对房地产市场的一点思考

刘福稳

中国的房地产市场大约是从2000年左右逐步兴起的。房地产市场对调动多种生产要素，拉动GDp增长，推动中国经济快速发展起到了举足轻重的作用。
中国房地产市场为什么会迅猛发展？为什么能坚挺二十多年长盛不衰？今后的房地产市场会有怎样的走向，房产价格会有怎样的变化？都是很多人关心的问题。本人对此曾做过一些思考，提出来供大家参考，希望对共同探讨有所帮助。
中国房地产市场为什么会迅猛发展，长盛不衰？
首先得益于政策支撑。1994年国家出台了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，这个决定的主要精神有三个方面：一是从1998年开始全国全面取消城镇职工享受了多年的福利分房待遇。对原有的城镇住房租售并举，在提高租金的同时，鼓励个人按房改政策购买住房，并明确“房改房”可以进入市场。二是全面建立城镇职工住房公积金制度。职工个人缴纳住房公积金，单位给予相同数额的补贴。职工购房或大修住房不仅可以提取自己账户的公积金，还可以申请住房贷款。三是允许建立房产市场，可以进入市场自由买卖商品房。在《决定》出台的同时还出台了一系列相应的法律法规，以建立和健全商品房市场。全国各地地方政府也结合地方实际出台了很多政策措施，为商品房市场的迅猛发展提供了坚强有力的政策基础。
二是得益于城市规模的不断扩大。上世纪70年代末，全国的城市不到200个，其中地市级以上城市100个左右，县级城市90个左右，建制镇将近2200个。到了2018年末的时候，全国城市达到670多个，其中，地市级以上城市近300个，县级城市370多个，建制镇近21300个。从上世纪80年代初开始计算，全国城市建成区面积由7400多平方公里，增加到56000多平方公里，增加了48000多平方公里，增长了六倍多。到2017年底，全国地市级以上的户籍人口达到四亿八千多万人。户籍人口超过500万的城市14个，300—500万的城市16个，50—300万的城市近220个，50万以下的近50个。城市规模的扩大和人口的增加为房地产市场的壮大发展提供了非常广阔的空间。
三是得益于金融行业的有力支持。在房地产市场形成初期，金融部门就开始涉入，建设银行和工商银行首先在银行内部成立了房产信贷科，专门负责房地产贷款服务。后来几乎所有的银行都加入了提供房地产贷款业务的行列。开始的时候，房地产贷款的额度和年限还比较紧，后来由于利益所在，竞争激烈，大都银行都放宽了条件，贷款的额度有所增加，年限有所延长。再后来出现的按揭贷款，对个人购买商品房的支持力度就更大了，有的银行对个人购房的首付比例降到了二成，年限长达30年。可以贷款解决了很多人购房资金不足的问题，几乎所有的购房者都得到了房贷的支持。
四是得益于巨大的购房需求。需求的形成主要来源于两个方面：1、原来城市里的人已经不能依赖福利分房，要想增加或者改善住房只能去购买商品房，这是需求量最大的部分。2、城市人口的新增加带来的新需求。从2000年到2021年全国普通高校的毕业生，每年都有递增，从每年100多万人增加到每年到900多万人，到2021年总数达到1.23亿人，再加上专科院校等学校的毕业生和来自农村的打工者，人数就更多了。这部分人虽然不会全部购买商品房，但会分批分期地购买。大批的租房者也同样增加了住房需求。需求的不断增加，严重刺激了房产价格的上涨。
近几年房地产市场热度有所降低，少数地方房产价格略有下降，主要是限购政策效应和经济增速放慢所致。今后的房地产产业是否难以发展？房地产市场是否会一蹶不振，长期冷下去，像有些人认为的房产肯定卖不出去，必然要大幅度降价呢？本人认为房地产产业仍然会继续发展，房产长期降价不会回升只会是一部分人的主观愿望，而这种愿望既不符合国家利益也不符合社会利益，更不符合社会主义市场经济规律。综合多方面因素分析，我国的房地产产业仍然会继续发展，房地产市场会更加健全，房地产价格绝对不会一直下跌，肯定会“稳中有升”。
一是城市拓展的空间仍然很大。截止2021年，全国城镇化率只有约65%，城镇化的道路还有很长。国家在第十四个五年规划中，关于城市城镇的发展提出了“城市群”和“都市圈”的新概念，涵盖了全国大部分省市自治区，再加上地方各地的规划，都为城市城镇的发展提供了新的庞大空间。与此同时也就为房地产的延续发展提供了良好条件。
二是房地产产业对经济和社会发展至关重要。房地产产业从1998年开始就对经济和社会发展有所贡献，到2021年，房地产产业占GDP的比重达到近7%，如果再加上房地产对其上游和下游产业的拉动，贡献会更大。所以经济和社会发展都不可能轻易地丢掉房地产这重要的一块，只会进一步规范健全房地产市场，促进其更加健康发展。
三是购买商品房的需求仍然存在。一方面是原有的需求，由于“限购”和经济收入不稳定等因素被大量压制。另一方面新增的需求仍然会不断增加。经济复苏后进入城市的人口必然会大大增加。据预测2022年全国普通高校毕业生将近1100万人，加之前几年一些毕业生工作尚未稳定。这些毕业生大都不会回到乡村，只会进入城市寻找工作，继而安家落户。另外因为孩子们进了城，不少的父母亲也会随之而来，又增加了对住房的需求。
四是人们对房产的认知有所改变，房产价值有了新的增长。过去人们的房产几乎只有自我居住价值，而现在的房产不仅具有自我居住价值，还有取得卖房溢价的价值，还有出租后收取租金的价值，还有防止现金贬值，保值增值的价值，还有以房抵押取得贷款的价值等等。现在有很多人买房并不是为了居住，而是把房产作为一种财富保值增值的重要工具并加以充分利用。
我很能理解有些人买房资金困难，希望房价下跌的心理，但经济和社会发展的大趋势，特别是市场经济的规律不是以人的意志为转移的，我们只能顺应趋势，服从规律。希望我的一点思考能对大家有所启发和帮助