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房地产泡沫破了?想要赚钱未来十年应该这样投资

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发表于 2022-11-28 15:15:40 | 显示全部楼层 |阅读模式
都说我国的房价是丈母娘推上去的,没房就想娶媳妇,不仅连门儿都没有,就连窗户都没有!
虽然这是一个玩笑,但从很大程度上说明大部分中国人的传统观念:不管是娶亲结婚、还是外来定居,至少得有套房才能有意义上的“家”。


在初期,随着人口红利的释放以及城镇化加速,进一步催生了城市住房的刚性需求。新房房价不断创造新高,也带动二手住房保值增值,投资者们一窝蜂的挤入房地产市场,也不断创造出一个个财富神话,引来更多投资者眼红杀进来。
这样的投资神话甚至一直持续到近几年。
<hr/>我有一位朋友,小K。她2017年在深圳湾投资了一套房子。当时买的房子大概46平方,是200万首付和265万的工商银行的贷款,这个房子也就四百多万。然而仅仅一年后,这个房子连翻一倍,涨到了850万!
如果放在几年前,如此涨幅不足为奇,但在整体楼市环境趋稳,调控依旧高压的情况下,还能有这个表现,足以说明这块热土的发展潜力。


不过,像我朋友小K这样的情况实属少见,更多的房产投资者其实已经嗅到一股“寒冬”的味道。
国家调控出手整治、土储缩水”、疫情冲击... ...
2021年,恒大暴雷的新闻吸引了所有人的目光,背负的两万亿惊天债务也让人叹为观止。受恒大暴雷的影响,整个房地产行业都受到了冲击。
据相关权威数据统计,2022年1-8月,TOP100房企销售额均值为477.6亿元,同比下降46.2%。
有120家A股房地产上市公司披露了半年报,其中有38家公司净利润为亏损状态,84家公司净利润同比下滑。


是的,曹老师要告诉大家的是,接下来将进入“居民财富结构大调整周期”,如果你看不懂趋势,还和过去一样将存了大半辈子的钱全投入房市,很可能将损失惨重!
怎么个财富结构调整法?

简单来说,就是将居民的财富,从投资“房地产”引导到投资“资本市场”。


而在财富结构调整的过程中,也必然催生新的机遇。
为什么这么讲?

曹老师给大家说三点:
1、全球宏观经济政治格局的转变,中美贸易战使得中国很多高新技术被卡脖子,需要国产化突破,想要突破就必然要有资本的驱动,资本市场就需要更好的发展。
过去二十年,中国居民有80%的财富在房地产里,需要政策将财富之水引导至资本市场,这是未来十年的大趋势。
2、国内经济增速放缓,未来GDP不再靠房地产来拉动了,需要新的经济增长点,资本也需要新的蓄水池。
3、实现共同富裕的需要。过去居民财富都集中在房子里,导致房价大幅上涨,很多普通人穷极一生都不见得能买得起一套房,而且只有一线城市的核心地段的核心优质资产才值得投资,但这样的优质资产价格往往都非常贵,普通中产已经投资不起了。
所以,过去十年,不管你是否靠投资房产大赚了一笔;在未来十年,如果你还想让财富继续增值,最好的办法,就是重新调整投资结构,增加对资本市场的配置!
一般来说,最好的投资配置是房产投资和金融投资各占比50%




来源:2018年财富报告

从上图可以看出,中国的房地产比例在家庭资产中占比过大,也就是俗称“穷得只剩房子了”!
这不仅会占用家庭过多的流动资金,并且配置也很单一,抗风险能力不足,并且随着我上述的“财富结构调整大周期”到来,单一房产配置将让家庭处于极高的风险中!
比如现在只有北上广这几个超一线城市,或者一些有发展潜力的一线城市核心区域更具有投资价值,而许多二三线城市已经不再具备太多投资意义,甚至未来会出现断崖式下跌的情形。
我从业14年来,一共服务超过300个家庭,管理资金规模超10亿。但最近几年来,我在做的最重要的一件事,就是让我的客户理解到这个大趋势,并将资产以45-50%的比例分配到金融投资上来
金融投资,是需要根据自身的资产情况和风险承受能力做投资组合,至于如何配置,可以参考我之前的一篇文章:
在这里,曹老师向大家透露一个我平时帮客户做资产配置时的最佳组合,也是绝大部分稳健型投资者3-5年内最适用的投资组合,大家也可以作为参考,根据自己经济实力灵活调整:
①金融资产配置总资产的45%左右。其中:
低风险资产配置金融资产的20%-30%,预计亏损风险0%,预期年化回报率3%-5%;
中风险资产配置金融资产的60%-40%,预计亏损风险10%左右,预期年化回报率6%-15%;
高风险资产配置金融资产的20%-30%,预计亏损风险20%左右,预期年化回报率15%-30%;
金融资产的预期年化复合回报率7.2%-16.5%, 预计亏损风险10%左右。


②不动产45%左右:
自住1-2套、投资1-2套,核心优质房产可用于保值;若需要负债超过50%才能买房的家庭建议仅购一套自住,投资性房产属于高净值家庭的资产配置。



③其他5-10%:
主选黄金,尤其是普通中产可用于替代房产的保值需求;
其次古董、字画、艺术品等,此项为高净值家庭的多元化资产配置的需要,但若不是非常懂行的专业人士不建议投资。


不过啊,曹老师要强调的是,以上是方法论,是“术”的层面,只能指引你正确的方向
更重要的是“道”的层面,这才能最终让你成功到达财富的彼岸
第一,选择核心优质资产,做价值投资;
第二,做长期主义者,持有期限5年以上;
第三,如果你曾有房产投资的成功经验,请用房产投资的思维去做金融投资,做时间的朋友;
最后,请记住这个老套的公式:时间X复利=财富增长。

朋友们,财富自由是每一位投资者所心之向往的,但是一定要认清方向、认清趋势、认清风险!最重要的提升自己的认知,努力克服人性的弱点,不要被情绪控制自己的思维,进而左右自己的投资决策,这才是对抗未知的最佳手段!
【曹老师说资产配置】,从一位14年资深金融从业者的角度,深入浅出为大家解读投资知识,关注我,一起走向财富自由之路!
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