货等加杠杆虽然上涨会放大收益,但下跌会面临爆仓的风险,投资界管叫见外婆,一次失误,全盘皆输.而投资房产没有上述问题,房价上涨时结果都一样,高杠杆即放大收益,北京优质地段的优质房产房价的波动性很小,没有强制清盘的风险,波动期间只要有足够的月供,非常安全;配置杠杆的高低要看家庭的收入情况;如果能保证未来5年月供即可按上限操作,前提是选筹正确,建议认真阅读星球置顶的文章08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策祝一切顺利!
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Q:提问:京总好！目前在南京有一套学区房正在出售，行情价格较一年前跌了100多万。感觉北京的房产保值增值比二线城市更稳健。计划在北京置换购买一套三室或四室、预算800-850万左右的房子（北京无房，因之前外地购房有过两次公积金贷款，北京属于二套且只能商贷），需贷款150-200万左右。
目前和家属两人都在金融街附近上班，家庭税后年收入约80万。孩子今年初三，不用考虑学区问题。因家属后续上班地点有可能搬到昌平北六环附近（最终是否搬迁还存在不确定性），综合考虑未来房产的保值增值、通勤需要和居住舒适性等因素，计划在昌平北五环到六环间购买离地铁较近的新房或户型配套好点的二手房（如将来家属搬到昌平工作，则需兼顾到金融街和昌平的上班通勤。如未来不搬，则都在金融街上班。
因昌平到金融街上班开车拥堵，基本每天地铁，因此最好离地铁近些）。之前看了昌平已经开盘的部分新盘，感觉都不太满意（奥森春晓户型设计太差，其他几个楼盘要么离地铁较远或者离高速太近），二手房还没找到合适的。大兴的很多楼盘户型装修很多都不错，但是又担心万一将来家属搬到昌平，上班距离太远。另外看了门头沟的部分新房和二手房，新房目前没有很满意的（要么距离地铁较远，要么小区与高压线太近），二手房感觉有两个小区户型和环境相对较好（电建金地华宸和绿城西山燕庐），但不知道是否能保值增值？
想请教京总，如果今年年底或明年上半年将南京房子售出（估计较去年同期至少降100多万），然后明年在北京置换购房，是否合适？如可以，新房和二手房分别在几月份出手合适？建议买新房还是二手房？能否推荐下可以优先考虑的楼盘或小区？另外，昌平或其他合适的区域是否有预计明年入市值得等待的地块（单价最好在6.5万以内）？问题有点多，麻烦京总指导，谢谢！
A:回答; 您好,感谢信任;1、关于贷款,成交价X0.95X0.7=可贷款总额,总价1000万的房子,评估价在950万左右,可贷7成,就是665万,总价1000万的房子首付款(不含税费和中介费)是335万,这是目前贷款额度的上限,和首套二套无关,不明白可私信我;
2、回龙观附近的几个新盘有一定的升值潜力,需要时间兑现,门头沟没有投资属性,规划偏生态;未来是一个产业匮乏的区,17年左右集中开的一批盘,金地华辰、西山艺境、西山御园、裘马四季目前都处于一直下跌的状态;跌幅超过20%;并且能接盘的人很少,成交周期大多是在一年以上;如果投资的话建议避开门头沟;如果您本身的工作相对存在不确定性,可以选择回龙观第一梯队的二手房,第一这些盘保值增值性很稳健,第二流通性也很好,即便未来工作发生变化,很好出手且价格会有一定的增值,可关注首开国风美、金域华府;你的收入和预算养一套这样的盘很轻松,这两个盘一直是回龙观的领涨盘;保值增值性相对很稳健;
3、北京从长期看无论是保值性还是流通性都优于二线城市，货币持续超发的情况下,核心区域的优质房产价格会一直向上走，房价的天花板比较高,核心城市核心地段的房产永远是优质资产;如果各个条件允许,建议尽早健仓,配合杠杆将货币最大化利用,北京这座城市不需要救市,也不需要政策支持,就这么自然发展的状况下房价还会持续往上走,如果稍微有金融政策刺激,上涨速度肉眼可见,今年春节前后会是过去五年市场最好的一年,全国优质城市包括南京会有所反弹,本身南京这座城市没问题,可以等行情择时出手,如果把南京房子出手后在买入北京可能会面临北京上涨的情况,可以先买北京再卖南京,如果首付上有困难可以尝试用南京的房子做抵押来解决北京首付的问题,这样既不会错过北京的行情,也不会失去南京的价格;祝一切顺利!有问题再沟通
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发表于 2022-12-4 19:53:12
