房地产泡沫破了？想要赚钱未来十年应该这样投资

神秘林

都说我国的房价是丈母娘推上去的，没房就想娶媳妇，不仅连门儿都没有，就连窗户都没有！
虽然这是一个玩笑，但从很大程度上说明大部分中国人的传统观念：不管是娶亲结婚、还是外来定居，至少得有套房才能有意义上的“家”。


在初期，随着人口红利的释放以及城镇化加速，进一步催生了城市住房的刚性需求。新房房价不断创造新高，也带动二手住房保值增值，投资者们一窝蜂的挤入房地产市场，也不断创造出一个个财富神话，引来更多投资者眼红杀进来。
这样的投资神话甚至一直持续到近几年。
<hr/>我有一位朋友，小K。她2017年在深圳湾投资了一套房子。当时买的房子大概46平方，是200万首付和265万的工商银行的贷款，这个房子也就四百多万。然而仅仅一年后，这个房子连翻一倍，涨到了850万！
如果放在几年前，如此涨幅不足为奇，但在整体楼市环境趋稳，调控依旧高压的情况下，还能有这个表现，足以说明这块热土的发展潜力。


不过，像我朋友小K这样的情况实属少见，更多的房产投资者其实已经嗅到一股“寒冬”的味道。
国家调控出手整治、土储缩水”、疫情冲击... ...
2021年，恒大暴雷的新闻吸引了所有人的目光，背负的两万亿惊天债务也让人叹为观止。受恒大暴雷的影响，整个房地产行业都受到了冲击。
据相关权威数据统计，2022年1-8月，TOP100房企销售额均值为477.6亿元，同比下降46.2%。
有120家A股房地产上市公司披露了半年报，其中有38家公司净利润为亏损状态，84家公司净利润同比下滑。


是的，曹老师要告诉大家的是，接下来将进入“居民财富结构大调整周期”，如果你看不懂趋势，还和过去一样将存了大半辈子的钱全投入房市，很可能将损失惨重！
怎么个财富结构调整法？

简单来说，就是将居民的财富，从投资“房地产”引导到投资“资本市场”。


而在财富结构调整的过程中，也必然催生新的机遇。
为什么这么讲？

曹老师给大家说三点：
1、全球宏观经济政治格局的转变，中美贸易战使得中国很多高新技术被卡脖子，需要国产化突破，想要突破就必然要有资本的驱动，资本市场就需要更好的发展。
过去二十年，中国居民有80%的财富在房地产里，需要政策将财富之水引导至资本市场，这是未来十年的大趋势。
2、国内经济增速放缓，未来GDP不再靠房地产来拉动了，需要新的经济增长点，资本也需要新的蓄水池。
3、实现共同富裕的需要。过去居民财富都集中在房子里，导致房价大幅上涨，很多普通人穷极一生都不见得能买得起一套房，而且只有一线城市的核心地段的核心优质资产才值得投资，但这样的优质资产价格往往都非常贵，普通中产已经投资不起了。
所以，过去十年，不管你是否靠投资房产大赚了一笔；在未来十年，如果你还想让财富继续增值，最好的办法，就是重新调整投资结构，增加对资本市场的配置！
一般来说，最好的投资配置是房产投资和金融投资各占比50%。




来源：2018年财富报告

从上图可以看出，中国的房地产比例在家庭资产中占比过大，也就是俗称“穷得只剩房子了”！
这不仅会占用家庭过多的流动资金，并且配置也很单一，抗风险能力不足，并且随着我上述的“财富结构调整大周期”到来，单一房产配置将让家庭处于极高的风险中！
比如现在只有北上广这几个超一线城市，或者一些有发展潜力的一线城市核心区域更具有投资价值，而许多二三线城市已经不再具备太多投资意义，甚至未来会出现断崖式下跌的情形。
我从业14年来，一共服务超过300个家庭，管理资金规模超10亿。但最近几年来，我在做的最重要的一件事，就是让我的客户理解到这个大趋势，并将资产以45-50%的比例分配到金融投资上来。
金融投资，是需要根据自身的资产情况和风险承受能力做投资组合，至于如何配置，可以参考我之前的一篇文章：
在这里，曹老师向大家透露一个我平时帮客户做资产配置时的最佳组合，也是绝大部分稳健型投资者3-5年内最适用的投资组合，大家也可以作为参考，根据自己经济实力灵活调整：
①金融资产配置总资产的45%左右。其中：
低风险资产配置金融资产的20%-30%，预计亏损风险0%，预期年化回报率3%-5%；
中风险资产配置金融资产的60%-40%，预计亏损风险10%左右，预期年化回报率6%-15%；
高风险资产配置金融资产的20%-30%，预计亏损风险20%左右，预期年化回报率15%-30%；
金融资产的预期年化复合回报率7.2%-16.5%, 预计亏损风险10%左右。


②不动产45%左右：
自住1-2套、投资1-2套，核心优质房产可用于保值；若需要负债超过50%才能买房的家庭建议仅购一套自住，投资性房产属于高净值家庭的资产配置。



③其他5-10%：
主选黄金，尤其是普通中产可用于替代房产的保值需求；
其次古董、字画、艺术品等，此项为高净值家庭的多元化资产配置的需要，但若不是非常懂行的专业人士不建议投资。


不过啊，曹老师要强调的是，以上是方法论，是“术”的层面，只能指引你正确的方向。
更重要的是“道”的层面，这才能最终让你成功到达财富的彼岸：
第一，选择核心优质资产，做价值投资；
第二，做长期主义者，持有期限5年以上；
第三，如果你曾有房产投资的成功经验，请用房产投资的思维去做金融投资，做时间的朋友；
最后，请记住这个老套的公式：时间X复利=财富增长。

朋友们，财富自由是每一位投资者所心之向往的，但是一定要认清方向、认清趋势、认清风险！最重要的提升自己的认知，努力克服人性的弱点，不要被情绪控制自己的思维，进而左右自己的投资决策，这才是对抗未知的最佳手段！
【曹老师说资产配置】，从一位14年资深金融从业者的角度，深入浅出为大家解读投资知识，关注我，一起走向财富自由之路！